SCI et emprunt bancaire : consommateur protégé ou professionnel ?
La question revient régulièrement dans la pratique du crédit immobilier : lorsqu’une société civile immobilière (SCI) contracte un emprunt bancaire pour acquérir un bien immobilier, peut-elle bénéficier de la protection offerte par le Code de la consommation en matière de clauses abusives ?
Un arrêt récent de la Cour de cassation (Cass. civ. 1re, 9 juillet 2025, n° 23-23066) apporte une réponse claire : une SCI qui souscrit un prêt immobilier pour financer une acquisition conforme à son objet social agit en qualité de professionnel et ne peut pas bénéficier de la réglementation protectrice du Code de la consommation.
Décryptons cette affaire et ses conséquences pratiques pour les emprunteurs et les professionnels du financement.
Rappel : qui est protégé par le Code de la consommation ?
Le Code de la consommation encadre les relations entre professionnels et consommateurs ou non-professionnels.
- Le consommateur est défini comme « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ».
- Le non-professionnel est une personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles.
Ces catégories bénéficient notamment d’une protection contre les clauses abusives. Sont qualifiées d’abusives les clauses qui, dans un contrat conclu entre un professionnel et un consommateur ou non-professionnel, créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.
Mais qu’en est-il pour une SCI, qui n’est pas une personne physique, mais une personne morale, dont l’objet est précisément d’acquérir, gérer ou louer des biens immobiliers ?
L’affaire jugée le 9 juillet 2025
Dans cette affaire, une SCI avait contracté trois prêts immobiliers en francs suisses, remboursables dans cette devise, auprès d’une banque. Ces emprunts visaient à financer :
- l’acquisition d’une maison d’habitation située en France,
- ainsi que des travaux de rénovation sur ce bien.
Estimant que les clauses relatives au remboursement en devise étrangère étaient abusives, la SCI a assigné la banque pour obtenir leur annulation et des dommages-intérêts.
La question centrale était donc : la SCI pouvait-elle se prévaloir du régime de protection du Code de la consommation ?
La décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la SCI. Elle a jugé que :
« Une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition d’immeubles conformément à son objet social. »
Dans cette affaire, l’objet social de la SCI était précisément l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Le prêt ayant servi à acheter un immeuble et à réaliser des travaux, la SCI agissait donc à des fins professionnelles.
En conséquence, la SCI ne pouvait pas invoquer les dispositions du Code de la consommation sur les clauses abusives.
Conséquences pratiques : ce que cela change pour une SCI
Cette décision confirme une jurisprudence déjà amorcée depuis plusieurs années et la rend encore plus claire : une SCI qui emprunte pour réaliser son objet social est assimilée à un professionnel.
1. Pas de protection contre les clauses abusives
Les SCI ne peuvent plus contester une clause bancaire sur le fondement du droit de la consommation, même si cette clause crée un déséquilibre.
2. Pas d’obligations renforcées d’information
Les banques ne sont pas tenues aux mêmes obligations d’information et de mise en garde qu’elles doivent respecter vis-à-vis d’un consommateur ou d’un non-professionnel.
3. Moins de leviers juridiques en cas de litige
La SCI devra s’appuyer sur le droit commun des contrats (bonne foi, abus de droit, nullité de certaines clauses), mais ne pourra pas invoquer directement le Code de la consommation.
4. Un rapport de force plus favorable à la banque
Le financement est traité comme une opération professionnelle, ce qui place la SCI dans une position contractuellement moins protégée.
Comment interpréter cette solution ?
La décision du 9 juillet 2025 est importante car elle pose une règle de principe :
- Dès lors que le prêt est conforme à l’objet social d’une SCI, celle-ci est réputée professionnelle.
Cette approche a l’avantage de la clarté : les banques et les emprunteurs savent désormais à quoi s’en tenir. Mais elle présente aussi une rigidité certaine.
En effet, la Cour ne laisse aucune place aux circonstances particulières. Même si la SCI est constituée par des particuliers qui agissent en réalité comme de simples acquéreurs de leur résidence secondaire via une SCI familiale, la qualification professionnelle s’impose.
Quelles précautions pour les SCI qui empruntent ?
Face à cette jurisprudence, il est essentiel pour les gérants et associés de SCI de redoubler de vigilance :
- Analyser attentivement les clauses : taux variable, indexation en devise, garanties… rien ne doit être laissé au hasard.
- Négocier en amont avec la banque pour limiter les risques (plafonnement des variations, clauses de renégociation).
- Faire appel à un conseil spécialisé (avocat, notaire, courtier en crédit) pour examiner le contrat.
- Prévoir une stratégie de gestion des risques financiers (notamment en cas de prêt en devise étrangère).
Ce qu’il faut retenir sur le financement d’une SCI
L’arrêt de la Cour de cassation du 9 juillet 2025 marque une étape importante : les SCI emprunteuses sont considérées comme des professionnels lorsqu’elles agissent conformément à leur objet social.
Cela signifie qu’elles ne peuvent pas se prévaloir des règles protectrices du Code de la consommation, en particulier contre les clauses abusives.
Pour les banques, c’est une clarification bienvenue. Pour les SCI, c’est un rappel qu’elles doivent gérer leurs opérations de financement avec la même rigueur qu’un professionnel averti.
Chez Immofinances.net, nous accompagnons les emprunteurs dans l’analyse de ces problématiques complexes, pour sécuriser chaque projet immobilier et anticiper les risques contractuels.
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