Vous êtes investisseur dans une résidence avec services de type résidence sénior, résidence de tourisme ou résidence d’étudiant? La rentabilité de votre investissement et sa pérennité repose principalement sur le bail commercial vous liant contractuellement à l’exploitant. Mais vous protège-t-il vraiment ?  Ce type de bail se retrouve également et plus généralement dans les activités classiques de type commerciale ou artisanale. Mais comment fonctionne un bail commercial appelle couramment bail 3/6/9.  Comment le définir ? Quelles en sont ses modalités ? Explications.

Définition du bail commercial

Un bail commercial appelé couramment un 3/6/9 est un contrat de location contracté entre un propriétaire (nommé « le bailleur ») d’un local à usage commercial et un locataire (nommé le « preneur ») souhaitant exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle, ou agricole. En effet, l’article L145-1-l du code de commerce établit 4 exigences pour définir et qualifier un bail de « commercial » à savoir : un contrat de bail, un local commercial, un fonds de commerce et l’immatriculation du preneur (le locataire) au registre du commerce des sociétés ou au répertoire des métiers.

Cette définition nous informe ou précise qu’une profession libérale ne peut donc signer un bail commercial. De même pour les associations.

Le loyer est défini librement entre le bailleur et le preneur lors de la conclusion du bail commercial. La révision du loyer peut se faire à la fin de chaque période triennale.

Cette révision est légalement encadrée et se fait selon l’indice trimestriel appelé indice des loyers commerciaux ou ICL (pour les commerces ou artisans) ou l’indice des loyers des activités tertiaires appelé ILAT (pour les bureaux).

Rompre son bail commercial

Dans le cadre d’un contrat de type bail commercial, on parle couramment d’un bail 3/6/9. Cela fait référence aux périodes triennales autorisant au locataire de mettre fin à son bail. Le locataire peut donc donner congé à l’issue de la troisième, sixième et neuvième année.

Il est contractuellement imposé au locataire de respecter un préavis de 6 mois de la période triennale en cours afin de rompre son bail commercial. Le formalisme de la rupture du bail par le locataire est encadré par l’article L145-9 du Code de commerce :

A la fin des 9 ans, si le locataire ne donne pas congé, son bail sera automatiquement renouvelé pour une durée indéterminée. Le loyer peut être révisé selon un plafond contractuellement défini.

Si le bailleur au terme des 9 ans ne souhaite pas renouveler le bail, il devra verser une indemnité d’éviction à son locataire qui correspond à une compensation financière des avantages d’un renouvellement du bail. Ce type de bail est donc un contrat protecteur pour le preneur. Cette indemnité d’éviction est définie par l’article 145-14 du code du commerce. Elle comprend la valeur marchande de votre fonds de commerce.

Ce point est fort important dans le cadre d’investissement SCELLIER BOUVARD dans les résidences avec services. En tant qu’investisseur vous êtes lié par un bail commercial en tant que bailleur. Cela a une incidence importante dans la situation où vous souhaiteriez récupérer votre appartement. Vous devez attendre la fin du bail et vous devrez vous acquitter d’une indemnité de location ! Ce point est très souvent ignoré par les investisseurs dans ce type de dispositif fiscal.