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Calcul de la mensualité d'un crédit ou d'un emprunt

 La mensualité du crédit immobilier, la contrepartie, c'est le prix à payer chaque mois pour le rêve de "sa maison..."

Les banques et établissements financiers, prêteurs de deniers, participent au projet d’acquisition immobilière d’emprunteurs, personnes physiques ou morales, en proposant un échéancier de remboursement des mensualités dans le respect du tableau d’amortissement mis en place .

Ce prêt de grosses sommes d’argent est l’objet du contrat de crédit sur des longues durées pour financer un logement : (construction, l’acquisition d’un bien pour habiter, d’un terrain à construire ou des travaux de rénovations), remboursable chaque mois : la mensualité bancaire.

Pourquoi faire un crédit immobilier ?

Trois solutions pour avoir un toit, locataire, propriétaire comptant et propriétaire à crédit, payer son loyer ou payer sa mensualité bancaire, dans les 2 cas cette charge vous maintient dans les lieux.

Rembourser son prêt immobilier en s’acquittant des mensualités de crédit permet de se constituer un patrimoine en commençant par son logement  (terrain, appartement, maison, garage, travaux sur un bien déjà détenu…) .  

Quelle est l’équation qui détermine la mensualité d’un crédit immobilier ?

Le montant emprunté :  L’offre de prêt reprendre le montage du dossier, le prix de vente du bien, les frais de notaires, les frais de dossier, l’apport et le montant net du crédit.

La durée du prêt est liée à la mensualité du crédit immobilier : La durée peut nous être imposée ou choisie selon votre capacité d’endettement, elle est déterminante pour une approche de la mensualité recherchée.

Le taux d’emprunt consenti par le prêteur: Le taux d’intérêt, influe sur la mensualité sans pour autant l’atténuer ou l’augmenter considérablement dans la mesure ou le taux reste dans les des proportions tel qu’aujourd’hui soit entre 3 et 4 % selon la durée, même lorsque le taux est variable avec un plafond. Les intérêts  sont la  rémunération de la banque.

L’assurance emprunteur quasiment obligatoire : Les établissements financiers et banques imposent une assurance de prêt immobilier à l’emprunteur. Les garanties habituelles  ( décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), incapacité permanente totale (IPT), incapacité temporaire de travail (ITT), perte d’emploi ), néanmoins la réglementation s'organise via la loi lagarde et récement les dispositions Hamon qui renforce les droits de l'emprunteur.
 
  Et voilà notre mensualité de crédit, vous pouvez utiliser un simple simulateur de crédit et vous aurez un résultat exact , voire notre simulateur.

Ma mensualité du mois dernier a été rejetée, que faire ?

Pas de panique, c’es le prêteur (banque ou établissement de crédit) qui s’inquiète pour l’instant, prenez de suite rdv par téléphone afin proposer une éventuelle solution. Préparer votre scénario afin de convaincre votre chargé de clientèle banque que c’était un accident. Pour revenir dans des solutions plus convenable, dans votre contrat de prêt il est fréquent d’avoir l’option de suspension de paiement des mensualités pendant 1 an, c’est vérifié pour Bnpparibas, Banques Populaires, etc, etc

La banque peut elle me demander le remboursement total du prêt suite à un  rejet de paiement de mensualité de mon crédit, d’autant plus que je ne peux pas payer avant 2 semaines, comment dois je régir ?

Ca y est, le banquier est furieux, il commence à tourner en rond dans son bureau suite au rejet de votre mensualité. La solution prévenir la banque du problème et fixer un rendez vous pour arrondir les angles. Lors de votre entretien, faites bonne figure et arriver avec une bonne argumentation pour convenir d’une solution adaptée, et non la banque ne va pas vous demander de rembourser la totalité de l’emprunt suite à un impayé, le risque avait été calculé à l’origine et dans votre cas si ce n’est pas répétitif elle devrait être indulgente, elle a tout intérêt à vous aider un peu….

Ma mensualité de crédit immobilier est trop forte suite à mon divorce, peut on revoir la banque pour allonger le prêt ?

De nombreuses banques propose dans leur contrat de prêt une modularité du prêt, très souvent elle est possible après la première année d’amortissement sur un rallongement de la durée de 2 ans sans modifier le taux nominal d’origine. Si c’est insuffisant, il faut revoir l’ensemble du prêt comme pour un nouveau dossier avec le taux en vigueur et une nouvelle mensualité qui devra respecter votre nouvelle capacité d’endettement.

J'ai demandé à la banque de suspendre mes mensualités pendant 1 an, combien coûte le report, est-ce gratuit ?

Non ce n'est pas vraiment gratuit, le report de mensualité génère une charge financière car ce que vous aurez du payer va être reporté sur le reste de la durée du prêt avec les intérêts. Et oui tout a un coût, la banque facture ce service par des frais de dossier et les intérêts d’emprunts …faut pas rêver !!!

Mon banquier suite à la baisse des taux de juillet 2014 ne veut pas revoir le taux à la baisse comme le mentionne des sites spécialisés en crédit sur internet, il refuse de me faire les mêmes taux ?

Et oui, de la part de la banque c’est plutôt un réaménagement qu’une renégociation. C’est la politique générale des banques qui ne peuvent techniquement proposer des taux « identiques marché » à leur client, elles font un effort mais reste très souvent au dessus des taux d’appels des autres banques et mêmes quelques fois les leurs…Le coût de l’argent à l’époque du prêt était à un niveau tel que la banque ne puisse pas aller en dessous que cela lui à coûté à l’origine.

Il peut arriver que la banque rachète elle même sa créance tel qu'elle le ferait pour un nouveau client, avec des indemnités de remboursement par anticipation, frais de dossier et même reprendre une garantie...

Mes 2 banques me font 2 propositions d’emprunt pour acheter ma maison  en faisant la comparaison de la mensualité de crédit immobilier avec assurance, doit on prendre en compte pour comparer les propositions de prêt immobilier avec l’assurance ou non ?

Et oui c’est presque évident, si vous n’avez aucune connaissance en matière financière alors mieux vaut prendre chaque poste de votre offre de prêt pour comparer afin de cerner au plus près les différences entre les mensualités de crédits hors assurance, ensuite le coût des assurances de prêt à mêmes garanties et pour finir les frais de dossier banque.

Calculer la mensualité d'un crédit lié à la durée en mois ou en année, au taux d'intérêt et du montant emprunté. C’est l’engagement qui lie le client à sa banque, payer.

Notre simulateur, vous donnera un montant précis de votre menualité. Le tableau d'amortissement sera l'échéancier de crédit du projet immobilier.

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Le prêt à taux zéro NOUVEAU est arrivé, version  2019 ! ! !

C'est le 2018 sans changement...

-pour les personnes remplissant les conditions de ressources,                                                                          -pour acquérir leur 1ère résidence principale, na pas avoir été propriétaire les 2 dernières années.                              -le logement doit être                                          * neuf et respecter un certain niveau de performances énergétiques.                                          * ancien avec un minimum de travaux de 25 %  du montant de l'opération sous conditions

Le PTZ 2019 ne peut financer qu'une partie du bien immobilier le restant est fait l’objet d’un crédit complémentaire et le cas échéant de l’apport du futur propriétaire.

Les diverses règles d’attribution sont disponibles sur le site ministériel du logement.

Puis je avoir le maximum en PTZ  2019 ?

Pour avoir droit au 138 000 € de prêt à taux zéro, il faut remplir un certain nombre de conditions, effectivement les pouvoirs publics dans une politique d’aider les ménages à devenir propriétaire de leur maison d’habitation. Cette aide est formalisé par un prêt sans intérêt appelé d’une façon plus populaire PTZ, en français Prêt à Taux Zéro.

Quelles sont les conditions pour avoir les 138 000 € de PTZ 2019 ?

Le PTZ  2019 , pas pour tout le monde, les conditions d’accès sont strictes et les banques sont chargées du contrôle et de la distribution de cet avantage financier.
Depuis  le 1er janvier 2019, le PTZ  :

•    Pour les logements neufs

•    Pour les logements anciens avec 25 % de travaux minimum, et seulement dans certaines zones

•    Pour  les ménages à revenus modestes selon une grille de ressources revue chaque année

Les montants des prêts octroyés en 2019 sont fixés en fonction de cette fameuse grille de revenus actualisé en début d’année.

Quelles sont les données de cet avantage en 2019 pour le PTZ  ?

Ce prêt complémentaire sans intérêts est  réservé à ceux qui acquièrent leur première résidence principale.  
Attention, ce n’est pas un cadeau du capital emprunté mais seulement des intérêts fixés à 0% et des modalités de remboursement de ce capital variantes selon les emprunteurs..

IMPORTANT en 2019 : le PTZ est  réservé :

 - au neuf , ( construction, maison neuve, appartement neuf, achat sur plans ) respectant les normes énergétiques en vigueur RT 2012 et label « BBC ».

 - a l'ancien avec un minimum de 25 % de travaux, c'est déjà le cas en 2016 et 2017 mais en 2018 les zones sont limitées reconduitent en 2019

 
Qui a droit précisément  au PTZ  2019 ?

Une personne qui achète pour la première fois est appelé « primo-accédant »
Donc le prêt à taux 2018 « plus » est réservé aux primo-accédants, sous conditions de ressources, alors qui y a droit :
-    Vous moi, les particuliers ( personnes physiques ).
-    Les sociétés ( personnes morales ) même une société civile immobilière par exemple ne peut y prétendre
-    Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années précédant votre demande de prêt.
-    Exceptions faites les invalidités graves, catastrophes naturelles ayant conduit à rendre plus possible de rester dans l’ancienne résidence principale précédente.

L’accord du PTZ 2018 sous conditions de ressources est la première barrière à cet avantage

Pour  2018 les plafonds de ressources sont définis par un tableau croisé, zone d’habitation et nombre de personne dans le foyer fiscal, attention un fœtus de 4 mois compte pour un personne. DECRET du 01/08/2014 – Nouvelles conditions et modalités d’attribution du prêt à taux zéro

Mes revenus me premettent ils d'accéder au PTZ 2019 ?

Quelle est la quotité finançable à respecter par l’intermédiaire d’un PTZ, et pour quel logement ?

 La durée et le différé de remboursement dépend aussi du revenu des emprunteurs.

Quelles sont les zones géographiques pris en compte dans le calcul du PTZ 2019 ?

                     

Le PTZ 2019 pour quel logement ?

 Le prêt à taux zéro 2019 finance l'achat

d'un logement neuf , en détail…
•    la construction d'un logement
•    l'acquisition d'un logement neuf achevé en vue de sa première occupation
•    l’achat sur plans, contrat de construction de maison individuelle
•    l'aménagement en logement de locaux non destinés à l'habitation  

d'un logement ancien avec 25 % de travaux sous conditions

Le PTZ 2019 peut il financé l’achat d’un logement ancien ?

Oui, c’est possible  pour l’achat d’une habitation HLM dont le prix a été décoté au moins de 35%  et acquis par ses occupants ou des locataires de l’organisme HLM et depuis le 01/01/2016 un logement ancien avec 25 %  de travaux


Le prêt à taux zéro 2019 peut il être remis en cause après son déblocage ?
 
Le PTZ 2019 ne peut financer, en principe, que l'acquisition de sa résidence principale, c'est le principe du PTZ, le bien en question doit être occupe au moins 8 mois par an et s’il s’agit d’un bien en en état futur achèvement, le propriétaire a un délai d’un an pour y entrer après la date d’achèvement de travaux.

Puis je loué mon bien acquis en partie avec mon PTZ 2019 ?

La mise en location n'est pas possible sauf  pour des cas précis, suite :
•    un départ en retraite ;
•    une mutation professionnelle à une distance de plus de 50 kilomètres
•    une perte d’emploi suivi d’un chômage  de plus d'un an ;
•    une invalidité aggravée ;
•    un décès d’un des emprunteurs
•    au divorce ou rupture d'un Pacs.
Attention , bail d'une durée maximale de six ans  avec un loyer ainsi que les ressources du locataire plafonnés telles les règles d’un logement social.
 

Un prêt sans intérêt , oui je veux emprunter pour ma maison, la totalité,si possible ?

138 000 € ,  c’est le maximum que l’on peut avoir, sous conditions….le montant se calcule sur 3 points :
•    Nombre de personnes vivant dans le foyer fiscal.
•    Le lieu du projet immobilier dans le neuf ou  l'ancien avec travaux
•    La performance énergétique
 
On ne peut pas avoir seulement un PTZ 2019 , en général c’est seulement un prêt complémentaire, il représente une partie seulement du crédit global.

•    Le montant du PTZ 2019 est déterminé par décret, on peut le consulter sur ce site ou grâce à son simulateur téléchargeable gratuitement.

 
PTZ 2019, mode d’emploi….comment l’obtenir ?

Vous en avez à chaque coin de rue des PTZ 2019, il suffit d’entrer dans une banque ou établissements financiers, distributeur de cet avantage et c’est gagné si vous remplissez les conditions.

Le PTZ 2019, n’a pas de frais de dossier retenu pas la banque, ni aucun autres frais, il est octroyé pour un bien pour un ou deux emprunteur.
 Enfin, il ne peut être accordé qu'un seul prêt à taux zéro  pour un même achat.

Les nouveaux montants du prêt à taux zéro  depuis le décret du 1/1/2019

Pourcentage applicable en 2019 au montant de l'acquisition

Le pourcentage s'applique au coût d'acquisition retenu dans la limite d'un montant plafond (voir le tableau ci-dessus).
 

Montants maximum du prêt à taux zéro pour un logement acquis en 2019

 Les coefficients du quotient familial définis par le ministère du logement servant de calcul pour la durée et le différé

Pour  un revenu fiscal de 44 030 €  avec une famille de 3 personnes, le coefficient est 1,7 , le quotien familiale est donc de 25 900 €

Par exemple pour savoir dans quelle tranche se situe la famille Noé, elle vise un appartement dans le neuf, un couple avec 1 enfant disposant de 44 030 euros de revenus aura un quotient familial de 25 900 euros et se situera donc dans la tranche 3 pour un logement en zone A et dans la tranche 3 en zone B1et B2, pas de solution en zone C. Les tranches de revenus varient selon la zone. La durée du prêt dépend de la tranche dans laquelle se situe le quotient familial de l’emprunteur.

Notre petite famille Noé, a trouvé un appartement à Montpellier ( zone B1) à 160 000 € frais de notaires compris, les travaux de réahabilitation se chiffrent 74000 € . Le total de l'opération se monte à 234 000 €, le montant total du PTZ 2019 se monte à 40 % du montant plafonné soit 230 000 € *40% : 92 000 € si la famille Noé était en zone B2 ou C, mais comme elle est en sur Montpellier , zone B1 pas de solution dans l'ancien, uniquement dans le neuf !!!

Montpellier est en Zone B1, c'est les paramètres de la tranche 3 qui s'appliquent , les 92 000€ de PTZ reront remboursable sur  20 avec un différé de 5 ans seulement en cas d'achat dans le neuf.

( 60 mensualités de 0 € suivi de 180 mensualités de 511,11 € )

Comment rembourser ce prêt sans intérêt ?

La durée et les modalités de remboursement mensuels sont aussi réglementées , 3 cas :

•    une période sur une durée totale de 25 ans avec 15 ans de différé

•    une période sur une durée totale de 22 ans  avec 10  ans de différé

•    une période sur une durée totale de 20 ans avec un différé de 5 ans

Nous vous proposons notre simulateur de calcul du PTZ 2019

Rappel PTZ 2017