Comment sortir d’un prêt relais qui ne se rembourse pas ?

Les solutions pour éviter le contentieux immobilier

Le prêt relais est conçu comme un financement temporaire destiné à faire la jonction entre l’achat d’un nouveau bien immobilier et la vente de l’ancien. En théorie, l’opération paraît simple : le bien se vend rapidement et le prêt relais est remboursé dans les délais prévus.

Mais dans la réalité, les choses peuvent devenir beaucoup plus complexes.

Depuis plusieurs années, les banques constatent une augmentation des prêts relais non remboursés dans les temps :

  • ralentissement du marché immobilier
  • délais de vente plus longs
  • baisse du nombre d’acquéreurs
  • négociations importantes sur les prix
  • contexte économique et géopolitique incertain

Dans ce contexte, de nombreux propriétaires se posent une question essentielle : peut-on racheter un prêt relais lorsqu’il arrive à échéance ?

La réponse est oui.

Plusieurs solutions peuvent être envisagées :

  • transformation en prêt amortissable, type crédit immobilier.
  • mise en place d’un prêt in fine
  • ou remplacement par un nouveau prêt relais afin de repartir sur une nouvelle durée.

Pourquoi un prêt relais devient-il problématique ?

Le prêt relais est généralement accordé pour :

  • 12 mois
  • renouvelables une fois
  • soit 24 mois maximum.

Au-delà, si le bien immobilier n’est toujours pas vendu, la banque peut prononcer la déchéance du terme.

Le capital restant dû devient immédiatement exigible.

Le dossier peut alors basculer :

  • en phase amiable
  • puis en phase contentieuse
  • voire en procédure judiciaire si aucune solution n’est trouvée.

Les banques cherchent donc souvent à trouver une solution avant d’en arriver là.

Première solution : transformer le prêt relais en prêt amortissable

C’est aujourd’hui la solution la plus fréquente.

Le principe est simple :
le prêt relais est racheté puis transformé en crédit immobilier amortissable classique.

L’emprunteur rembourse alors :

  • une mensualité fixe
  • composée de capital et d’intérêts
  • sur une durée beaucoup plus longue.

Exemple concret

Prenons un exemple simple.

Un propriétaire possède :

  • un prêt relais restant dû de 180 000 €
  • un bien immobilier qui tarde à se vendre.

Une banque accepte de transformer cette dette en prêt amortissable sur 20 ans.

Au lieu de devoir rembourser immédiatement les 180 000 €, l’emprunteur rembourse progressivement le capital grâce à des mensualités étalées dans le temps.

Les avantages du prêt amortissable

Cette solution présente plusieurs avantages :

  • baisse de la pression financière immédiate
  • évite la vente précipitée du bien
  • permet parfois de conserver le logement
  • sécurise juridiquement la situation
  • mensualité plus prévisible

Certaines banques peuvent même aller jusqu’à :

  • 25 ans de durée
  • selon l’âge et la solvabilité des emprunteurs.

Les inconvénients du prêt amortissable

Mais cette solution présente aussi des limites :

  • coût total du crédit plus élevé
  • allongement important de la durée d’endettement
  • nouvelles garanties hypothécaires possibles
  • frais supplémentaires :
    • frais de dossier
    • IRA
    • frais de garantie
    • assurance emprunteur.

Et surtout, la banque doit vérifier que l’emprunteur possède une solvabilité suffisante pour supporter la nouvelle mensualité.

Deuxième solution : le prêt in fine

Dans certains cas plus patrimoniaux, le prêt relais peut être remplacé par un prêt in fine.

Le fonctionnement est très différent.

Avec un prêt in fine :

  • l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts chaque mois
  • le capital reste constant
  • et il est remboursé en une seule fois à la fin du contrat.

Pourquoi cette solution peut être intéressante

Le prêt in fine peut offrir plusieurs avantages :

  • mensualités plus faibles
  • souplesse de trésorerie
  • maintien d’un patrimoine immobilier
  • optimisation patrimoniale ou fiscale dans certains cas.

Cette solution peut être pertinente lorsque :

  • le bien immobilier devrait finir par se vendre
  • l’emprunteur possède un patrimoine important
  • ou lorsqu’un investissement locatif est envisagé.

Exemple concret de prêt in fine

Un propriétaire possède un appartement qui ne se vend pas immédiatement.

Au lieu d’un remboursement immédiat du capital :

  • il paie uniquement les intérêts pendant 5 ou 10 ans
  • puis rembourse le capital à l’échéance finale.

Cette solution laisse davantage de temps pour :

  • vendre dans de meilleures conditions
  • attendre une amélioration du marché immobilier
  • ou organiser une stratégie patrimoniale.

Mais le prêt in fine reste réservé à certains profils

Les banques restent très prudentes sur ce type de financement.

Pourquoi ?

Parce que :

  • le capital ne diminue jamais
  • le risque bancaire reste élevé
  • et le remboursement final doit être parfaitement sécurisé.

Les établissements exigent souvent :

  • une hypothèque solide
  • une épargne nantie
  • une assurance-vie
  • ou un patrimoine important.

Le prêt in fine n’est donc pas adapté à tous les emprunteurs.

Troisième solution : refaire un nouveau prêt relais

Dans certains cas, une autre banque peut accepter de racheter le prêt relais initial afin de repartir sur une nouvelle durée de :

  • 12 mois
  • voire 24 mois supplémentaires.

Cette solution reste plus rare, mais elle existe.

Elle permet de :

  • redonner du temps au vendeur
  • éviter une vente précipitée
  • attendre un marché immobilier plus favorable.

Pourquoi cette solution est difficile à obtenir

Les banques sont aujourd’hui très prudentes sur les prêts relais.

Elles constatent :

  • davantage de dossiers en difficulté
  • des ventes plus longues
  • des marchés immobiliers moins fluides
  • des risques de baisse des prix.

Refaire un prêt relais revient donc à prolonger un risque déjà existant.

Les établissements qui acceptent ce type d’opération vont généralement analyser :

  • la qualité du bien immobilier
  • le marché local
  • le prix de vente
  • le patrimoine global
  • et la capacité financière des emprunteurs.

Le cas particulier de la mise en location

Dans certains dossiers, le bien initialement destiné à être vendu peut finalement être conservé puis mis en location.

Les revenus locatifs peuvent alors :

  • être intégrés au nouveau plan de financement
  • améliorer la solvabilité
  • et permettre la mise en place d’un prêt amortissable ou in fine.

Cette stratégie permet parfois :

  • d’éviter une vente à perte
  • de préserver le patrimoine
  • et de sortir du prêt relais sans contentieux.

Pourquoi il faut agir avant l’échéance

L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à attendre les derniers mois du prêt relais avant de chercher une solution.

Or, plus l’échéance approche :

  • plus la banque devient prudente
  • moins les solutions sont nombreuses
  • et plus le dossier se fragilise.

Les spécialistes du rachat de prêt relais recommandent généralement d’anticiper plusieurs mois avant la fin des 24 mois réglementaires.

Le rôle essentiel du courtier

Le rachat d’un prêt relais est une opération technique qui nécessite :

  • une analyse patrimoniale
  • une étude de solvabilité
  • une stratégie immobilière cohérente
  • et une parfaite connaissance des critères bancaires.

Le rôle du courtier consiste notamment à :

  • identifier les établissements encore actifs sur ce marché
  • orienter le dossier vers la bonne solution
  • négocier les conditions
  • et éviter le basculement en contentieux.

Conclusion

Oui, il est possible de racheter un prêt relais lorsqu’un bien immobilier tarde à se vendre.

Plusieurs solutions existent selon la situation :

  • transformation en prêt amortissable
  • mise en place d’un prêt in fine
  • ou nouveau prêt relais permettant de repartir sur une nouvelle durée.

Mais dans un marché immobilier devenu plus complexe, ces solutions nécessitent :

  • une vraie anticipation
  • une solvabilité suffisante
  • et une analyse approfondie du risque.

Le plus important reste d’agir avant que le prêt relais n’arrive à échéance afin d’éviter qu’une difficulté temporaire ne se transforme en situation contentieuse.

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