Quel est le vrai coût d’un prêt relais ?

Le prêt relais permet d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu son logement actuel.

Derrière cette solution de transition se cache une question essentielle pour les emprunteurs : quel est le coût d’un prêt relais réellement ?

Beaucoup de particuliers se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt affiché par la banque. Pourtant, le coût réel d’un prêt relais est composé de nombreux éléments :

  • intérêts du prêt
  • frais de dossier
  • frais de garantie hypothécaire
  • assurance emprunteur
  • honoraires éventuels du courtier

Dans un contexte où les banques sont devenues très prudentes sur ce type de financement, comprendre la structure du coût d’un prêt relais est indispensable avant de s’engager.

Les intérêts du prêt relais : le principal coût du financement

Le premier coût d’un prêt relais est évidemment constitué des intérêts versés à la banque.

Contrairement à un crédit immobilier classique, le prêt relais fonctionne généralement sans amortissement du capital pendant toute la durée du contrat.

L’emprunteur rembourse uniquement les intérêts chaque mois.

Le capital emprunté reste donc identique jusqu’au remboursement final grâce à la vente du bien immobilier.

Comment fonctionne le calcul des intérêts ?

Prenons un exemple simple.

Une banque accorde un prêt relais de 100 000 € à un taux annuel de 6 %.

Le taux mensuel est donc de :
6 % / 12 = 0,5 % par mois.

Chaque mois, les intérêts dus seront calculés sur le capital emprunté de 100 000 €.

Le coût mensuel des intérêts sera donc :
0,5 % × 100 000 € = 500 € par mois.

Pendant toute la durée du prêt relais :

  • l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts
  • le capital ne diminue pas
  • la dette reste stable à 100 000 €

Au terme du contrat, l’emprunteur devra toujours rembourser les 100 000 € initiaux grâce à la vente de son bien.

Pourquoi ce système est utilisé ?

Ce fonctionnement permet d’alléger la charge financière mensuelle pendant la période de transition immobilière.

L’objectif est de permettre à l’emprunteur :

  • de financer son nouveau projet
  • tout en conservant une mensualité raisonnable
  • dans l’attente de la vente du bien actuel

Ce mécanisme est particulièrement utile lorsque l’emprunteur doit déjà assumer :

  • son ancien crédit immobilier
  • son nouveau prêt immobilier
  • des frais de déménagement
  • ou des travaux

Existe-t-il des prêts relais sans paiement mensuel des intérêts ?

À notre connaissance, les banques proposant des prêts relais demandent aujourd’hui presque systématiquement le remboursement mensuel des intérêts.

Pourquoi ?

Parce qu’un prêt relais sans paiement mensuel des intérêts entraîne une capitalisation des intérêts, ce qui augmente fortement le coût d’un prêt relais.

Le danger de la capitalisation des intérêts

Dans un système sans remboursement mensuel, les intérêts non payés s’ajoutent chaque mois au capital restant dû.

Le mois suivant, les intérêts sont alors calculés :

  • sur le capital initial
  • mais aussi sur les intérêts précédemment accumulés

La dette grossit donc progressivement.

Prenons un exemple simplifié.

Un prêt relais de 100 000 € à 6 % annuel génère :

  • 500 € d’intérêts le premier mois
  • le mois suivant, les intérêts sont calculés sur 100 500 €
  • puis sur 101 002,50 €
  • etc.

Au bout de plusieurs mois, le coût d’un prêt relais devient beaucoup plus élevé.

Dans ce type de montage, il faut être absolument certain que :

  • le bien immobilier se vendra
  • à un prix suffisant
  • pour rembourser le capital
  • mais aussi les intérêts capitalisés

Dans un marché immobilier ralenti, ce risque peut devenir très important.

Les frais de dossier bancaires

Le prêt relais génère également des frais de dossier facturés par la banque.

Ces frais correspondent :

  • à l’étude du dossier
  • à l’analyse du risque
  • à la mise en place du financement
  • aux vérifications administratives et juridiques

Le prêt relais étant considéré comme un financement technique et plus risqué qu’un crédit classique, certaines banques appliquent des frais de dossier plus élevés.

Les frais de garantie hypothécaire

La banque exige généralement une garantie pour lensécuriser et augmente le cout d’un prêt relais.

Dans la majorité des cas, cette garantie prend la forme :

  • d’une hypothèque
  • ou d’une inscription en privilège de prêteur de deniers selon les montages

Cette prise de garantie entraîne plusieurs coûts :

  • frais de notaire
  • taxes
  • contribution de sécurité immobilière
  • frais d’inscription hypothécaire

Ces frais viennent s’ajouter au coût global du financement.

Le coût du courtier en prêt relais

De nombreux emprunteurs font appel à un courtier pour rechercher une solution de prêt relais.

Pourquoi ?

Parce qu’aujourd’hui les banques sont devenues particulièrement prudentes sur ce type de financement.

Le contexte actuel explique cette frilosité :

  • marché immobilier moins dynamique
  • allongement des délais de vente
  • hausse des dossiers contentieux
  • incertitudes économiques
  • tensions géopolitiques internationales

Trouver une banque prête à financer un prêt relais est devenu plus compliqué, notamment :

  • pour les seniors
  • pour les projets atypiques
  • pour les marchés immobiliers peu liquides

Le courtier apporte alors :

  • son expertise du marché
  • sa connaissance des critères bancaires
  • son réseau de partenaires
  • sa capacité à structurer le dossier

Cette intervention peut générer des honoraires qui viennent s’ajouter et augmente le coût d’un prêt relais dans sa globalité.

L’assurance emprunteur : un coût souvent important

Le prêt relais peut également nécessiter une assurance emprunteur.

Cette assurance peut être :

  • le contrat groupe proposé par la banque
  • ou une assurance externe souscrite auprès :
    • d’une compagnie d’assurance
    • d’une mutuelle
    • d’un courtier spécialisé

Le coût de cette assurance dépend de nombreux critères :

  • âge des emprunteurs
  • état de santé
  • garanties choisies
  • quotités assurées
  • profession exercée

Pour les emprunteurs seniors, l’assurance peut représenter une part importante du coût total du financement.

Contrat groupe ou assurance alternative ?

Le contrat groupe bancaire mutualise les risques entre tous les emprunteurs de la banque.

Mais dans certains cas, une assurance alternative peut être plus compétitive.

La délégation d’assurance permet parfois :

  • de réduire le coût global
  • d’obtenir des garanties plus adaptées
  • d’améliorer l’acceptation du dossier

Chaque situation doit être analysée individuellement.

Le TAEG : l’indicateur clé du coût total

Le véritable coût d’un prêt relais ne se limite pas au taux nominal affiché par la banque.

Le coût total est exprimé dans le TAEG.

Le TAEG signifie :
Taux Annuel Effectif Global.

Cet indicateur intègre :

  • les intérêts
  • les frais de dossier
  • les frais de garantie
  • le coût de l’assurance obligatoire
  • les frais liés au crédit

Le TAEG permet donc d’avoir une vision globale et transparente du coût d’un prêt relais.

C’est l’indicateur le plus important pour comparer plusieurs offres.

Pourquoi les banques appliquent des coûts plus élevés

Le prêt relais est aujourd’hui considéré comme un financement à risque.

Son remboursement dépend :

  • de la vente du bien
  • du délai de commercialisation
  • du marché immobilier
  • de l’évolution économique

Les banques ont actuellement de nombreux dossiers de prêts relais non remboursés dans les délais prévus.

Cette situation les pousse à :

  • renforcer leurs critères d’analyse
  • limiter les montants financés
  • augmenter leur niveau de prudence
  • ajuster leurs conditions tarifaires

Ce qu’il faut retenir sur le cout d’un prêt relais

Le coût d’un prêt relais ne se résume pas à un simple taux d’intérêt.

Il comprend :

  • les intérêts mensuels
  • les frais de dossier
  • les garanties hypothécaires
  • l’assurance emprunteur
  • les éventuels honoraires du courtier

Dans un marché immobilier plus incertain, il est essentiel d’analyser précisément tous ces éléments avant de s’engager.

Un prêt relais peut être un excellent outil de transition immobilière, mais il doit être construit avec prudence et accompagné par un professionnel capable d’anticiper les risques et d’optimiser le montage financier.

Vous souhaitez obtenir un prêt relais, simulation, cout d’un prêt relais faible et demande avec Immofinances.net


courtier crédit immobilier

Immofinances.net est un réseau national de courtiers en crédit immobilier, créé en 2009 et implanté sur l’ensemble du territoire.

Nous savons vous écouter et vous trouver une solution. Nous mettrons tout en oeuvre pour vous trouver le cout d’un prêt relais le plus bas possible : 

  • Prêt immobilier
  • Financement rachat de soulte 
  • Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire 
  • Prêt hypothécaire de trésorerie. 
  • Prêt Viager Hypothécaire
  • Prêt travaux sur 20 ans 
  • Solution pour le cout d’un prêt relais faible
  • Financer les droits de succession 

« Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifier vos capacités de remboursement avant de vous engager.” 
 
Article L321-2 du Code de la consommation : « Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent ». 
Conformément à la Loi informatique et liberté du 6 janvier 1978, modifiée en 2004, vous bénéficiez d’un droit d’accès et de rectification aux informations qui vous concernent. 

IMMOFINANCES.NET – SARL au capital de 80 000 € – 5 place Jean Payra 66000 Perpignan 
 
Procédure de recours à adresser à : Immofinances.net – Service Réclamation – 5, place Jean Payra 66000 Perpignan ou à : reclamations@immofinances.net 
 
Médiation : Médiation de la consommation et patrimoine – 12 square Desnouettes – 75015 Paris (www.mcpmediation.org). Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite, quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet ou par Courrier. 

N° ORIAS : 19006107 – Société soumise à l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution – ACPR – 4 place de Budapest – CS92459 – 75 PARIS