Prêt relais non remboursé : quelles solutions pour éviter le contentieux bancaire ?
C’est probablement la plus grande inquiétude des emprunteurs lorsqu’ils envisagent un prêt relais. Mais cette inquiétude est également celle de la banque.
Lorsqu’un établissement financier accorde un crédit, son objectif est simple : que le prêt se rembourse normalement, sans incident.
Une banque ne cherche jamais à faire du contentieux. Un dossier en difficulté représente une perte de temps, un coût financier, une mobilisation des équipes juridiques et une gestion souvent délicate avec l’emprunteur.
C’est précisément pour cette raison que les banques analysent avec rigueur la solvabilité des dossiers et multiplient les contrôles avant d’accorder un prêt relais.
Le prêt relais, un financement plus risqué qu’un crédit classique
Dans l’absolu, une banque n’accorde un crédit que lorsqu’elle estime que tout devrait bien se passer. Mais la réalité peut réserver des imprévus.
Perte d’emploi, divorce, maladie, ralentissement du marché immobilier, baisse des prix, difficultés économiques… de nombreux événements peuvent perturber un projet.
Le prêt relais est un financement particulièrement sensible à ces aléas. Contrairement à un crédit immobilier classique, son bon remboursement dépend de plusieurs paramètres simultanés :
- la capacité de vendre un bien immobilier
- le prix auquel il sera vendu
- le délai de vente
- la stabilité du marché immobilier
- la bonne réalisation du nouveau projet immobilier
Un prêt relais fonctionne en réalité comme une avance sur la vente future d’un bien. La banque avance des fonds aujourd’hui, en pariant sur une vente demain.
C’est donc un financement à plusieurs variables, mécaniquement plus risqué qu’un prêt amortissable classique.
Le premier risque : ne pas réussir à vendre le bien
Le principal danger est évidemment l’absence de vente dans les délais prévus.
Un prêt relais est généralement accordé pour une durée de 12 mois. Pendant cette période, l’emprunteur doit vendre son bien et rembourser le capital avancé par la banque.
Dans la pratique, les banques acceptent souvent une prolongation de 12 mois supplémentaires lorsque le bien n’a pas trouvé acquéreur au cours de la première année.
Mais cette prolongation n’est pas automatique et surtout, elle ne peut pas durer indéfiniment.
Pourquoi les banques imposent-elles une durée maximale ?
Une banque ne peut pas laisser un prêt relais ouvert sans limite de temps.
Le financement a été conçu comme une solution temporaire. Au-delà d’une certaine durée, le risque devient trop important.
Plus le temps passe, plus plusieurs dangers apparaissent :
- baisse potentielle du prix du bien
- dégradation du marché immobilier
- fatigue financière de l’emprunteur
- accumulation des intérêts
- risque de dévalorisation du bien
- aggravation de la situation personnelle de l’emprunteur
C’est la raison pour laquelle la majorité des contrats prévoient une échéance maximale de 24 mois.
Au terme de cette période, le prêt relais doit être remboursé.
Que se passe-t-il au bout de 24 mois ?
Si le bien n’est toujours pas vendu et que le prêt n’est pas remboursé, la banque peut prononcer la déchéance du terme.
La déchéance du terme est une étape majeure. Elle signifie que la totalité du capital restant dû devient immédiatement exigible. L’emprunteur ne doit plus uniquement les mensualités ou les intérêts, mais l’intégralité de la dette.
Le contrat bascule alors d’une logique de remboursement normal vers une logique de recouvrement.
Première étape : la phase amiable
Avant d’engager une procédure judiciaire, la banque tente généralement une phase amiable.
Cette étape comprend :
- des relances
- des mises en demeure
- des demandes de régularisation
- parfois une tentative de solution négociée
L’objectif est d’obtenir un remboursement volontaire ou une sortie rapide du dossier.
Dans certains cas, des solutions peuvent être envisagées :
- baisse du prix de vente du bien
- vente rapide avec négociation
- refinancement éventuel
- transformation partielle en prêt amortissable
Mais une fois la déchéance du terme prononcée, la banque n’est plus tenue d’accepter un réaménagement du crédit.
Deuxième étape : la phase contentieuse judiciaire
Si aucune solution amiable n’aboutit, le dossier entre dans une phase judiciaire.
La banque peut alors engager une procédure de saisie immobilière afin de récupérer les sommes dues grâce à la vente forcée du bien hypothéqué.
Cette procédure suit un cadre juridique strict :
- commandement de payer
- procédure devant le juge
- audience d’orientation
- éventuelle vente amiable judiciaire
- ou adjudication du bien aux enchères
La saisie immobilière est une procédure lourde, longue et coûteuse, autant pour l’emprunteur que pour la banque.
Les conséquences financières pour l’emprunteur
Les conséquences peuvent être importantes.
Exigibilité immédiate de toute la dette
La déchéance du terme entraîne l’exigibilité immédiate du capital restant dû, des intérêts et parfois de pénalités prévues au contrat.
Fichage FICP
Le dossier est généralement inscrit au FICP, le fichier des incidents de remboursement géré par la Banque de France.
Ce fichage rend extrêmement difficile l’obtention d’un nouveau crédit.
Frais de contentieux
Des frais supplémentaires viennent souvent s’ajouter :
- frais d’huissier
- frais d’avocat
- frais judiciaires
- frais liés à la saisie immobilière
Risque de vente forcée à prix décoté
Lors d’une adjudication judiciaire, les biens immobiliers se vendent souvent en dessous de leur valeur de marché.
Cela peut conduire à une perte patrimoniale importante pour l’emprunteur.
Pourquoi les banques sont devenues très prudentes
Ces dernières années, les banques ont vu augmenter les dossiers de prêts relais en difficulté.
Le ralentissement du marché immobilier, l’allongement des délais de vente et les incertitudes économiques ont renforcé leur prudence.
Aujourd’hui, elles sélectionnent davantage les dossiers et privilégient :
- les biens facilement revendables
- les marchés immobiliers dynamiques
- les emprunteurs disposant d’une situation financière solide
- les projets cohérents et sécurisés
Cette prudence explique pourquoi les critères d’octroi se sont durcis.
L’importance d’une stratégie réaliste
Un prêt relais ne doit jamais être construit sur un scénario trop optimiste.
Le prix de vente doit être cohérent avec le marché. Le délai de vente doit être réaliste. L’emprunteur doit conserver une marge de sécurité financière.
L’accompagnement par un professionnel permet justement d’évaluer ces paramètres avec lucidité et d’éviter des situations de blocage.
Les solutions pour sortir d’un prêt relais non remboursé
Lorsqu’un prêt relais arrive à échéance et que le bien n’a toujours pas été vendu, plusieurs options peuvent être envisagées pour éviter un contentieux. Voici les deux principales solutions :
1. Négocier la transformation en prêt amortissable
La première option consiste à tenter de négocier avec la banque pour transformer le prêt relais en prêt amortissable. Cette solution permettrait de lisser le remboursement sur une durée plus longue, généralement 15 à 20 ans, en transformant le capital restant dû en un crédit classique avec des mensualités fixes.
Cependant, cette option est rarement accordée par la banque qui a initialement consenti le prêt relais. Lorsqu’un prêt relais n’est pas remboursé à l’échéance, la banque cherche souvent à sortir de l’opération pour limiter son risque. Néanmoins, si les emprunteurs disposent d’une solvabilité suffisante, notamment un niveau de revenus permettant de supporter la mensualité d’un prêt amortissable, cette solution peut être envisagée.
2. Faire racheter le prêt relais par un autre établissement bancaire
La seconde option, souvent plus réaliste, est de faire racheter le prêt relais par une autre banque. Cette nouvelle banque pourrait convertir le prêt relais en prêt amortissable sur une durée plus longue, allant jusqu’à 25 ans maximum.
Immofinance collabore avec deux banques qui acceptent, sous réserve de leurs propres critères d’acceptation, de racheter un prêt relais dans ces conditions. Cette solution offre un nouveau souffle aux emprunteurs, leur permettant de rembourser le capital de manière étalée dans le temps.
Dans certains cas, si le bien initialement objet du prêt relais est mis en location, les revenus fonciers générés peuvent être intégrés dans le plan de financement. Cela permet de renforcer la capacité de remboursement des emprunteurs et de sécuriser davantage le dossier.
Ces deux solutions ne sont pas toujours faciles à mettre en œuvre, mais elles offrent une alternative précieuse pour éviter un contentieux et préserver la situation financière de l’emprunteur. L’accompagnement d’un courtier peut s’avérer déterminant pour négocier ces arrangements et trouver la meilleure issue possible.
Conclusion
Le prêt relais reste un excellent outil pour acheter un bien avant d’avoir vendu le précédent. Mais il repose sur un équilibre fragile.
Lorsque tout se déroule normalement, le financement fonctionne très bien. En revanche, si la vente tarde ou si le marché immobilier se retourne, les conséquences peuvent devenir lourdes.
C’est pourquoi les banques sont particulièrement vigilantes sur ce type de dossier. Leur objectif n’est pas de refuser les projets, mais d’éviter qu’un financement temporaire ne se transforme en contentieux long et coûteux, pour elles comme pour l’emprunteur.
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« Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifier vos capacités de remboursement avant de vous engager.”
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