Louer au lieu de vendre peut aussi être très avantageux. En plus de permettre de se constituer un patrimoine immobilier durable, il permet de disposer d’autres sources de revenus une fois le remboursement du prêt immobilier terminé. Mais comme toutes opérations immobilières, l’investissement locatif est également soumis à une fiscalité particulière. Entre les différentes options et les divers dispositifs d’imposition des revenus locatifs, il est parfois difficile d’y voir clair. Explications…
Les régimes « micro »
Il existe 2 types de régime « micro ». Ce sont tous deux des régimes fonciers choisis en fonction des recettes annuelles perçues.
Dans la location vide, ce revenu ne doit pas dépasser 15 000 € (en dehors des charges). Le propriétaire profite alors d’un abattement forfaitaire de 30 %.Vos revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Vous devez les déclarer.
En location meublée, le régime est dit « micro-BIC », et les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 70 000 € et l’abattement est de 50 %. Attention cependant, les charges telles que les travaux ne sont point déductibles.
Le régime réel
Le régime réel des revenus fonciers permet, de déduire des loyers annuels certaines charges contrairement au micro-foncier :
- Les travaux engagés de réparation ou d’amélioration
- Les charges de copropriété, à l’exception des charges récupérables
- Les frais de gestion de l’immeuble
- Les assurances du bien/loyers impayés ;
- La taxe foncière
- Les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance du prêt et de dossier
Si le total des charges déductibles est supérieur à 30 % des loyers annuels hors charges, il faut choisir le régime réel sinon choisissez le régime du micro-foncier.
Pour pouvoir calculer votre revenu imposable, vous devez soustraire les loyers que vous percevez du total de toutes vos charges déductibles (travaux, primes d’assurance, impôts et taxes, charges de propriété, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.).
La taxe foncière
Tout propriétaire est soumis à la taxe foncière. C’est une somme qui doit être versée chaque année au service de la contribution et calculée selon une base d’imposition qui peut atteindre les 50 % de la valeur locative pour une propriété bâtie et 80 % si elle n’est pas encore construite. Cette base sera par la suite multipliée par un taux fixé par la collectivité locale.
Bon à savoir : lorsque vous faites construire une maison, les deux premières années suivant sa construction, vous serez exonéré de la taxe foncière.
Les dispositifs de défiscalisation
Eh oui, il existe bel et bien des dispositifs mis en place par le gouvernement et d’autres organismes œuvrant dans le secteur de l’immobilier pour permettre aux propriétaires de réduire leurs charges fiscales. Parmi les plus connus, il y a la loi Pinel pour l’immobilier neuf, et les lois Denormandie, Malraux, Monuments historiques pour l’immobilier ancien.
Durant une période donnée, jusqu’à 12 ans pour le Pinel et le Denormandie (pour vous accompagner : simulateur pinel@immofinances.net) le propriétaire pourra bénéficier d’une imposition avantageuse, mais sous certaines conditions. Pour en savoir plus, consultez notre article sur la défiscalisation 2021.
