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Quelle fiscalité immobilière en location meublée ?

MJM PATRIMOINE photo
Monsieur JM MARIA

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Contrairement à la location nue qui relève des revenus fonciers, la location meublée dispose d’une fiscalité propre. En effet, considéré comme une entreprise, le bailleur intègre le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), dont les obligations comptables et les opérations de défiscalisation dépendent de son statut de loueur. Décryptage.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Depuis le 27 mars 2014, la location meublée, lorsqu’il s’agit d’une résidence principale, est soumise à la loi du 6 juillet 1989, comme la location nue. Ce logement doit présenter toutes les commodités nécessaires au locataire, pour « y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »[i]

Autrement dit, cela comprend des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un frigo avec au moins un compartiment freezer, de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, du matériel pour le ménage, de la literie (couette ou couverture), ainsi qu’un moyen pour occulter la lumière des fenêtres dans la chambre à coucher.

Quelle somme faut-il déclarer ?

Une exonération de la totalité des recettes de cette location meublée est possible, sous certaines conditions, lorsque les logements se situent dans l’habitation principale du bailleur. Sinon, elles doivent figurer dans la déclaration n° 2042 C PRO complémentaire à la déclaration de revenus traditionnelle.

Le régime du micro-BIC

Pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP), si les revenus tirés de cette location, l’année passée, n’excèdent pas 32 900 € (en 2016), le régime micro BIC est appliqué : les revenus seront alors abattus de 50 % (abattement minimum fixé à 305 €). À noter que pour une location meublée de tourisme, le plafond des recettes est de 82 200 € et l’abattement de 71 %. Les chambres d’hôtes bénéficient, quant à elles, d’une exonération jusqu’à 760 € par an.

Pour un loueur en meublé professionnel (LMP), le montant des revenus locatifs doit se situer entre les 23 000 € requis pour ce statut et les 32 900 € requis pour le régime micro-BIC. Le bailleur devra alors indiquer la totalité des sommes encaissées.

Le régime réel

Au-delà des 32 900 € pour les LMNP et de 82 200 € pour les LMP, la location meublée est soumise au régime réel, offrant la possibilité de déduire les charges, notamment les droits de mutation supportés au moment de l’achat et l’amortissement annuel du bien (autour de 2 %). À noter que l’agence spécialisée dans la location meublée à Paris, Lodgis, estime que « l’option pour le réel est plus avantageuse dans 85 % des cas »[ii] : reste à étudier la question de près et le cas échéant, à en faire la demande avant le 1er février de l’année d’imposition, pour en bénéficier. Cette option sera alors irrévocable pendant 2 ans et automatiquement reconduite pour 2 ans supplémentaires, ensuite.

Au-delà des règles inhérentes aux statuts LMP ou LMNP, il existe un dispositif de défiscalisation intéressant à considérer : la loi « Censi Bouvard » 2017 », qui peut offrir jusqu’à 11 % du prix HT du logement en déduction fiscale. Une opération cumulable avec les avantages du statut LMNP. N’hésitez pas à demander l’expertise d’un courtier immofinances.net pour éclaircir tous ces points et vous orienter vers les solutions les plus adaptées à votre situation !

 

[i] Source Agence Nationale pour l’Information sur le Logement



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