Peut-on faire un prêt relais pour acheter un logement en VEFA ou faire construire sa maison ?

Le prêt relais est historiquement associé à une opération relativement simple : vendre un logement existant pour acheter un nouveau bien déjà construit et disponible rapidement.

Pendant longtemps, ce mécanisme a fonctionné de manière relativement fluide. Les marchés immobiliers étaient dynamiques, les délais de vente raisonnables et les banques beaucoup plus souples sur ce type de financement.

Mais depuis plusieurs années, le contexte a profondément changé.

Le ralentissement immobilier, l’augmentation des coûts de construction, les tensions économiques et les difficultés du secteur du bâtiment ont considérablement augmenté les risques autour des projets immobiliers complexes.

Aujourd’hui, lorsqu’un emprunteur souhaite utiliser un prêt relais pour :

• acheter un appartement en VEFA,
• financer une construction,
• réaliser un marché de travaux important,
• ou encore faire une auto-construction,

les banques deviennent immédiatement beaucoup plus prudentes.

Sur le principe, ces opérations restent possibles.

Dans la pratique, elles sont devenues beaucoup plus difficiles à financer.

Le prêt relais : un financement déjà considéré comme risqué

Avant même d’aborder la VEFA ou la construction, il faut comprendre une chose essentielle : le prêt relais est déjà considéré par les banques comme un financement sensible.

Pourquoi ?

Parce que son remboursement dépend d’un événement futur et incertain :
la vente du bien immobilier actuel.

Autrement dit, la banque avance aujourd’hui des fonds qui devront être remboursés demain grâce à une vente qui :

• n’est pas encore réalisée,
• dépend du marché immobilier,
• dépend du prix de vente,
• et dépend du délai nécessaire pour trouver un acquéreur.

Dans un marché immobilier dynamique, ce risque reste raisonnable.

Mais actuellement, les banques constatent :

• des délais de vente plus longs,
• des acheteurs beaucoup plus négociateurs,
• des baisses de prix dans certaines zones,
• et une hausse importante des prêts relais non remboursés dans les délais.

Les établissements bancaires cherchent donc désormais à limiter fortement leur exposition au risque.

Pourquoi la VEFA inquiète particulièrement les banques

La VEFA, ou Vente en l’État Futur d’Achèvement, consiste à acheter un logement qui n’est pas encore terminé au moment de la signature.

L’acquéreur achète un bien sur plan qui sera livré plusieurs mois, voire plusieurs années plus tard.

Sur le papier, le projet peut sembler séduisant :

• logement neuf,
• dernières normes énergétiques,
• frais de notaire réduits,
• confort moderne,
• absence de travaux.

Mais pour une banque qui finance un prêt relais, la logique est totalement différente.

Elle raisonne avant tout en termes de risque.

Et aujourd’hui, les risques autour de la VEFA se sont multipliés.

Les retards de livraison sont devenus fréquents

Le principal problème réside dans les délais de livraison.

Lorsqu’une banque accorde un prêt relais, elle sait que :

• le bien actuel devra être vendu,
• le prêt relais devra être remboursé,
• et le nouveau logement devra être disponible dans des délais cohérents.

Or, dans le secteur du neuf, les retards sont devenus extrêmement fréquents.

Plusieurs facteurs peuvent perturber un chantier :

• inflation du coût des matériaux,
• pénuries d’approvisionnement,
• difficultés logistiques,
• manque de main-d’œuvre,
• ralentissement économique,
• problèmes administratifs,
• intempéries,
• malfaçons techniques,
• ou encore découvertes archéologiques lors des terrassements.

Certaines découvertes archéologiques peuvent immobiliser un chantier pendant plusieurs mois, voire plusieurs années.

Pour la banque, tous ces éléments représentent une accumulation de risques supplémentaires.

L’inflation des matériaux fragilise le secteur du bâtiment

Depuis plusieurs années, les coûts des matériaux ont fortement augmenté.

Le prix :

• du béton,
• du fer,
• des matériaux isolants,
• des composants électriques,
• ou encore du bois

a fortement progressé.

Cette inflation fragilise de nombreux acteurs du bâtiment :

• promoteurs,
• constructeurs,
• artisans,
• entreprises générales.

Certaines sociétés se retrouvent confrontées :

• à des problèmes de trésorerie,
• à des retards de chantier,
• ou parfois à des procédures de liquidation judiciaire.

Et lorsqu’un promoteur rencontre des difficultés financières, les conséquences peuvent devenir très lourdes pour l’emprunteur.

Le scénario que les banques redoutent

Le pire scénario pour une banque est relativement simple.

L’emprunteur :

• a déjà acheté son futur logement,
• a parfois déjà vendu son bien actuel,
• le prêt relais continue de courir,
• mais le nouveau logement n’est toujours pas livré.

Le client peut alors se retrouver :

• à payer des intérêts pendant plusieurs mois supplémentaires,
• à devoir louer temporairement un logement,
• ou à supporter plusieurs charges en parallèle.

La banque sait que ce type de situation peut rapidement dégrader la situation financière globale du dossier.

C’est précisément ce qu’elle cherche à éviter.

Les banques privilégient les VEFA quasiment terminées

Dans la pratique, les banques acceptent beaucoup plus facilement un prêt relais lorsque :

• le bâtiment est déjà très avancé,
• les travaux sont presque terminés,
• il ne reste que quelques lots à vendre,
• et que la livraison intervient rapidement.

Lorsque la remise des clés doit intervenir :

• dans un trimestre,
• ou dans les six prochains mois,

la visibilité devient beaucoup meilleure pour le prêteur.

À l’inverse, une VEFA dont la livraison est prévue dans :

• 18 mois,
• 24 mois,
• voire davantage,

sera beaucoup plus difficile à financer avec un prêt relais.

Le CCMI : un niveau de risque encore supérieur

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle, ou CCMI, représente un autre niveau de complexité pour les banques.

Pourquoi ?

Parce qu’une construction individuelle cumule encore davantage d’incertitudes :

• achat du terrain,
• obtention du permis,
• viabilisation,
• démarrage du chantier,
• coordination des entreprises,
• météo,
• retards,
• inflation,
• difficultés techniques,
• et risques liés au constructeur.

Les banques connaissent généralement très bien les constructeurs locaux.

Certaines disposent même de systèmes internes de notation des professionnels du bâtiment.

Selon :

• la réputation du constructeur,
• sa solidité financière,
• son historique de livraison,
• et sa qualité de gestion,

la banque sera plus ou moins favorable au financement.

Les marchés de travaux deviennent eux aussi très sensibles

Les banques se montrent également très prudentes lorsqu’il s’agit :

• d’une rénovation lourde,
• d’un marché de travaux important,
• ou d’une réhabilitation complexe.

Pourquoi ?

Parce qu’un chantier de rénovation réserve souvent des surprises :

• problèmes structurels,
• défauts cachés,
• amiante,
• problèmes d’humidité,
• surcoûts,
• retards d’artisans,
• abandon de chantier,
• ou dépassements budgétaires.

Pour un établissement bancaire, le risque de dérive financière devient alors beaucoup plus élevé.

L’auto-construction : probablement le montage le plus difficile

Actuellement, l’auto-construction représente probablement le projet le plus compliqué à financer avec un prêt relais.

Pourquoi ?

Parce que la banque ne retrouve quasiment aucun élément de sécurité classique :

• pas de constructeur identifié,
• pas de garantie forte de livraison,
• pas de visibilité claire sur les délais,
• pas toujours de budget parfaitement maîtrisé.

Or, le prêt relais repose déjà sur une logique de risque temporaire.

Cumuler :

• prêt relais,
• vente future du bien,
• et auto-construction,

devient souvent trop risqué pour la majorité des banques.

Le problème central : le calendrier

Le véritable sujet pour la banque reste finalement le calendrier global du projet.

Le prêt relais est généralement accordé :

• pour 12 mois,
• renouvelables une fois,
• soit 24 mois maximum.

Or, dans une VEFA ou une construction, les retards peuvent rapidement dépasser cette durée.

Et si le prêt relais n’est pas remboursé dans les temps, le dossier peut entrer dans une phase contentieuse.

Les banques cherchent donc avant tout :

• de la visibilité,
• de la sécurité,
• et des délais cohérents.

Le rôle essentiel du courtier

Dans ce type de montage, le rôle du courtier devient particulièrement important.

Il doit :

• analyser la faisabilité réelle du projet,
• identifier les banques encore ouvertes à ce type d’opération,
• calibrer correctement le risque,
• anticiper les délais,
• et sécuriser le financement.

Chaque dossier doit être étudié de manière extrêmement personnalisée :

• âge des emprunteurs,
• revenus,
• patrimoine,
• avancement du chantier,
• qualité du promoteur,
• solidité du constructeur,
• et capacité financière à absorber un retard éventuel.

Conclusion

Oui, il est tout à fait possible d’obtenir un prêt relais pour financer :

• une VEFA,
• une construction en CCMI,
• un marché de travaux,
• ou certains projets immobiliers spécifiques.

Mais dans le contexte actuel, ces financements sont devenus beaucoup plus complexes.

Les banques redoutent particulièrement :

• les retards de livraison,
• les difficultés des promoteurs,
• l’inflation des matériaux,
• les problèmes techniques,
• et les dépassements de délais.

Plus le projet immobilier devient complexe, plus le niveau de risque augmente pour l’établissement prêteur.

C’est pourquoi les banques privilégient désormais :

• les projets très avancés,
• les livraisons proches,
• et les opérations offrant le maximum de visibilité et de sécurité.

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