Comment les banques décident-elles d’accorder ou de refuser un prêt immobilier ?
Obtenir un prêt immobilier ne dépend pas uniquement de vos revenus ou du montant de votre apport.
Deux emprunteurs disposant de revenus comparables et souhaitant emprunter la même somme peuvent recevoir des réponses très différentes de la part des banques.
Pourquoi ?
Parce qu’une banque ne regarde pas seulement combien vous gagnez. Elle cherche avant tout à mesurer le risque qu’elle prend en vous accordant un prêt immobilier pendant 15, 20 ou 25 ans.
Taux d’endettement, apport personnel, reste à vivre, épargne, tenue des comptes, stabilité professionnelle : plusieurs critères sont analysés simultanément.
Voici les principaux éléments qui peuvent faire basculer une demande de prêt immobilier vers un accord ou un refus.
1. Le taux d’effort : la première limite à connaître
Le premier indicateur est naturellement la capacité de l’emprunteur à supporter la future mensualité.
En principe, le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise.
La formule est relativement simple :
Taux d’effort = charges d’emprunt / revenus × 100
Un ménage disposant de 4 000 euros de revenus mensuels ne pourra donc généralement pas consacrer plus de 1 400 euros par mois au remboursement de l’ensemble de ses crédits.
Mais attention : respecter les 35 % ne donne pas automatiquement droit à un crédit.
La banque reste libre d’accepter ou de refuser le financement.
Elle va notamment examiner le reste à vivre du ménage.
2. Le reste à vivre : parfois plus important que le taux d’endettement
Prenons deux ménages présentant exactement 35 % de taux d’effort.
- Le premier dispose de 3 000 euros de revenus mensuels.
- Le second en perçoit 8 000.
Leur taux d’effort est identique, mais leur situation financière après remboursement des crédits ne l’est évidemment pas.
C’est la raison pour laquelle les banques calculent également le reste à vivre.
Il correspond, de manière simplifiée, à l’argent dont dispose encore le ménage après paiement de ses principales charges financières.
Plus le reste à vivre est confortable, plus la banque peut considérer que l’emprunteur dispose d’une marge pour absorber un imprévu.
3. L’apport personnel : 10 % est-il vraiment obligatoire ?
C’est probablement l’une des questions les plus fréquemment posées lors d’un projet immobilier :
Combien faut-il d’apport pour obtenir un prêt immobilier ?
Il n’existe pas de règle imposant systématiquement 10 %, 20 % ou 30 % d’apport personnel.
Dans la pratique, disposer d’un apport couvrant au minimum les frais liés à l’acquisition peut cependant faciliter considérablement le financement.
Un apport représentant environ 10 % du projet constitue ainsi souvent un premier niveau rassurant pour la banque.
Avec 20 % ou davantage, le risque financier supporté par l’établissement diminue encore.
Mais il faut éviter une idée reçue : plus d’apport ne signifie pas automatiquement meilleur dossier.
4. Faut-il mettre toute son épargne dans l’apport ?
Pas nécessairement.
Un emprunteur possédant 50 000 euros d’épargne peut être tenté d’utiliser l’intégralité de cette somme pour diminuer son emprunt.
Ce n’est pas toujours la meilleure stratégie.
La banque peut également apprécier que son client conserve une épargne disponible après l’acquisition.
Pourquoi ?
Parce qu’une réserve financière permet de faire face à des dépenses imprévues : travaux, réparation d’un véhicule, changement professionnel ou dépenses familiales exceptionnelles.
Il peut donc être préférable de présenter un apport de 30 000 euros et de conserver 20 000 euros d’épargne plutôt que d’investir la totalité des 50 000 euros dans l’opération.
Le bon niveau d’apport dépend du projet et du profil de l’emprunteur.
5. Votre comportement bancaire est également analysé
La banque ne s’intéresse pas seulement à une photographie instantanée de votre patrimoine.
Elle regarde également la manière dont vous gérez votre argent.
- Les relevés de comptes permettent notamment d’observer :
- d’éventuels découverts récurrents,
- des incidents de paiement,
- l’utilisation fréquente de crédits renouvelables,
- la capacité à épargner régulièrement,
- la cohérence entre les revenus du ménage et son niveau de dépenses.
Un emprunteur qui parvient à épargner chaque mois démontre indirectement sa capacité à supporter une future mensualité.
Par exemple, si vous payez actuellement 800 euros de loyer et épargnez régulièrement 400 euros par mois, une future mensualité de 1 100 euros pourra apparaître cohérente avec votre comportement financier actuel.
6. La stabilité des revenus compte autant que leur montant
Un salaire élevé ne suffit pas toujours.
La banque cherche à savoir si les revenus permettant de rembourser le crédit seront suffisamment pérennes.
Elle étudie donc notamment :
la nature du contrat de travail,
l’ancienneté professionnelle,
la régularité des revenus,
la part variable de la rémunération,
la situation professionnelle du conjoint,
la situation des travailleurs indépendants et dirigeants d’entreprise.
Un CDI reste naturellement rassurant, mais il est parfaitement possible d’obtenir un prêt immobilier avec d’autres statuts professionnels.
Pour les indépendants, professions libérales ou chefs d’entreprise, l’analyse portera généralement sur plusieurs exercices afin d’apprécier la régularité et la pérennité des revenus.
7. La banque analyse aussi le bien immobilier
On l’oublie parfois : la banque ne finance pas uniquement un emprunteur.
Elle finance également un bien.
Sa localisation, sa valeur, son état et parfois sa facilité de revente peuvent entrer dans l’analyse du risque.
Un financement représentant 70 % de la valeur d’un bien n’expose évidemment pas la banque de la même manière qu’un financement couvrant 100 %, voire davantage, du coût de l’opération.
C’est notamment pour cette raison que l’apport peut renforcer un dossier.
8. Peut-on encore obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Oui, dans certaines situations.
Le financement à 100 %, voire exceptionnellement d’une partie des frais annexes, n’a pas totalement disparu.
Mais il est généralement réservé aux dossiers présentant suffisamment d’autres points forts.
Un jeune actif disposant de revenus confortables, d’une bonne évolution professionnelle et d’une excellente gestion bancaire peut, par exemple, présenter un profil intéressant même avec peu d’apport.
À l’inverse, disposer d’un apport important ne suffira pas nécessairement à compenser une situation financière trop fragile.
Chaque dossier doit donc être étudié globalement.
9. Le PNB potentiel du client : un critère à ne pas sous-estimer
La banque ne regarde pas uniquement la capacité de l’emprunteur à rembourser son crédit. Elle s’intéresse également à la rentabilité potentielle de la relation bancaire dans la durée.
Accorder un prêt immobilier mobilise en effet des ressources pour la banque et s’inscrit dans des contraintes prudentielles de fonds propres et de solvabilité. L’établissement cherche donc naturellement à privilégier les clients avec lesquels il pourra développer une relation durable et rentable.
C’est la notion de PNB potentiel, ou Produit Net Bancaire.
Un client qui domicilie ses revenus et qui, au fil des années, souscrit une carte bancaire à débit différé, une assurance habitation, une assurance automobile, des produits d’épargne, une assurance-vie, un pack de services bancaires ou encore un futur crédit à la consommation peut générer davantage de revenus pour la banque.
L’âge du client, son évolution professionnelle, sa capacité future d’épargne, son patrimoine et son potentiel d’équipement en produits bancaires peuvent donc participer à l’intérêt commercial du dossier.
Deux emprunteurs présentant le même taux d’endettement, le même apport et des revenus comparables ne représentent ainsi pas nécessairement le même potentiel pour une banque.
Pour le courtier, cette dimension est importante.
Présenter efficacement un dossier ne consiste pas seulement à démontrer que le client peut rembourser son prêt. Il faut aussi permettre à la banque de comprendre l’intérêt d’établir avec lui une relation bancaire durable.
C’est un élément parfois sous-estimé qui peut pourtant participer au processus de décision.
10. Pourquoi un courtier peut améliorer la présentation du dossier
Le rôle du courtier en crédit immobilier ne consiste pas simplement à rechercher un taux.
Il doit d’abord comprendre comment présenter le projet à une banque.
Toutes les banques n’ont pas exactement les mêmes critères commerciaux ni les mêmes stratégies de financement.
Un établissement peut rechercher les primo-accédants tandis qu’un autre privilégiera certains profils patrimoniaux, professionnels ou certains projets.
Le courtier peut donc travailler en amont sur plusieurs éléments :
- le montant de l’apport,
- la durée du financement,
- la mensualité,
- l’épargne à conserver,
- la présentation des revenus,
- les crédits existants,
- la cohérence globale du projet.
Cette préparation peut être particulièrement importante avant même la signature du compromis de vente.
11. Un bon dossier immobilier est avant tout un dossier cohérent
Il n’existe donc pas de « chiffre magique » permettant d’obtenir automatiquement son crédit immobilier.
- 10 % d’apport ne garantissent pas un accord.
- 20 % d’apport ne garantissent pas un excellent taux.
- Et l’absence d’apport ne conduit pas systématiquement à un refus.
La banque cherche avant tout une cohérence entre votre projet immobilier et votre situation financière.
Revenus, charges, apport, épargne résiduelle, comportement bancaire, stabilité professionnelle et qualité du bien constituent les différentes pièces d’un même puzzle.
C’est précisément l’intérêt de préparer son financement avant de rechercher son bien.
Chez Immofinances.net, nos courtiers peuvent étudier votre capacité d’emprunt et votre plan de financement afin d’identifier les solutions adaptées à votre situation avant la présentation du dossier aux établissements bancaires.
FAQ : prêt immobilier et critères des banques
Quel apport faut-il pour obtenir un prêt immobilier ?
Il n’existe pas de pourcentage légal obligatoire. Un apport permettant de couvrir tout ou partie des frais d’acquisition est généralement apprécié par les banques, mais certains profils peuvent obtenir un financement avec peu ou pas d’apport.
Peut-on emprunter avec 35 % d’endettement ?
Oui. Le taux d’effort maximal de référence est fixé à 35 %, assurance comprise. Mais respecter cette limite ne garantit pas l’accord de la banque.
Pourquoi une banque peut-elle refuser un prêt avec un bon salaire ?
Parce que le revenu n’est qu’un critère parmi d’autres. La banque analyse également les charges, le reste à vivre, l’épargne, la stabilité professionnelle, la gestion des comptes et le projet immobilier.
Est-il préférable d’avoir beaucoup d’apport ou de conserver de l’épargne ?
Un équilibre est souvent préférable. Utiliser toute son épargne pour augmenter l’apport peut laisser le ménage sans réserve financière après l’achat.
Un courtier peut-il aider à obtenir un prêt immobilier ?
Le courtier analyse le projet, construit le plan de financement et recherche les établissements dont les critères correspondent au profil de l’emprunteur. Son intervention peut ainsi faciliter la présentation et la négociation du dossier.
Vous avez un projet immobilier, vous cherchez à négocier le meilleur taux crédit immobilier, faire appel à un courtier en crédit ?
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