Définition, avantages et principe du prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire est un prêt consenti à une personne physique propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation (résidence principale ou secondaire, ou logement mis en location).
Il s’agit d’un prêt garanti par une hypothèque constituée sur ce bien : l’emprunteur reste propriétaire, il ne vend pas son logement.
Le remboursement du prêt viager hypothécaire (capital et intérêts) n’est exigible que dans l’un des cas suivants :
décès de l’emprunteur
- vente, aliénation (donation, etc.)
- ou démembrement du bien hypothéqué avant le décès
Pour information, il est possible de rembourser par anticipation à tout moment du PVH
Pourquoi recourir à un prêt viager hypothécaire : usages typiques
Ce type de prêt s’adresse principalement aux personnes âgées ou aux propriétaires souhaitant mobiliser la valeur de leur logement sans le vendre.
- Exemples d’utilisation :
- obtenir des liquidités pour financer des projets personnels (travaux, maintien à domicile, aide aux proches, voyages, prépaiement d’un EHPAD, etc.)
- compléter ses revenus sans devoir rembourser de mensualités pendant la vie
- conserver la pleine propriété et la jouissance du logement, contrairement à une vente en viager
Modalités, conditions et mécanismes : ce qu’il faut savoir
Conditions d’éligibilité
- Être pleinement propriétaire d’un bien immobilier à usage exclusif d’habitation
- Le bien ne doit pas être à usage mixte (professionnel + habitation)
- Aucun niveau de revenu minimal n’est exigé
- Pas de questionnaire médical ni d’assurance obligatoire
- Le montant dépend avant tout de la valeur du bien et de l’âge de l’emprunteur
- Le montant empruntable représente généralement entre 15 et 75 % de la valeur du bien
Formes de prêt et modalités de remboursement
| Forme | Fonctionnement |
|---|---|
| Classique (capital + intérêts à terme) | Aucun remboursement du vivant de l’emprunteur. Le capital + les intérêts accumulés sont remboursés à la fin (décès ou revente). |
| Intérêts périodiques + capital à terme | L’emprunteur paie les intérêts pendant la vie. Le capital est remboursé à la fin. |
| Variantes spécifiques | Par exemple pour financer des travaux (adaptation du logement, rénovation énergétique). |
Limites et obligations
- Le bien doit être expertisé (frais à la charge de l’emprunteur)
- La dette due est plafonnée à la valeur du bien au moment du remboursement
- Entretien et charges du bien restent à la charge du propriétaire
Attention : il existe très peu de banques qui proposent encore ce type de prêt
Cadre réglementaire
- Produit créé en France par la réforme de 2006 sur les sûretés
Réglementation issue du Code de la consommation (hypothèque conventionnelle à échéance non déterminée) - Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un crédit encadré par les articles L. 315-1 et suivants du Code de la consommation.
- Signature obligatoire devant notaire
- Délai légal de rétractation de 14 jours après l’offre de prêt
Important : les héritiers sont protégés, la dette ne pourra jamais être supérieure à la valeur du bien. Si tel était le cas, la banque devra assumer la perte.
Comparaison avec d’autres solutions
| Mécanisme | Liquidités | Propriété | Remboursement |
|---|---|---|---|
| Prêt viager hypothécaire | Oui | Conservée | À la fin (décès/revente), plafonné à la valeur du bien |
| Vente en viager | Oui (bouquet + rentes) | Perdue (transfert immédiat à l’acheteur) | Plus de bien dans la succession |
| Hypothèque classique | Oui | Conservée | Mensualités régulières pendant la vie |
En résumé : le prêt viager hypothécaire permet d’obtenir des liquidités en restant propriétaire et sans mensualités, mais diminue le patrimoine disponible à la succession.
Pour qui : dans quels cas est-ce pertinent ou non ?
Situations où il est intéressant
Seniors propriétaires avec peu de revenus mais un patrimoine immobilier
Besoin de financer des travaux, de la dépendance, ou de maintenir son confort de vie
Volonté d’éviter des mensualités
Héritiers qui ne souhaitent pas conserver le bien ou préférence pour une transmission sécurisée et anticipée
Points de vigilance
- Offre rare en France selon les banques
- Montant limité à une partie de la valeur du bien
- Intérêts capitalisés = dette qui peut fortement augmenter dans le temps
- Hypothèque = contraintes pour la donation ou la vente du bien
- En cas de revente du bien après le décès, remboursement du prêt avant la succession
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« Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifier vos capacités de remboursement avant de vous engager.”
Article L321-2 du Code de la consommation : « Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent ».
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