Prêt relais avec différé partiel ou différé total : quelles différences et quels risques ?

Lorsque l’on parle de prêt relais, beaucoup d’emprunteurs découvrent rapidement qu’il existe plusieurs modes de remboursement possibles. Deux solutions reviennent le plus souvent :

  • le prêt relais avec différé partiel
  • le prêt relais avec différé total

Sur le papier, le différé total paraît souvent très séduisant puisqu’il permet de ne rien rembourser pendant toute la durée du prêt relais. Pourtant, dans la pratique, cette solution est devenue rare et beaucoup plus difficile à obtenir.

Pourquoi ?

Parce que les banques considèrent aujourd’hui le différé total comme beaucoup plus risqué.

Alors, quelles sont les vraies différences entre ces deux solutions ? Quels sont leurs avantages, leurs inconvénients et les pièges à éviter ?

Le principe du prêt relais

Le prêt relais est un financement temporaire permettant d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu le précédent.

La banque avance une partie de la valeur du bien mis en vente, généralement :

  • entre 50 % et 80 %
  • avec une moyenne souvent proche de 70 %

Le remboursement du prêt intervient ensuite grâce au produit de la vente du bien immobilier.

Mais pendant cette période transitoire, se pose une question essentielle :
comment rembourser le prêt relais avant la vente ?

C’est ici qu’interviennent les notions de différé partiel et de différé total.

Le prêt relais avec différé partiel

Le différé partiel est aujourd’hui la formule la plus répandue.

Dans ce fonctionnement :

  • l’emprunteur rembourse chaque mois uniquement les intérêts du prêt relais
  • le capital emprunté est remboursé au moment de la vente du bien

La dette reste donc stable pendant toute la durée du financement.

Exemple concret de différé partiel

Prenons un exemple simple.

Une banque accorde un prêt relais de 100 000 € à un taux annuel de 6 %.

Le taux mensuel représente :
6 % / 12 = 0,5 % par mois.

Chaque mois, l’emprunteur rembourse :
0,5 % × 100 000 € = 500 €.

Pendant toute la durée du prêt relais :

  • la mensualité reste à 500 €
  • le capital reste à 100 000 €
  • la dette ne grossit pas

Au moment de la vente, les 100 000 € sont remboursés grâce au prix de vente du bien immobilier.

Les avantages du différé partiel

Le différé partiel présente plusieurs avantages importants.

Une dette stable

C’est le principal avantage.

Comme les intérêts sont payés tous les mois :

  • la dette n’augmente pas
  • le coût du crédit reste maîtrisé
  • le risque financier est plus limité

Une solution plus rassurante pour les banques

Les banques préfèrent largement cette formule.

Pourquoi ?

Parce qu’elle démontre que l’emprunteur conserve une capacité financière suffisante pour supporter :

  • les intérêts du prêt relais
  • et éventuellement d’autres crédits en parallèle

Le risque bancaire est donc mieux contrôlé.

Un coût total du crédit plus faible

Comme les intérêts ne se capitalisent pas, le coût global reste plus raisonnable.

Les inconvénients du différé partiel

Le principal inconvénient reste la charge mensuelle.

Pendant la période de transition, l’emprunteur peut devoir supporter :

  • les intérêts du prêt relais
  • un nouveau crédit immobilier
  • parfois l’ancien prêt immobilier
  • les charges courantes

Cette période peut devenir financièrement tendue.

Le prêt relais avec différé total

Le différé total fonctionne différemment.

Pendant toute la durée du prêt relais :

  • l’emprunteur ne rembourse rien
  • ni capital
  • ni intérêts

Tous les intérêts sont ajoutés progressivement à la dette.

C’est ce qu’on appelle la capitalisation des intérêts.

Exemple concret de différé total

Reprenons le même exemple :

  • prêt relais de 100 000 €
  • taux annuel de 6 %

Le premier mois :

  • 500 € d’intérêts sont générés
  • ils ne sont pas remboursés
  • ils s’ajoutent à la dette

La dette passe alors à :
100 500 €.

Le mois suivant, les intérêts sont calculés non plus sur 100 000 €, mais sur 100 500 €.

Puis :

  • 101 002 €
  • puis davantage encore le mois suivant

La dette augmente donc tous les mois.

Les avantages du différé total

Le principal avantage est évident :
aucune mensualité à payer pendant toute la durée du prêt relais.

Cela permet :

  • de préserver sa trésorerie
  • de réduire la pression financière immédiate
  • de gérer plus facilement la transition immobilière

Cette formule peut séduire certains emprunteurs qui :

  • ont déjà plusieurs crédits
  • financent des travaux
  • ou disposent d’une capacité mensuelle limitée

Mais le différé total comporte des risques importants

Le problème principal est le coût final.

Comme les intérêts produisent eux-mêmes des intérêts :

  • la dette grossit continuellement
  • le coût total du financement augmente fortement

Plus la vente tarde, plus la situation devient dangereuse.

Pourquoi les banques n’aiment pas le différé total

Les banques sont aujourd’hui très prudentes sur cette formule.

Pourquoi ?

Parce qu’elles constatent déjà :

  • davantage de prêts relais non remboursés
  • des délais de vente plus longs
  • un marché immobilier moins dynamique
  • plus de dossiers contentieux

Le différé total augmente fortement le risque bancaire.

Si le bien immobilier :

  • ne se vend pas
  • ou se vend moins cher que prévu

la dette finale peut devenir beaucoup plus importante que ce qui avait été anticipé.

Les banques limitent alors fortement le montant financé

Lorsqu’une banque accepte un différé total, elle applique généralement une forte prudence.

Au lieu de financer :

  • 70 % de la valeur du bien

elle peut parfois se limiter à :

  • 40 %
  • voire moins selon le risque du dossier

Pourquoi ?

Parce qu’elle souhaite conserver une marge de sécurité importante face :

  • à la capitalisation des intérêts
  • à une éventuelle baisse du marché immobilier
  • ou à une vente difficile

Exemple de risque concret

Prenons un bien estimé à 300 000 €.

Avec un prêt relais classique :

  • la banque peut prêter environ 210 000 € à 70 %

Mais avec un différé total :

  • elle pourrait limiter le financement à 120 000 € soit 40 %

Cette prudence vise à éviter qu’en cas de vente difficile :

  • le prix de vente ne suffise plus à rembourser la dette devenue trop importante.

Le différé total est aujourd’hui devenu rare

Dans le contexte actuel, les banques privilégient très largement le différé partiel.

Le différé total est devenu :

  • plus difficile à obtenir
  • réservé à certains profils patrimoniaux
  • et soumis à des critères beaucoup plus stricts

Les établissements bancaires cherchent avant tout à limiter leur exposition au risque.

Quelle solution choisir ?

Tout dépend :

  • de la capacité financière de l’emprunteur
  • du niveau de revenus
  • du marché immobilier local
  • de la rapidité probable de vente
  • et de la solidité globale du projet

Dans la majorité des cas, le différé partiel reste la solution la plus sécurisée :

  • dette maîtrisée
  • coût plus raisonnable
  • meilleure acceptation bancaire

Le différé total peut parfois répondre à certains besoins spécifiques, mais il nécessite une grande prudence.

Le rôle essentiel du courtier

Le choix entre différé partiel et différé total ne doit jamais être fait uniquement sur la base de la mensualité immédiate.

Le rôle du courtier consiste justement à :

  • analyser le niveau de risque
  • mesurer le coût réel du financement
  • anticiper les scénarios défavorables
  • sélectionner les banques adaptées
  • et sécuriser le projet immobilier

Ce qu’il faut retenir sur les interets en différés partiels ou total

Le prêt relais avec différé partiel et le prêt relais avec différé total répondent à des logiques très différentes.

Le différé partiel permet :

  • de maintenir une dette stable
  • de limiter le coût global
  • et de rassurer davantage les banques.

Le différé total offre plus de confort immédiat, mais augmente fortement :

  • le coût du financement
  • la dette finale
  • et le niveau de risque global.

Dans un marché immobilier devenu plus incertain, il est essentiel de bien comprendre ces différences avant de choisir la solution la plus adaptée à son projet immobilier.

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