Prêt relais : pourquoi la durée maximale de 24 mois est importante

La durée d’un prêt relais est une question essentielle pour les emprunteurs.

Beaucoup se concentrent sur le montant du financement ou sur le taux d’intérêt, mais le véritable enjeu d’un prêt relais se situe souvent dans le temps et quelle durée du prêt relais souscrit ?

Car un prêt relais est, par définition, un financement temporaire. Il repose sur une promesse simple : vendre un bien immobilier dans un délai donné afin de rembourser la banque.

Mais que se passe-t-il si la vente prend du retard ? Combien de temps la banque laisse-t-elle réellement à l’emprunteur ? Quels sont les risques après l’échéance du contrat ?

Ces questions sont aujourd’hui au cœur des préoccupations des banques comme des particuliers, dans un marché immobilier devenu plus incertain.

Une durée généralement limitée à 12 mois

Dans la grande majorité des cas, un prêt relais est accordé pour une durée initiale de 12 mois.

Cette durée correspond historiquement au délai considéré comme raisonnable pour vendre un bien immobilier dans des conditions normales de marché.

Pendant cette période, l’emprunteur rembourse généralement uniquement les intérêts du prêt ainsi que, le cas échéant, l’assurance emprunteur. Le capital, lui, est remboursé au moment de la vente du bien.

Le prêt relais fonctionne donc comme une avance de trésorerie temporaire accordée par la banque dans l’attente de la vente.

Une prolongation possible de 12 mois supplémentaires

Lorsque le bien n’a pas trouvé acquéreur au bout des 12 premiers mois, la banque peut accepter une prolongation.

Dans la pratique, cette prolongation est souvent de 12 mois supplémentaires, ce qui porte la durée maximale du prêt relais à 24 mois.

Cette possibilité doit être prévue contractuellement dans l’offre de prêt. Il est donc essentiel pour les emprunteurs de lire attentivement les conditions du contrat avant de s’engager.

Le prêt relais est un financement très encadré juridiquement. La durée maximale n’est pas une simple indication commerciale. Elle constitue un engagement réciproque entre la banque et l’emprunteur.

Pourquoi les banques limitent-elles la durée à 24 mois ?

Cette limite répond à une logique de gestion du risque.

Plus un prêt relais dure longtemps, plus les dangers augmentent :

  • risque de baisse du marché immobilier
  • diminution de la valeur du bien
  • fatigue financière de l’emprunteur
  • accumulation des intérêts
  • difficultés de revente
  • changement de situation personnelle ou professionnelle

Une banque ne peut pas maintenir indéfiniment un financement temporaire sans visibilité sur son remboursement.

Le prêt relais n’a jamais été conçu comme un crédit long terme. Il s’agit d’une solution transitoire destinée à accompagner une opération immobilière ponctuelle.

Un marché immobilier devenu plus complexe

Ces dernières années, les banques ont constaté une hausse importante des prêts relais non remboursés dans les délais.

Plusieurs facteurs expliquent cette situation :

  • ralentissement du marché immobilier
  • hausse des taux d’intérêt
  • baisse du pouvoir d’achat immobilier
  • allongement des délais de vente
  • marchés locaux moins dynamiques
  • incertitudes économiques et géopolitiques

Aujourd’hui, certaines ventes nécessitent plusieurs mois supplémentaires pour aboutir, parfois avec une forte négociation à la baisse.

Cette situation rend les banques particulièrement prudentes sur le prêt relais.

Les risques pour l’emprunteur

Lorsque l’on souscrit un prêt relais, il est essentiel de mesurer toutes les incertitudes liées à la vente du bien.

Beaucoup d’emprunteurs construisent leur projet sur un prix de vente espéré. Mais le marché peut évoluer défavorablement.

Un bien peut :

  • se vendre plus lentement que prévu
  • nécessiter une baisse importante du prix
  • ne pas trouver preneur rapidement
  • subir une dévalorisation liée au contexte économique

Dans certains cas, le produit de la vente peut même devenir insuffisant pour rembourser intégralement le prêt relais.

C’est précisément ce risque qui doit être anticipé avant de s’engager.

Que se passe-t-il après 24 mois ?

Lorsque le prêt relais atteint son échéance maximale et que le bien n’est toujours pas vendu, la banque peut prononcer la déchéance du terme.

Cela signifie que l’intégralité du capital restant dû devient immédiatement exigible.

Le dossier bascule alors dans une phase contentieuse.

Cette phase débute généralement par une tentative de règlement amiable :

  • relances
  • mises en demeure
  • recherche de solution rapide
  • négociation éventuelle

Si aucune solution n’est trouvée, la banque peut engager une procédure judiciaire afin de récupérer les sommes dues, notamment via une saisie immobilière.

Cette situation est évidemment celle que tout le monde souhaite éviter, aussi bien l’emprunteur que la banque.

Pourquoi les banques sont aujourd’hui très prudentes

Les établissements bancaires ont actuellement de nombreux dossiers de prêts relais en difficulté.

Les opérations qui semblaient simples il y a quelques années sont devenues plus complexes dans un marché immobilier moins fluide.

Cette augmentation des contentieux pousse les banques à :

  • réduire leur exposition au prêt relais
  • renforcer leurs critères d’analyse
  • limiter les quotités de financement
  • sélectionner des biens facilement revendables
  • privilégier les marchés immobiliers dynamiques

Le prêt relais reste accessible, mais les dossiers doivent désormais être particulièrement solides.

Existe-t-il des solutions si le prêt relais n’est pas remboursé ?

Heureusement, certaines solutions peuvent être envisagées avant qu’un dossier ne devienne contentieux.

Transformer le prêt relais en prêt amortissable

La première possibilité consiste à tenter de négocier avec la banque pour transformer le prêt relais en prêt amortissable classique.

Cette opération permettrait d’étaler le remboursement sur une durée plus longue, généralement entre 15 et 20 ans.

Cependant, cette solution reste relativement rare.

Lorsqu’un prêt relais n’est pas remboursé dans les délais, la banque qui l’a accordé cherche souvent à réduire son exposition au risque et à sortir du dossier.

Pour qu’une transformation soit envisageable, les emprunteurs doivent disposer d’une solvabilité suffisante pour supporter les mensualités du nouveau prêt.

La banque analysera notamment :

  • les revenus
  • le taux d’endettement
  • la stabilité professionnelle
  • la capacité de remboursement durable

Faire racheter le prêt relais par une autre banque

La seconde solution est souvent plus réaliste.

Elle consiste à faire racheter le prêt relais par un autre établissement bancaire afin de le transformer en prêt amortissable sur une durée plus longue.

Immofinance collabore avec deux banques qui acceptent, sous réserve de leurs propres critères d’acceptation, de reprendre un prêt relais sous cette forme.

Le financement peut alors être étalé sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans maximum.

Cette solution permet de redonner de l’oxygène financier aux emprunteurs et d’éviter une vente précipitée dans de mauvaises conditions.

La mise en location du bien peut parfois être une solution

Dans certains cas, le bien immobilier initialement destiné à être vendu peut être conservé et mis en location.

Les revenus fonciers générés peuvent alors être intégrés dans le plan de financement afin d’améliorer la solvabilité du dossier.

Cette approche peut permettre :

  • d’éviter une vente dans un marché dégradé
  • de préserver le patrimoine immobilier
  • d’améliorer l’équilibre financier global

Cette solution doit cependant être étudiée avec attention, car elle dépend des revenus locatifs potentiels, de la fiscalité et des critères d’acceptation des banques.

L’importance d’un accompagnement professionnel

Le prêt relais est un financement technique qui nécessite une vraie stratégie.

Il ne faut jamais construire son projet immobilier uniquement sur un scénario optimiste de vente rapide au prix espéré.

Un accompagnement professionnel permet :

  • d’évaluer les risques réels
  • de calibrer correctement le financement
  • d’anticiper les solutions alternatives
  • d’éviter les situations de blocage

Le rôle du courtier est précisément d’apporter cette vision globale du risque et d’orienter le dossier vers les solutions les plus adaptées.

Ce qu’il faut retenir sur la durée d’un prêt relai et ces conséquences.

La durée d’un prêt relais est généralement limitée à 12 mois renouvelables une fois, soit 24 mois maximum.

Cette durée n’est pas anodine. Elle reflète la nature même du prêt relais : un financement temporaire qui doit impérativement être remboursé grâce à la vente d’un bien immobilier.

Dans un marché immobilier devenu plus incertain, il est essentiel d’anticiper les risques liés aux délais de vente et à l’évolution des prix.

Un projet bien préparé, un prix de vente cohérent et un accompagnement professionnel restent les meilleures protections contre les difficultés liées au prêt relais.

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