Prêt relais complété par un crédit immobilier ?

Acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu son bien actuel est une situation fréquente.

Dans ce contexte, de nombreux emprunteurs se posent la même question : peut-on cumuler un prêt relais et un crédit immobilier classique ?

La réponse est oui. Sur le principe, ce montage est parfaitement possible.

Dans la réalité, il est cependant devenu beaucoup plus difficile à obtenir, notamment depuis le ralentissement du marché immobilier et le durcissement des politiques bancaires.

Pour les seniors, ce type d’opération relève aujourd’hui presque du parcours du combattant.

Le principe du cumul entre prêt relais et crédit immobilier

Le fonctionnement est relativement simple.

Le prêt relais permet à la banque d’avancer une partie de la valeur du bien immobilier actuellement détenu par l’emprunteur et destiné à être vendu.

Mais dans de nombreux cas, cette somme ne suffit pas à financer entièrement le nouveau projet immobilier.

L’emprunteur doit alors compléter l’opération avec un crédit immobilier classique.

Le montage financier repose donc sur deux financements :

• un prêt relais temporaire
• un crédit immobilier amortissable complémentaire

Pendant la durée du prêt relais, l’emprunteur rembourse généralement :

• les intérêts du prêt relais
• les mensualités du nouveau crédit immobilier
• parfois l’ancien crédit immobilier s’il existe encore

C’est précisément cette accumulation de charges qui rend l’analyse bancaire particulièrement sensible.

Pourquoi ce type de montage est devenu plus compliqué

Il y a quelques années, les banques acceptaient plus facilement ce type d’opération.

Aujourd’hui, le contexte a profondément changé :

• hausse des taux immobiliers
• ralentissement des ventes
• allongement des délais de commercialisation
• baisse du pouvoir d’achat immobilier
• augmentation des prêts relais en difficulté

Les banques sont devenues beaucoup plus prudentes.

Lorsqu’un établissement accepte un prêt relais, il prend déjà un risque important puisque le remboursement dépend de la vente future d’un bien immobilier.

Ajouter un crédit immobilier complémentaire augmente encore ce niveau de risque.

Le principal problème : le cumul des mensualités

Le véritable sujet pour la banque est la capacité de remboursement de l’emprunteur pendant la phase transitoire.

Dans certains dossiers, les clients doivent assumer simultanément :

• les intérêts du prêt relais
• les mensualités du nouveau crédit immobilier
• éventuellement le crédit immobilier de l’ancien logement
• les charges courantes
• les impôts fonciers
• les coûts liés au déménagement ou aux travaux

Même avec des revenus confortables, cette période peut devenir financièrement tendue.

La banque doit donc s’assurer que l’emprunteur pourra tenir jusqu’à la vente effective du bien.

Une opération plus simple lorsque tout se fait dans la même banque

Dans la pratique, il est plus facile d’obtenir ce montage lorsque le prêt relais et le crédit immobilier complémentaire sont réalisés dans le même établissement bancaire.

Pourquoi ?

Parce que la banque maîtrise l’ensemble du dossier :

• elle finance l’achat
• elle contrôle le prêt relais
• elle suit les flux financiers
• elle gère les garanties
• elle évalue le risque global

Cette approche reste néanmoins relativement rare aujourd’hui, car les banques sélectionnent fortement les dossiers.

Peut-on faire le prêt relais dans une banque et le prêt immobilier dans une autre ?

Sur le plan juridique et technique, oui, c’est possible.

Mais dans les faits, cette situation est beaucoup plus complexe.

Chaque banque analyse alors une partie du risque sans avoir la maîtrise complète de l’opération.

La banque qui finance le prêt immobilier complémentaire peut craindre :

• un retard dans la vente du bien
• une moins-value immobilière
• une fragilité du montage global
• un risque d’endettement excessif

De son côté, la banque qui accorde le prêt relais peut également être réticente si elle ne finance pas le nouveau bien.

Résultat : ce type de montage devient difficile à faire accepter.

Une situation particulièrement compliquée pour les seniors

Pour les emprunteurs seniors, le cumul entre prêt relais et crédit immobilier devient encore plus difficile.

Plusieurs facteurs compliquent l’analyse bancaire :

• âge en fin de prêt
• coût de l’assurance emprunteur
• revenus à la retraite
• durée limitée du financement
• analyse du reste à vivre

Certaines banques refusent purement et simplement ce type de montage au-delà d’un certain âge.

Même lorsque le patrimoine immobilier est important, les établissements restent prudents.

Pourquoi les banques sont devenues très frileuses

Les banques ont actuellement de nombreux dossiers de prêts relais non remboursés dans les délais prévus.

Le problème est particulièrement marqué dans certaines zones où le marché immobilier ralentit fortement.

Lorsqu’un bien ne se vend pas :

• le prêt relais continue à courir
• les intérêts s’accumulent
• la pression financière augmente
• le risque contentieux devient réel

Dans ce contexte, les banques cherchent à limiter leur exposition au risque.

C’est pourquoi elles privilégient :

• les biens facilement revendables
• les marchés immobiliers dynamiques
• les profils à forte solvabilité
• les projets simples et cohérents

Les critères analysés par les banques

Pour accepter un cumul entre prêt relais et crédit immobilier, les banques analysent de nombreux paramètres :

• valeur du bien à vendre
• délai estimé de vente
• qualité du marché immobilier local
• revenus des emprunteurs
• taux d’endettement
• reste à vivre
• stabilité professionnelle
• âge des emprunteurs
• montant du patrimoine
• cohérence globale du projet

Le nouveau bien acheté est également étudié :

• DPE
• localisation
• potentiel de revente
• type de projet
• travaux éventuels

Le rôle essentiel du prix de vente

L’un des points les plus sensibles reste le prix de vente du bien immobilier actuel.

Beaucoup d’échecs en prêt relais proviennent d’un prix de vente surestimé.

Aujourd’hui, les banques demandent :

• des estimations cohérentes
• un mandat de vente signé
• parfois une expertise indépendante

Elles appliquent également une décote de sécurité, ce qui explique pourquoi le prêt relais représente souvent autour de 70 % de la valeur du bien.

Les solutions proposées par Immofinance

Dans ce contexte devenu très complexe, Immofinance propose une solution rare sur le marché.

Nous collaborons avec deux banques distinctes permettant, sous réserve de leurs critères d’acceptation, de mettre en place :

• un prêt relais
• et un crédit immobilier complémentaire

Ce type de montage est particulièrement utile lorsque :

• le prêt relais seul est insuffisant
• le nouveau projet nécessite un financement complémentaire
• le profil emprunteur sort des standards bancaires classiques

Cette approche permet d’élargir les possibilités de financement dans des situations où de nombreuses banques refusent désormais d’intervenir.

L’importance d’un accompagnement spécialisé

Le cumul entre prêt relais et crédit immobilier est un montage technique qui nécessite une vraie expertise.

Une mauvaise anticipation peut entraîner :

• une tension financière importante
• un refus bancaire
• un déséquilibre du projet
• voire une situation contentieuse si la vente tarde

Le rôle du courtier consiste justement à :

• structurer le financement
• analyser les risques
• sélectionner les partenaires adaptés
• anticiper les difficultés
• sécuriser l’opération

Ce qu’il faut retenir sur un prêt relais et un prêt immobilier complémentaire.

Oui, il est possible de cumuler un prêt relais et un crédit immobilier. Mais dans le contexte actuel, ce type de montage est devenu beaucoup plus difficile à obtenir.

Les banques sont aujourd’hui très prudentes face au risque de non-vente des biens immobiliers et à l’augmentation des dossiers en difficulté.

Lorsque les opérations impliquent plusieurs banques ou des profils seniors, la complexité augmente encore.

Plus que jamais, ce type de projet nécessite une analyse rigoureuse, une stratégie cohérente et un accompagnement professionnel capable de trouver des solutions adaptées à chaque situation.

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Immofinances.net est un réseau national de courtiers en crédit immobilier, créé en 2009 et implanté sur l’ensemble du territoire.

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