Taux d’usure et hausse des taux : un retour des tensions sur le taux crédit immobilier à cause de son mode de calcul
Depuis plusieurs mois, les professionnels du crédit constatent une tension croissante sur les marges bancaires et donc les taux des crédits immobiliers !
En cause : la hausse rapide du coût de la ressource, combinée à un mode de calcul du taux d’usure qui peine à suivre le rythme du marché.
Résultat : des dossiers refusés, des conditions d’octroi durcies, et une production de crédit immobilier freinée, notamment sur les profils les plus complexes.
- Alors pourquoi le taux d’usure devient-il un frein en période de remontée des taux ?
- Pourquoi son mode de calcul est pénalisant ?
- En quoi la mensualisation mise en place en 2023 a permis de fluidifier le marché ?
Rappel : qu’est-ce que le taux d’usure ?
Le taux d’usure correspond au taux maximum légal auquel une banque peut prêter.
Il est calculé à partir des taux réellement pratiqués sur le marché, majorés d’un tiers. Il s’applique au TAEG, c’est-à-dire au coût total du crédit incluant :
- le taux nominal
- l’assurance emprunteur
- les frais de dossier
- les frais de garantie
- les éventuels frais d’intermédiation
Ce mécanisme vise à protéger l’emprunteur contre des conditions de financement abusives.
Le problème : un taux d’usure calculé avec retard
Le taux d’usure est traditionnellement calculé chaque trimestre, à partir de la moyenne des taux pratiqués au trimestre précédent.
C’est précisément là que le problème apparaît en période de hausse rapide des taux.
En effet :
- les banques ajustent leurs barèmes en temps réel en fonction du coût de la ressource
- mais le taux d’usure reste basé sur des données passées, donc plus basses
Il existe donc un décalage entre :
- le coût réel de l’argent pour les banques
- le plafond légal auquel elles peuvent prêter
Une conséquence directe : la compression des marges bancaires
Ce décalage a un effet immédiat sur la rentabilité des crédits.
Lorsque les taux remontent rapidement :
- les banques doivent augmenter leurs taux pour préserver leur marge
- mais elles se retrouvent limitées par un taux d’usure trop bas
Cela crée une zone de tension où certains crédits deviennent tout simplement impossibles à financer.
Comme le rappelle la Banque de France dans sa présentation sur la mensualisation du taux d’usure, on observe alors :
une accumulation de prêts à des taux proches de l’usure en fin de trimestre, avec un risque de blocage du marché
Pourquoi certains dossiers deviennent impossibles
Le phénomène est encore plus marqué sur certains profils :
- emprunteurs avec assurance élevée (âge, santé)
- montages avec frais importants
- crédits longs ou complexes
- opérations avec intermédiaire
Même si le taux nominal reste raisonnable, le TAEG peut dépasser le seuil d’usure.
Résultat :
- refus de financement
- reports de dossiers
- arbitrage des banques vers les profils les plus rentables
L’effet “fin de trimestre” : un vrai blocage du marché
Le système trimestriel crée un phénomène bien connu des courtiers :
plus on avance dans le trimestre, plus les taux pratiqués se rapprochent du plafond d’usure
En fin de trimestre :
- les banques sont souvent “au plafond”
- certains dossiers passent au-dessus du seuil
- la production ralentit fortement
C’est un effet mécanique lié au retard du calcul.
La solution temporaire de 2023 : la mensualisation
Face à cette situation, la Banque de France a mis en place début 2023 un dispositif exceptionnel : la mensualisation du taux d’usure.
Le principe :
- recalculer le taux d’usure chaque mois
- en s’appuyant sur une moyenne glissante des trois derniers mois
Objectif :
suivre plus rapidement l’évolution des taux du marché et éviter les blocages
Pourquoi la mensualisation améliore la situation
Contrairement à une idée reçue, la mensualisation ne relève pas artificiellement le taux d’usure.
Elle permet simplement de réduire le décalage entre :
- les taux pratiqués
- et le plafond réglementaire
La Banque de France estimait d’ailleurs que ce mécanisme pouvait générer :
- environ +15 points de base au 2e mois
- environ +30 points de base au 3e mois
Ce gain, même limité, suffit souvent à débloquer de nombreux dossiers.
Des effets concrets sur le marché du crédit
La mensualisation a permis :
- de redonner de la fluidité à la production de crédits
- de réduire le nombre de dossiers bloqués
- de restaurer une partie des marges bancaires
- de maintenir l’accès au crédit pour davantage d’emprunteurs
Elle a joué un rôle clé dans un contexte de remontée rapide des taux.
Retour au calcul trimestriel : un retour à la normale ?
Fin 2023, la Banque de France a décidé de revenir à un calcul trimestriel, estimant que :
- la hausse des taux s’était stabilisée
- les conditions de marché étaient moins volatiles
Mais cette décision pose une question importante :
que se passera-t-il en cas de nouvelle remontée rapide des taux ?
Le risque de blocage pourrait réapparaître.
Ce que cela change pour les emprunteurs et les professionnels
Dans ce contexte, le rôle du courtier devient encore plus stratégique.
Il permet notamment :
- d’optimiser la structure du financement
- de réduire le TAEG (assurance, frais, montage)
- d’orienter vers les partenaires les plus adaptés
- d’anticiper les contraintes liées au taux d’usure
Un risque de blocage qui réapparaît en 2026
La situation actuelle présente de fortes similitudes avec celle observée en 2022 et début 2023.
Dans un contexte géopolitique incertain, les marchés financiers connaissent de nouvelles tensions. Cette instabilité entraîne une remontée sensible du coût de la ressource pour les banques.
Or, le taux d’usure reste aujourd’hui calculé sur la base des taux du trimestre précédent.
Ce décalage recrée mécaniquement les mêmes effets que par le passé :
- une compression rapide des marges bancaires
- une difficulté à intégrer le coût du risque dans les conditions de financement
- un arrêt de certains crédits jugés insuffisamment rentables
- un durcissement des critères d’octroi
Dans ces conditions, certaines opérations deviennent à nouveau difficiles, voire impossibles à financer, notamment sur les profils plus complexes ou les montages spécifiques.
Les professionnels du courtage alertent les pouvoirs publics
Face à cette situation, les acteurs du courtage commencent à se mobiliser.
À travers leur syndicat professionnel, l’APIC (Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits), les courtiers alertent les pouvoirs publics sur le risque de blocage du marché du crédit.
Le message est clair :
si rien n’est fait, le décalage entre le coût réel de l’argent et le taux d’usure pourrait à nouveau freiner fortement la production de crédits dans les mois à venir.
Vers un retour de la mensualisation du taux d’usure ?
Dans ce contexte, une question se pose à nouveau :
faut-il réactiver un mécanisme de mensualisation du taux d’usure ?
L’expérience de 2023 a démontré que ce dispositif permettait :
- de réduire le décalage avec le marché
- de restaurer de la fluidité dans l’octroi des crédits
- de limiter les situations de blocage
Les professionnels du secteur espèrent aujourd’hui que les pouvoirs publics sauront réagir rapidement, comme cela avait été le cas précédemment.
Un retour, même temporaire, à une actualisation mensuelle du taux d’usure permettrait de :
- redonner de la visibilité aux banques
- préserver leur capacité à financer
- maintenir l’accès au crédit pour les emprunteurs
Un équilibre fragile
Le taux d’usure est un outil indispensable de protection des emprunteurs.
Mais en période de remontée rapide des taux, son mode de calcul peut devenir contre-productif en :
- pénalisant les banques
- réduisant l’accès au crédit
- bloquant certains projets
La mensualisation a démontré qu’un ajustement plus fréquent permettait de mieux coller à la réalité du marché.
Reste à savoir si ce type de mécanisme sera à nouveau activé dans les jours à venir ?
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