Prêt relais et surendettement : est-ce encore possible d’obtenir un financement ?
C’est une question qui revient régulièrement chez certains propriétaires en difficulté financière.
Lorsqu’un bien immobilier doit être vendu et qu’un nouveau projet immobilier se présente, certains emprunteurs se demandent s’il est possible d’obtenir un prêt relais malgré un plan de surendettement ou un dossier Banque de France.
La réponse est complexe.
Sur le plan théorique, rien n’interdit juridiquement l’existence d’un prêt relais dans certaines situations de surendettement. Mais dans la pratique bancaire, obtenir ce type de financement devient extrêmement difficile, voire impossible dans la majorité des cas.
Pourquoi ? Parce que le prêt relais reste juridiquement un crédit immobilier avec hypothèque, soumis aux règles classiques d’analyse de solvabilité imposées aux banques.
Le prêt relais est un crédit immobilier à part entière
Beaucoup de personnes considèrent le prêt relais comme une simple avance de trésorerie liée à la vente d’un bien immobilier.
En réalité, il s’agit bien d’un prêt immobilier.
Le financement repose :
- sur une offre de prêt immobilier
- sur une garantie hypothécaire
- et sur une analyse complète de la solvabilité de l’emprunteur
La banque a donc l’obligation légale d’étudier la capacité de remboursement du client avant d’accorder le financement.
Même si le capital doit être remboursé grâce à la vente du bien, l’emprunteur doit généralement payer chaque mois :
- les intérêts du prêt relais
- l’assurance emprunteur éventuelle
- parfois d’autres charges liées au projet immobilier
La banque doit donc vérifier que ces mensualités restent compatibles avec la situation financière du demandeur.
Le problème du surendettement pour une banque
Lorsqu’une personne est en situation de surendettement, cela signifie précisément qu’elle rencontre des difficultés importantes pour faire face à ses dettes.
Le dépôt d’un dossier de surendettement entraîne généralement une inscription au FICP, le fichier des incidents de remboursement des crédits géré par la Banque de France.
Or, une fois le dossier de surendettement déclaré recevable :
- il devient interdit d’aggraver son endettement
- la souscription de nouveaux crédits devient en principe impossible
- les banques deviennent extrêmement prudentes sur toute nouvelle demande de financement.
Le Code de la consommation prévoit d’ailleurs que le surendetté ne peut plus souscrire de nouveaux crédits durant la procédure, sauf autorisation exceptionnelle du juge.
Pourquoi un prêt relais est particulièrement difficile avec un plan de surendettement
Le prêt relais présente déjà un niveau de risque élevé pour la banque dans un dossier classique.
Son remboursement dépend :
- de la vente future du bien immobilier
- du délai de vente
- du prix obtenu
- de la dynamique du marché immobilier
Dans un contexte de surendettement, plusieurs risques supplémentaires apparaissent :
- capacité financière déjà fragilisée
- incidents de paiement passés
- inscription FICP
- risque d’aggravation de la situation
- difficulté à supporter les intérêts mensuels du prêt relais
Pour la banque, le cumul de ces risques devient souvent incompatible avec sa politique d’octroi.
Le prêt relais n’efface pas le problème de solvabilité
Certaines personnes pensent que la présence d’un bien immobilier suffit à obtenir un prêt relais.
Ce n’est pas exact.
Même avec une hypothèque, la banque doit respecter son obligation d’analyse de solvabilité avant d’accorder un crédit immobilier. Cette obligation résulte notamment du Code de la consommation applicable au crédit immobilier.
Autrement dit :
- la garantie hypothécaire protège la banque
- mais elle ne remplace pas l’étude de solvabilité du client
La banque doit vérifier que l’emprunteur pourra rembourser les intérêts mensuels sans créer une situation financière encore plus dégradée.
Les banques sont aujourd’hui extrêmement prudentes
Le contexte actuel renforce encore cette prudence.
Les banques font déjà face à :
- une hausse des prêts relais non remboursés
- des délais de vente plus longs
- un marché immobilier moins dynamique
- davantage de dossiers contentieux
Dans ce contexte, les établissements prêteurs sont devenus très sélectifs, même pour des emprunteurs sans difficulté financière.
Alors dans un dossier de surendettement, l’obtention d’un prêt relais devient très compliquée.
Existe-t-il malgré tout certaines situations possibles ?
Dans certains cas très particuliers, des solutions peuvent parfois être étudiées.
Cela peut concerner notamment :
- des propriétaires disposant d’un patrimoine immobilier important
- une vente immobilière quasi certaine
- une forte valeur résiduelle après remboursement des dettes
- ou des opérations destinées à assainir la situation financière globale
Mais ces dossiers restent très spécifiques et nécessitent souvent :
- une analyse patrimoniale approfondie
- des montages complexes
- des établissements spécialisés
- ou des solutions alternatives au financement bancaire classique
Attention aux faux espoirs et aux solutions miracles
Les personnes en difficulté financière sont parfois attirées par des offres présentées comme des solutions rapides malgré le FICP ou le surendettement.
Il faut être extrêmement prudent.
Un prêt relais reste un crédit immobilier risqué. S’il est mal calibré :
- les intérêts continuent à courir
- la pression financière augmente
- le risque de contentieux devient important
- et la situation peut encore s’aggraver
La Banque de France rappelle d’ailleurs que le dépôt d’un dossier de surendettement vise justement à éviter l’aggravation de l’endettement.
Les alternatives parfois envisagées
Lorsqu’un prêt relais classique est impossible, certaines alternatives peuvent être étudiées selon les situations :
- vente du bien avant nouvel achat
- vente avec faculté de rachat
- refinancement hypothécaire spécialisé
- médiation amiable avec les créanciers
- restructuration des dettes
- vente partielle du patrimoine
Mais chaque situation doit être étudiée avec beaucoup de prudence.
Le rôle essentiel du conseil
Dans ce type de dossier, l’accompagnement professionnel devient indispensable.
Le rôle du courtier ou du professionnel du financement ne consiste pas uniquement à rechercher une banque, mais surtout à :
- analyser la faisabilité réelle du projet
- mesurer les risques
- éviter une aggravation de la situation financière
- identifier les solutions juridiquement et financièrement cohérentes
Ce qu’il faut retenir sur un plan de surendettement et un prêt relais.
Oui, il peut exister certaines situations très particulières où un prêt relais peut être étudié malgré des difficultés financières.
Mais dans la grande majorité des cas, un plan de surendettement ou un dossier recevable à la Banque de France rend l’obtention d’un prêt relais extrêmement difficile.
Le prêt relais reste un crédit immobilier soumis :
- à une analyse de solvabilité
- à une obligation de remboursement mensuel des intérêts
- et à des règles prudentielles très strictes pour les banques.
Avant d’envisager ce type de financement dans une situation de surendettement, il est indispensable d’obtenir un accompagnement sérieux afin d’éviter qu’un projet immobilier ne transforme une difficulté financière en situation encore plus complexe.
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« Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifier vos capacités de remboursement avant de vous engager.”
Article L321-2 du Code de la consommation : « Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent ».
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