Financement achat immobilier à l’étranger : investir au soleil, mais comment financer ?

Dubaï, l’île Maurice, le Portugal… Les destinations exotiques font rêver, et les opportunités d’investissement immobilier à l’étranger se multiplient. Entre prix attractifs, fiscalité avantageuse et promesse de rentabilité, de nombreux Français franchissent le pas. Pourtant, une question essentielle se pose : comment financer un bien immobilier à l’étranger ? Le financement achat immobilier à l’étranger reste un sujet complexe, car les banques françaises se montrent souvent prudentes lorsqu’il s’agit de projets situés hors de France.

Est-il possible d’obtenir un prêt immobilier à l’étranger tout en vivant et en travaillant en France ? Quelles sont les solutions existantes ? Et surtout, comment convaincre votre banquier ? Cet article fait le point sur les différentes options de financement d’un achat immobilier international.

Pourquoi les banques françaises hésitent à financer un achat à l’étranger

Les établissements bancaires français restent généralement réticents à financer un achat immobilier à l’étranger. La principale raison réside dans la difficulté à mettre en place une garantie solide sur le bien concerné. En effet, lorsqu’une banque accorde un crédit, elle exige une garantie en cas d’impayé : hypothèque, caution, ou nantissement.

Or, lorsqu’un bien se trouve hors du territoire français, la banque ne peut pas facilement exercer ses droits en cas de défaut de paiement. La saisie immobilière étant un droit strictement encadré par la législation française, il devient quasiment impossible pour un établissement hexagonal de revendre un bien situé à des milliers de kilomètres. Ce manque de sécurité juridique explique la prudence des banques.

En outre, les établissements bancaires craignent les risques de change, les différences de fiscalité, ou encore les fluctuations des marchés étrangers. Autant d’éléments qui rendent un financement immobilier international plus complexe que sur le territoire national.

Quelles solutions pour obtenir un financement immobilier à l’étranger ?

Heureusement, il existe plusieurs solutions pour financer un achat immobilier à l’étranger. Les deux principales sont le prêt hypothécaire et le prêt Lombard. Ces formules permettent de contourner la difficulté de la garantie tout en respectant les exigences des organismes prêteurs.

Le prêt hypothécaire : la garantie sur un bien français

La solution la plus courante pour un financement achat immobilier à l’étranger reste le prêt hypothécaire. Le principe est simple : l’emprunteur met en hypothèque un bien immobilier déjà détenu en France. Ce bien, libre de toute dette, sert de garantie à la banque.

Ainsi, la valeur de votre patrimoine immobilier en France détermine la capacité d’emprunt que la banque peut vous accorder. On parle alors de ratio hypothécaire. Par exemple, si votre maison en France vaut 400 000 €, la banque pourra vous accorder un prêt jusqu’à 70 % de cette valeur, soit 280 000 € environ, selon les politiques internes.

Le taux proposé pour un prêt hypothécaire est généralement le même que pour un prêt immobilier classique, mais les conditions d’octroi peuvent être plus strictes : revenus stables, absence d’autres encours, et capacité de remboursement démontrée. C’est une option sécurisante pour la banque, car la garantie reste localisée en France.

Le prêt Lombard : un financement adossé à votre épargne

Le prêt Lombard est une alternative de plus en plus utilisée pour financer un achat à l’étranger, notamment par les investisseurs fortunés. Il s’agit d’un prêt garanti non pas par un bien immobilier, mais par un produit financier (comme un contrat d’assurance-vie ou un portefeuille de titres).

Concrètement, la banque met en place un nantissement sur vos placements financiers. Le montant du prêt dépendra donc de la valeur de votre épargne. En général, la banque prête entre 60 et 80 % de la valeur du capital nantit, selon le risque des actifs.

Ce type de financement présente cependant un inconvénient : le taux d’intérêt est variable, souvent indexé sur l’Euribor + 1 %. En période de taux élevés, le coût du prêt Lombard peut rapidement grimper. Il reste néanmoins intéressant pour les profils disposant d’un patrimoine conséquent et souhaitant éviter de vendre leurs placements.

Comment convaincre sa banque de financer un bien à l’étranger ?

Obtenir un financement immobilier à l’étranger demande de la préparation. Avant de rencontrer votre conseiller, il est essentiel de constituer un dossier solide : justificatifs de revenus, situation patrimoniale, projet détaillé, et étude du marché local.

Votre banque sera plus encline à accepter votre demande si vous :

• Disposez d’un patrimoine solide en France (immobilier, placements) ;
• Présentez un projet rentable et documenté (rendement locatif, fiscalité locale) ;
• Apportez un apport personnel significatif (au moins 20 à 30 %) ;
• Faites preuve de stabilité professionnelle et financière.

Enfin, n’hésitez pas à faire appel à un courtier en prêt immobilier spécialisé dans le financement international. Certains partenaires bancaires disposent de services dédiés aux Français expatriés ou aux investisseurs internationaux.

Faut-il passer par une banque locale ou un courtier international ?

Dans certains cas, il peut être plus judicieux de solliciter un établissement bancaire local dans le pays où vous souhaitez acheter. Ces banques connaissent la législation et peuvent accorder des prêts aux non-résidents, souvent avec des taux compétitifs.

Toutefois, cela implique parfois d’ouvrir un compte local, de fournir une traduction certifiée de vos documents et d’accepter des garanties différentes. L’accompagnement d’un courtier international permet alors de faciliter ces démarches, de comparer les offres et de s’assurer du respect des réglementations locales.

Conclusion : financer un achat immobilier à l’étranger, un projet réalisable

En résumé, acheter un bien immobilier à l’étranger depuis la France reste tout à fait possible, à condition de bien préparer son projet. Si les banques françaises se montrent prudentes, les solutions comme le prêt hypothécaire ou le prêt Lombard offrent des alternatives crédibles pour un financement d’achat immobilier à l’étranger.

Avant toute décision, il est fortement recommandé de comparer plusieurs établissements, d’évaluer les risques liés à la devise et à la fiscalité locale, et de faire appel à un conseiller spécialisé. Avec une bonne stratégie et un dossier complet, votre rêve d’investissement international peut rapidement devenir réalité.

FAQ – Financement d’un achat immobilier à l’étranger

Peut-on obtenir un prêt immobilier pour acheter à l’étranger ?

Oui, c’est possible, notamment via un prêt hypothécaire garanti par un bien situé en France ou un prêt Lombard adossé à votre épargne.

Les banques françaises financent-elles des biens hors de France ?

Très rarement, sauf si la garantie du prêt repose sur un bien français ou sur un placement financier localisé en France.

Quel apport faut-il prévoir pour un achat immobilier à l’étranger ?

En général, un apport personnel d’au moins 30 % est recommandé pour convaincre la banque de financer un bien situé à l’étranger.