Peut on souscrire un prêt relais sans assurance emprunteur ?

Lorsqu’un emprunteur sollicite un prêt relais, une question revient presque systématiquement : faut-il obligatoirement souscrire une assurance emprunteur ?

Dans la très grande majorité des cas, la réponse est oui.

Comme pour un crédit immobilier classique, les banques demandent généralement une assurance afin de sécuriser le remboursement du prêt en cas d’aléas de la vie.

Pourtant, cette exigence peut devenir un véritable obstacle pour certains profils, notamment les seniors ou les personnes présentant des problèmes de santé.

Dans certains cas particuliers, il existe toutefois des solutions alternatives permettant d’obtenir un prêt relais sans assurance emprunteur.

Pourquoi les banques demandent-elles une assurance pour un prêt relais ?

Le prêt relais est considéré comme un financement plus risqué qu’un crédit immobilier classique.

Pourquoi ?

Parce que son remboursement dépend principalement de la vente future d’un bien immobilier. Si cette vente tarde ou se réalise dans de mauvaises conditions, le risque pour la banque augmente fortement.

L’assurance emprunteur constitue donc une protection supplémentaire pour l’établissement prêteur.

Elle permet de couvrir plusieurs risques pouvant empêcher le remboursement normal du crédit :

• décès
• invalidité
• incapacité de travail
• arrêt de travail prolongé selon les contrats

En cas de survenance d’un de ces événements, l’assurance peut prendre en charge tout ou partie du remboursement du prêt relais.

Une exigence quasi systématique des banques

Dans la pratique, la majorité des banques conditionnent l’octroi du prêt relais à la souscription d’une assurance emprunteur.

Cette exigence est devenue encore plus forte ces dernières années.

Pourquoi ?

Parce que les banques font face à :

• une hausse des dossiers de prêts relais en difficulté
• un marché immobilier moins dynamique
• des délais de vente plus longs
• davantage de contentieux

Dans ce contexte, les établissements financiers cherchent à sécuriser au maximum leurs financements.

L’assurance représente donc un élément essentiel de leur politique de gestion du risque.

Quels sont les problèmes rencontrés par certains emprunteurs ?

Si l’assurance emprunteur paraît logique pour la banque, elle peut devenir très problématique pour certains profils.

Les personnes présentant une pathologie médicale

Les emprunteurs ayant :

• des antécédents médicaux
• une maladie chronique
• un problème cardiaque
• un cancer
• du diabète
• ou certaines pathologies lourdes

peuvent rencontrer des difficultés importantes pour être assurés.

L’assureur peut :

• appliquer une surprime très élevée
• exclure certaines garanties
• ou refuser totalement d’assurer le dossier

Dans certains cas, le coût de l’assurance devient tellement important qu’il décourage l’opération immobilière.

Les seniors particulièrement concernés

Les seniors sont souvent les plus pénalisés par l’assurance emprunteur.

Avec l’âge :

• les primes augmentent fortement
• les garanties se réduisent
• les limites d’âge apparaissent
• certains contrats deviennent impossibles à obtenir

Or, de nombreux seniors souhaitent aujourd’hui utiliser le prêt relais pour :

• changer de résidence principale
• se rapprocher de leur famille
• acheter un bien plus adapté
• financer une résidence secondaire
• ou réaliser une opération patrimoniale

Mais trouver une banque acceptant un prêt relais après 70 ans devient très compliqué.

Pourquoi les banques sont prudentes avec les seniors

Le prêt relais repose sur un équilibre fragile.

La banque doit être convaincue :

• que le bien immobilier se vendra
• dans un délai raisonnable
• à un prix suffisant
• tout en sécurisant le remboursement pendant la durée du financement

Lorsqu’un emprunteur est âgé, la banque considère que le risque augmente :

• probabilité statistique de problèmes de santé
• difficulté à obtenir une assurance
• durée du financement plus limitée
• revenus parfois à la retraite

C’est pourquoi de nombreuses banques fixent :

• des limites d’âge à l’adhésion
• ou des limites d’âge en fin de prêt

Existe-t-il des prêts relais sans assurance ?

Oui, mais ils restent rares.

Immofinances collabore avec une banque qui accepte, sous certaines conditions, de mettre en place un prêt relais sans assurance emprunteur.

Cette solution présente plusieurs particularités importantes :

• l’assurance reste facultative
• l’âge de fin de prêt peut aller jusqu’à 85 ans
• le financement est étudié au cas par cas
• d’autres critères d’acceptation restent analysés par la banque

Cette approche représente une solution particulièrement intéressante pour les seniors qui rencontrent des difficultés à trouver un prêt relais après 70 ans.

Pourquoi certaines banques acceptent-elles un prêt relais sans assurance ?

Dans ce type de dossier, la banque s’appuie principalement sur :

• la valeur du bien immobilier
• la qualité de la garantie hypothécaire
• le patrimoine global des emprunteurs
• la cohérence du projet
• la capacité financière générale du dossier

Le risque est donc davantage analysé sous l’angle patrimonial que sous le seul angle assurantiel.

Cette approche reste toutefois réservée à certains profils bien précis.

L’assurance est-elle toujours utile même lorsqu’elle est facultative ?

Même lorsqu’une banque accepte un prêt relais sans assurance, la question mérite d’être étudiée avec attention.

L’assurance emprunteur protège :

• la banque
• mais aussi l’emprunteur et sa famille

En cas de décès ou d’invalidité grave pendant la durée du prêt, elle peut éviter :

• une difficulté financière importante
• une vente précipitée du bien
• une dette transmise aux héritiers

Chaque situation doit donc être analysée individuellement en fonction :

• de l’âge
• du patrimoine
• des revenus
• du projet immobilier
• et du coût réel de l’assurance proposée

Contrat groupe ou assurance alternative ?

Lorsque l’assurance est demandée, l’emprunteur n’est pas obligé d’accepter celle proposée par la banque.

Il peut également souscrire :

• une assurance externe
• auprès d’une compagnie spécialisée
• d’une mutuelle
• ou d’un courtier en assurance emprunteur

Cette délégation d’assurance permet parfois :

• de réduire le coût
• d’obtenir des garanties mieux adaptées
• ou de trouver une solution lorsqu’un contrat groupe refuse le dossier

Le coût de l’assurance peut fortement varier

Le coût de l’assurance dépend de nombreux critères :

• âge des emprunteurs
• état de santé
• profession
• montant du prêt
• garanties retenues
• quotité assurée

Pour un senior, l’assurance peut parfois représenter une part très importante du coût total du prêt relais.

C’est pourquoi il est essentiel d’étudier précisément :

• le coût global du financement
• le TAEG
• et les différentes solutions d’assurance disponibles

Le rôle du courtier dans ce type de dossier

Les dossiers de prêt relais avec problématique d’assurance nécessitent une véritable expertise.

Le rôle du courtier consiste notamment à :

• identifier les banques susceptibles d’accepter le dossier
• rechercher des solutions d’assurance adaptées
• structurer le montage financier
• anticiper les points de blocage
• défendre le dossier auprès des partenaires bancaires

Dans le contexte actuel, cet accompagnement devient particulièrement précieux.

Ce qu’il faut retenir sur un prêt relais sans assurance.

Oui, l’assurance emprunteur est aujourd’hui quasi systématiquement demandée pour obtenir un prêt relais.

Cette exigence répond à une logique de sécurisation du risque pour les banques, dans un marché immobilier devenu plus incertain.

Mais pour certains profils, notamment les seniors ou les personnes ayant des problèmes de santé, cette assurance peut devenir un véritable obstacle.

Heureusement, certaines solutions existent encore, notamment grâce à des banques acceptant sous conditions des prêts relais sans assurance avec un âge de fin de prêt pouvant aller jusqu’à 85 ans.

Plus que jamais, ce type de financement nécessite une analyse personnalisée et un accompagnement professionnel capable d’identifier les solutions adaptées aux situations les plus complexes.

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