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Combien emprunter pour acheter mon logement, ma maison?

Votre projet immobilier dépend directement de votre capacité d’achat.

Votre capacité ou pouvoir pour acheter un bien immobilier dépend de :

-         apport personnel

-         et de votre capacité d’emprunt immobilier

Quels sont les paramètres de calcul  de la capacité d’achat de ma maison ?

Savoir évaluer la somme que vous pouvez affecter chaque mois au remboursement d’un crédit immobilier.

Ainsi vos mensualités cumulées ne dépasseront pas normalement le tiers de vos revenus nets mensuels et les deux autres tiers vont servir à la vie décente du ménage, «  le reste à vivre »

L’ensemble des charges à prendre en compte :

 - frais de nourriture, frais vestimentaire, frais de voyage et loisirs …

 - impôts sur le revenu, taxes diverses, taxes d’habitation et assurances…

 - et les autres charges liées à l’habitation et le transport ainsi que les crédits conso et autres engagements

Le revenu du ménage sera constitué des revenus professionnels et du patrimoine

Comment évaluer ma capacité d'emprunt pour acheter ma maison ?

Avez-vous déjà construit votre projet immobilier? 

Savez vous, si c’est une maison ou un appartement, en ville ou en banlieue, neuf ou ancien, peut être vous vous êtes déjà fixé sur un bien ou souhaitez vous d’abord définir au préalable votre capacité d’achat?

C'est les questions qu'il faut se poser ......il peut avoir des nuances aux réponses à apporter.

Comment connaître votre maxi en terme de capacité d’acquisition ?

Son calcul n’est pas compliqué mais vous-même, vous êtes vous fixé un cap maxi de mensualité à ne pas dépasser?

Quelle limite d'achat?

Chez immofinances.net nous l'appelons "la mensualité crédit psychologique" à ne pas dépasser ?

Cette limite morale est importante afin de dresser votre cadre de vie et éviter les déconvenues classiques suite à un achat coup de cœur et regretter un peu tard l’achat de la maison ou de l’appartement.

Quelle est la formule pour déterminer la capacité d’acquisition ?

Elle sera égale à votre apport  plus votre capacité d’emprunt immobilier,
On va commencer par le moins facile à chiffrer : la niveau d’argent que l’on peut se faire prêter par la banque ou l’établissement financier
Dans chaque ménage nous constatons un cadre de vie et un niveau de vie que l’on peut chiffrer en argent, les dépenses et les ressources de ce même ménage, c’est le budget de notre famille.
Alors sans mettre en péril cet équilibre il nous faut déterminer la somme d’argent qui sera allouée au poste habitation, avant il était constitué par le loyer mensuel ou éventuellement par déjà une mensualité de crédit. Se faire une estimation de cette enveloppe d’emprunt en respectant, le budget et la barrière psychologique qu’est le nouveau niveau de la nouvelle charge financière : la nouvelle mensualité bancaire du nouveau projet.

Chaque mois il faut consacrer une partie des revenus au remboursement du prêt immobilier qui sera composé par un remboursement du capital et de la partie intérêt et ces 2 points seront inversement opposés en terme remboursement, on va payer d’abord le paiement des intérêts et le proportion du capital augmentera progressivement suivant l’échéancier, le fameux tableau d’amortissement et sans oublier l’assurance décès-invalidité-interruption temporaire de travail .

En générale vos mensualités de crédits doivent être contenues dans le tiers du revenu mensuel du ménage, et les 2 autres tiers devrait permettre d’assurer les dépenses liées autres frais (alimentation, habillement, divers impots, transports, obligation envers des tiers ; pension et loisirs ) , c’est la notion du reste à vivre, que lon fixe par usage à 500 € par personne à charges y compris le bébé qui n’est pas né et qui a déjà 4 mois.
Par exemple : une famille de 4 personnes soit lui rester 2000 € après avoir payé ces crédits

Attention bien prévoir les charges nouvelles que peut générer votre projet, taxe foncière, charge de copropriété, je ne vous reparle pas des charges financières latentes liées à l’éducation des enfants ( études supérieures ...), qui existaient déjà dans la première vie.
Le total des  mensualités doit prendre en compte :
•    les mensualités de crédit de votre futur projet 
•    les mensualités de crédits des divers engagements envers les banques et établissements financiers (immobiliers et personnels) existantes qui continueront à courir.

Pas d’apport personnel comment en avoir ?

Votre apport d’argent personnel est un élément quasi déterminant dans votre projet
Le niveau de l’apport est devenu ces dernières années un paramètre important d’engagement du client, la banque et l’établissement financier accorde plus volontiers leur attention lorsque le dossier comporte un apport personnel important, c’est le niveau de risque en cas de casse qui est réduit et augmente les chances d’accord du crédit. Cet apport personnel fluctue en général entre 10 % à 20 % du prix du bien que vous projeter d’acquérir , cependant il est parfois possible d’emprunter 100 % du prix d’acquisition du bien y compris les frais de notaire....sous certaines circonstances ).

Pour constituer votre apport  vous devez rendre "liquide" vos avoirs afin de les transformer d’un actif financier,  monétaire, à un actif immobilier donc c’est le moment de convertir votre assurance-vie,  vos produits d’épargne , votre protefeuille d’actions ....sans oublier les éventuelles épargne d’entrerprise , PEE-PERCO

Attention rapprochez vous de votre conseiller pour anticiper les aspects fiscaux de sortie des divers supports souscrits.

Nous attirons votre attention pour ceux qui ont déjà un bien immobilier qui souhaite vendre afin de l’apporter en tant qu’apport. Deux cas, le bien est vendu avant le projet , les liquidités se rajoutent aux premiers apports, second cas le bien n’est pas vendu et là c’est un peu plus compliqué , on va donc acheter avec d’avoir vendu....ne vous inquiétez pas vous êtes pas le premier ni le dernier, la technique d’achat avant revente pour vous être proposé, elle est plus connue sous le nom de Prêt relais, on nous prête avant ‘avoir vendu une somme equivalente à 60 à 70 % de la valeur nette de la maison pas encore vendue  que l’on remboursera seulement à la vente de l’ancienne maison, voilà le schéma.nous verrons le montage financier plus loin dans la rubrique prêt relais.
 

Le tiers des revenus sera la capacité à s’endetter, le pouvoir d’acheter un bien immobilier est la capacité d’achat global auquelle il faut retrancher les engagements

Pour calculer sa capacité d'achat rapidement

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Les frais « fameux frais de notaire »

Cet ensemble de frais appelés « frais de notaire», se décompose en plusieurs parties et sont en sus du prix d’achat du bien immobilier.

 C’est frais sont à la charge de l’acheteur.

Le vendeur en général perçoit le prix de transaction, et les frais d’acquisition sont répartis entre :

-         des taxes ( droits d’enregistrement) sont payables à l’état et aux diverses collectivités, avec un bareme par tranche représentant un taux moyen de 5%

-         des débours : frais de prise d’hypothèque, document du bureau de l’urbanisme, frais du cadastre, et divers formalisme …

-         des émoluments du notaire, sa rémunération autour de 1,4%

Donc l’estimation des frais de notaire est basée sur des sommes proportionnelles et d'autres fixes, selon l’acte prévu, ainsi que des honoraires fixés convention entre le notaire et le client, dit article 4.

Le conseil chez le notaire est gratuit, vous pouvez contacter un notaire auprès de la chambre de notaire de votre région et avoir un détail plus précis de ces frais juste avant de signer votre compromis d’achat.

Le constructeur me dit que les frais de notaire sont compris dans le prix de vente, quels sont ils exactement ?

Ces « fameux frais de notaires » sont en réalité les frais d’acquisition collectés par le notaire pour son compte et l’administration fiscale. En moyenne ils varient entre 7 à 9 % du montant de la transaction et de 2 à 3 % pour le neuf depuis la dernière réforme du barême des frais de notaires, si le vendeur vous propose de vous en faire cadeau, il les a déjà incluse dans son prix de vente mais lors du compromis, il devra formuler le prix de vente en détail, alors là vous aurez connaissance du geste commercial accordé.

Les frais de notaires sont énormes, pourquoi le notaire prend t-il autant de frais pour lui ?

C’est «  frais exorbitants » sont malheureusement pour eux ne sont pas pour eux dans l’intégralité, le métier de notaire serait un travail ultra rémunérateur, il en est rien, la majorité des frais sont destinés ai fisc, autour de 18% lui reviennent.

Qui paye les frais d’acquisition, le vendeur et l’acheteur ?

L'acquéreur doit prendre en charge les frais de notaire en totalité. Selon que le bien soit neuf ou ancien, sans oublier les divers autres frais auquels est confronté chaque acheteur de bien immobilier, TLE, hypothèque, frais dossier banque, intérêt d’emprunt, assurance de prêt, frais de déménagement. Pour revenir sur  les frais de notaires, une calculette de calcul de frais de notaire pourra vous donner une idée assez précise pour votre futur projet immobilier.

Y a-t-il une réglementation en vigueur pour les frais de notaire ?

D’abord les frais de notaires  ont augmentés en  avril 2014
Nous avons connu un rush de signatures avant cette date avant la hausse des frais de notaire suivant la loi de finances pour 2014, adoptée fin 2013traitant de la réforme du barème des frais de notaires. Le texte en question nous apprend les frais de notaires se compose de droits de mutation, de taxe de publicité foncière, le salaire du conservateur, les émoluments du notaire. Le département et la commune perçoivent la majorité des frais de notaires. Avec cette dernière réforme la part départemental a augmenté selon les département avec un maxi de 0,7%

 
Je viens d’acheter un appartement en centre ville de 180 000 €  quels sont les frais de notaires ?

d’après le logiciel gratuit iphone immofinances.net
-    l’achat  de l’appartement pour une valeur de 180.000 €,
-    les droits de mutation se montent à 13 210 € , toutes les transactions immobilières sont soumises aux frais de notaires "classiques" 


Je viens d’acheter un appartement de moins de 5 ans , quels sont les frais de notaires ?


La règle depuis le 1er janvier 2013 pour les particuliers qui rachètent un bien acquis sur plan par le vendeur dans les cinq ans de son achèvement ne bénéficient plus de frais de notaire dits réduits, donc pas d’avantage pour l’acquéreur, c’est de l’ancien, on applique le barème de l’ancien en conséquent. D’autre part, les vendeurs n'ont plus de TVA par cinquième à reverser à l'occasion de la première revente dans les cinq ans de l'achèvement de leur logement. tout a une fin,c’est la raison de la suppression des frais de notaire "réduits" pour l'acheteur.
 


Bonjour Génie Immo, je dois acheter un garage, y a-t-il des frais de notaires ?

Et oui le garage est considéré comme un bien ancien, les frais dans l’ancien concernent les ventes immobilières de biens existants, à l’exclusion de biens neufs, donc le garage est soumis au barème de l’ancien, pas de chance
 
Comment se décomposent les frais de notaire? Quid de taxe de transfert de propriété ?

Et oui ces frais sont assimilés à  « une taxe » par le public s’ajoutent au prix d’achat du bien hors frais d’agence immobilière et aussi parfois les meubles bien qu’il y a eu une jurisprudence qui requalifie le mobilier en immeuble par destination, c’est le cas des cuisines incorporées.

Le détail de ces frais d’acquisition :

A  Les droits de mutation à titre onéreux, c’est l’impôt prélevé par le fisc pour toutes les transactions, elle se calcule par la multiplication du p^rix d’achat hors frais d’intermédiaire par 5,80% pour les départements, la majorité, qui ont appliqué la hausse du barème et 5,09% pour les autres.

B Le « salaire » du notaire
La rémunération du notaire est calculée suivant un barème national par décret :

  
C Et encore des formalités et frais divers…
On va dire que ces les différentes opérations effectuées  pour passer un acte authentique, la vente, environ pour 450 € et rajouter les derniers frais chiffrés autour de 400 € correspondant aux avances de sommes que le notaire à débourser.

D Et encore et encore une contribution à la sécurité immobilière
L'État a fixé cette formalité d’enregistrement et publicité foncière. Elle se calcule via un taux proportionnel de 0,10 % du prix d’achat du bien, avec un mini de 15 €.

Une maison neuve ou un appartement neuf c’est quoi ?

On est d’accord pour dire que c’est un logement qui n’a jamais été habité
Attention les frais de notaire sont calculés avec le baréme du neuf  donc réduit, aussi même si le bien est revenu dans les 5 ans on ne pourra qu’appliqué le barème de l’ancien, plus cher
Et comment calcule t on les frais de notaire dans le neuf ?
Nous avons compris que les logements neufs vont bénéficiés d’un barème plus avantageux autour de 2 à 3 % de la valeur d’acquisition . 

Et vous l’aurez deviné ils sont ventillés en plusieurs postes de frais :

A La taxe de publicité foncière
Le taux est moins élevé que dans l’ancien soit  est de 0,715 % du prix d’achat

B Le salaire du notaire
C’est la même grille que pour l'ancien. 

E  La sécurité immobilière ou formalité d’enregistrement et de publicité foncière
 Cette dernière contribution se calcule au taux proportionnel de 0,10 % du prix du bien, avec un mini de 15 €.


Que choisir , frais hypothèque ou frais de privilège de prêteur de deniers (PPD), ces  frais liés aux garanties prises pour les achats à crédit

90% des acheteurs passe par le crédit pour leur projet immobilier achat, l’offre de prêt est reprise par le notaire dans l’acte authentique établi , pour cela il va être aussi payer  puisque dès lors que le prêt est garanti par une garantie réelle , PPD ou HYPOTHEQUE. 

Le barème pour ces émoluments pour la prise de garantie.

Pour les doubles lignes de crédits, PTZ, PEL on aura autant de frais dixe colonne A que de prêts , donc un coût à peine plus élevé.

Beaucoup de banques et établissements de crédits fonctionnent aujourd’hui en grosse partie avec des sociétés de caution spécialisée, le plus connu Crédit Logement, le calcul de cette caution se fait selon un barème qui se rapproche de beaucoup à celui du calcul de l’hypothèque, donc pas d’émoluments supplémentaires pour le notaire et suite au remboursement du prêt, pas de levée d’hypothèque et un remboursement d’une partie de son coût à hauteur de près de 60 % .

Nous mettons à votre disposition notre simulateur de frais de « notaire »