Pourquoi le taux prêt relais est souvent plus élevé qu’un crédit immobilier classique ?

Le taux d’intérêt est l’une des premières questions que se posent les emprunteurs lorsqu’ils envisagent un prêt relais.

Et très souvent, une surprise les attend : le taux prêt relais est généralement plus élevé que celui d’un crédit immobilier classique, jusqu’à 0.50% de plus.

Pourquoi cette différence ? Comment les banques fixent-elles ce taux ? Quels sont les éléments qui influencent le coût du financement ? Le prêt relais est-il forcément plus cher ?

Pour comprendre le fonctionnement du prêt relais, il est important de revenir à sa logique bancaire et au niveau de risque qu’il représente.

Un prêt relais est considéré comme un financement plus risqué

Le prêt relais n’est pas un crédit immobilier classique.

Dans un prêt amortissable traditionnel, la banque se rembourse progressivement grâce aux mensualités de l’emprunteur. Le risque est essentiellement lié à la stabilité de ses revenus et à sa capacité de remboursement.

Le prêt relais fonctionne différemment.

La banque avance une somme d’argent aujourd’hui en anticipant la vente future d’un bien immobilier. Le remboursement dépend donc :

  • du délai de vente
  • du prix final obtenu
  • de la dynamique du marché immobilier
  • du contexte économique
  • de la capacité de l’emprunteur à gérer une période transitoire

Le prêt relais repose donc sur plusieurs paramètres qui ne sont pas totalement maîtrisables à l’avance.

Pour la banque, ce niveau d’incertitude justifie un taux d’intérêt plus élevé.

Un financement temporaire mais techniquement complexe

Beaucoup d’emprunteurs considèrent le prêt relais comme un crédit “court”, et pensent donc qu’il devrait être moins cher.

Dans la réalité, la durée courte ne réduit pas forcément le risque bancaire.

Au contraire, le prêt relais est souvent considéré comme un financement techniquement plus complexe :

  • estimation du bien à vendre
  • analyse du marché immobilier local
  • étude du délai de commercialisation
  • évaluation du nouveau projet immobilier
  • vérification du risque de moins-value
  • gestion du risque de non-remboursement

La banque mobilise davantage d’analyse et de sécurisation sur ce type de dossier.

Quel est le taux moyen d’un prêt relais ?

Le taux d’un prêt relais varie selon plusieurs critères :

  • le profil de l’emprunteur
  • la qualité du dossier
  • la localisation du bien
  • la dynamique du marché immobilier
  • le montant financé
  • la durée du prêt relais
  • le niveau d’endettement
  • la banque sollicitée

En règle générale, le taux d’un prêt relais est supérieur de plusieurs dixièmes de point à celui d’un crédit immobilier classique.

Cette différence peut sembler limitée, mais elle reflète le niveau de risque supplémentaire assumé par la banque.

Pourquoi les banques sont devenues plus prudentes

Depuis plusieurs années, les banques constatent une hausse des prêts relais non remboursés dans les délais prévus.

Le ralentissement du marché immobilier a profondément changé l’équilibre de ce financement :

  • délais de vente plus longs
  • baisse du nombre d’acquéreurs
  • négociations plus importantes sur les prix
  • remontée des taux immobiliers
  • réduction du pouvoir d’achat des ménages

Aujourd’hui, certains biens restent plusieurs mois sur le marché avant de trouver acquéreur.

Cette situation augmente mécaniquement le risque bancaire.

Le contexte économique influence directement les taux

Le taux prêt relais dépend également du contexte économique général.

Lorsque les banques anticipent :

  • un ralentissement immobilier
  • une baisse des prix
  • une hausse des défauts de paiement
  • une dégradation économique

elles augmentent leur niveau de prudence.

Les tensions géopolitiques, l’inflation ou encore la hausse du coût de l’énergie peuvent également avoir un impact indirect sur le marché immobilier.

Par exemple, une hausse durable du prix du pétrole peut peser sur le pouvoir d’achat des ménages et ralentir les projets immobiliers. Moins d’acheteurs signifie plus de difficultés à vendre rapidement un bien, ce qui augmente le risque du prêt relais.

Le taux prêt relais n’est pas le seul élément à analyser

Beaucoup d’emprunteurs se focalisent uniquement sur le taux nominal du prêt relais. Pourtant, ce n’est pas toujours l’élément le plus important.

Il faut également analyser :

  • les frais de dossier
  • les garanties demandées
  • le coût éventuel de l’assurance
  • les conditions de prolongation
  • les pénalités éventuelles
  • les modalités de remboursement

Dans certains cas, une offre avec un taux prêt relais légèrement plus élevé peut être plus intéressante grâce à des conditions de souplesse plus adaptées.

Attention au coût d’une prolongation

Lorsque le bien immobilier ne se vend pas dans les délais prévus, le prêt relais peut être prolongé, généralement une fois, pour une durée maximale totale de 24 mois.

Mais cette prolongation a un coût.

Les intérêts continuent à courir pendant toute la durée du financement. Plus la vente tarde, plus le coût global du prêt relais augmente.

C’est pourquoi il est essentiel de ne pas construire son projet immobilier sur un scénario trop optimiste.

Le risque d’une vente à un prix inférieur

L’un des grands dangers du prêt relais est la différence entre le prix de vente espéré et le prix réellement obtenu.

Un bien peut nécessiter une baisse de prix importante pour trouver acquéreur, notamment dans un marché moins dynamique.

Dans certains cas, le produit de la vente peut devenir insuffisant pour rembourser totalement le prêt relais.

C’est précisément cette incertitude qui explique pourquoi les banques appliquent des taux plus élevés et limitent souvent le financement autour de 70 % de la valeur du bien.

Pourquoi le taux prêt relais peut varier fortement d’une banque à l’autre

Toutes les banques n’ont pas la même politique sur le taux prêt relais.

Certaines réduisent fortement leur exposition à ce type de financement en raison de l’augmentation des dossiers contentieux.

D’autres continuent à financer ce marché mais avec des critères très stricts.

Le taux proposé dépend donc aussi :

  • de la stratégie commerciale de la banque
  • de son niveau d’exposition au risque immobilier
  • de son expérience sur les prêts relais
  • de sa politique interne de risque

C’est pourquoi deux établissements peuvent avoir des approches très différentes sur un même dossier.

L’importance du courtier dans un prêt relais

Le prêt relais est un financement technique qui nécessite une analyse précise.

Le rôle du courtier ne consiste pas uniquement à rechercher le taux prêt relais le plus bas. Il doit également :

  • sécuriser le montage financier
  • vérifier la cohérence du projet
  • anticiper les risques
  • sélectionner les banques les plus adaptées
  • négocier les conditions de souplesse

Dans un contexte où les banques sont devenues plus prudentes, cette expertise devient essentielle.

Peut-on réduire le coût d’un prêt relais ?

Plusieurs éléments peuvent améliorer les conditions obtenues :

  • un bien facilement revendable
  • une estimation réaliste du prix de vente
  • un marché immobilier dynamique
  • un faible niveau d’endettement
  • une bonne stabilité professionnelle
  • un apport personnel
  • une stratégie immobilière cohérente

Plus le dossier rassure la banque, plus les conditions financières peuvent être optimisées.

Ce qu’il faut retenir sur le taux prêt relais

Le taux d’intérêt d’un prêt relais est généralement plus élevé que celui d’un crédit immobilier classique parce que ce financement présente davantage d’incertitudes pour la banque.

Le remboursement dépend de nombreux facteurs :

  • la vente du bien
  • le délai de commercialisation
  • le marché immobilier
  • le contexte économique

Dans un environnement immobilier devenu plus complexe, les banques renforcent leur prudence et ajustent leurs conditions en conséquence.

Avant de souscrire un prêt relais, il est essentiel de bien mesurer non seulement le taux proposé, mais aussi l’ensemble des risques et des conditions du financement.

Un projet bien préparé et accompagné par un professionnel reste le meilleur moyen de sécuriser ce type d’opération immobilière.

Vous souhaitez obtenir le meilleur taux prêt relais, simulation et demande avec Immofinances.net


courtier crédit immobilier

Immofinances.net est un réseau national de courtiers en crédit immobilier, créé en 2009 et implanté sur l’ensemble du territoire.

Nous savons vous écouter et vous trouver une solution pour : 

  • Prêt immobilier
  • Financement rachat de soulte 
  • Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire 
  • Prêt hypothécaire de trésorerie. 
  • Prêt Viager Hypothécaire
  • Prêt travaux sur 20 ans 
  • Taux prêt relais
  • Financer les droits de succession 

« Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifier vos capacités de remboursement avant de vous engager.” 
 
Article L321-2 du Code de la consommation : « Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent ». 
Conformément à la Loi informatique et liberté du 6 janvier 1978, modifiée en 2004, vous bénéficiez d’un droit d’accès et de rectification aux informations qui vous concernent. 

IMMOFINANCES.NET – SARL au capital de 80 000 € – 5 place Jean Payra 66000 Perpignan 
 
Procédure de recours à adresser à : Immofinances.net – Service Réclamation – 5, place Jean Payra 66000 Perpignan ou à : reclamations@immofinances.net 
 
Médiation : Médiation de la consommation et patrimoine – 12 square Desnouettes – 75015 Paris (www.mcpmediation.org). Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite, quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet ou par Courrier. 

N° ORIAS : 19006107 – Société soumise à l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution – ACPR – 4 place de Budapest – CS92459 – 75 PARIS