Encadrement des loyers : comprendre le principe de l’encadrement des loyers

Certaines grandes villes françaises connaissent un déséquilibre profond entre l’offre et la demande de logements. Cette tension locative entraîne des loyers parfois excessifs. Pour réguler ces abus et protéger les locataires, le gouvernement a mis en place un dispositif d’encadrement des loyers.

Mais en quoi consiste réellement cet encadrement ? Est-il appliqué partout en France ? Quelles sont les villes concernées par le plafonnement des loyers ? Et quelles sanctions s’appliquent en cas de non-respect ? Immofinances.net vous explique tout.

Deux lois majeures régissent l’encadrement des loyers

Le dispositif d’encadrement des loyers a été instauré pour la première fois par la loi ALUR du 27 mai 2014. Son objectif : limiter la hausse des loyers dans les zones tendues et garantir un meilleur équilibre entre bailleurs et locataires.

La loi ALUR fixait des loyers de référence selon la localisation, le type de bien et l’année de construction. Cependant, son application a été suspendue en 2017 à Paris et à Lille pour des raisons juridiques, notamment une application limitée au périmètre de la commune seule et non à l’agglomération entière.

En 2018, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a relancé l’encadrement des loyers à titre expérimental. Initialement prévu pour une durée de 5 ans, il s’applique depuis le 25 novembre 2018 et a été prorogé jusqu’au 25 novembre 2026. Cette loi s’inspire directement des principes de la loi ALUR tout en permettant une mise en œuvre progressive.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Une zone tendue désigne une commune où la demande locative dépasse largement l’offre disponible. Ces territoires sont caractérisés par une forte densité de population (plus de 50 000 habitants) et des loyers élevés.

On dénombre aujourd’hui 1 149 communes concernées, réparties sur 28 grandes agglomérations métropolitaines comme Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Toulouse ou Montpellier. L’État actualise régulièrement la liste des communes classées en zone tendue, disponible sur le site service-public.fr ou sur le site de chaque préfecture.

Comment se calcule le loyer plafonné ?

Dans une commune concernée, le loyer de référence est fixé chaque année par un arrêté préfectoral. Il prend en compte plusieurs critères :

• l’année de construction du logement ;
• le nombre de pièces ;
• le type de location (vide ou meublée) ;
• l’adresse et l’étage du bien ;
• le secteur géographique (quartier ou arrondissement).

Le propriétaire ne peut pas dépasser ce loyer de référence majoré de 20 %. Si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue, terrasse, mobilier haut de gamme), un complément de loyer peut être appliqué, mais il doit être justifié et mentionné dans le bail.

Quels sont les objectifs de l’encadrement des loyers ?

Le but principal du plafonnement des loyers est d’éviter les hausses abusives dans les villes où la demande locative est très forte. Ce mécanisme vise à :

• favoriser l’accès au logement ;
• stabiliser le marché locatif ;
• réduire les inégalités entre propriétaires et locataires ;
• prévenir les tensions sociales dans les zones urbaines denses.

Pour les locataires, cela signifie une meilleure prévisibilité des loyers. Pour les bailleurs, cela impose une certaine rigueur et une connaissance des règles locales.

Les villes actuellement concernées par le dispositif

En 2025, plusieurs grandes métropoles appliquent déjà le dispositif d’encadrement des loyers :

• Paris ;
• Lille, Hellemmes, Lomme ;
• Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Bordeaux ;
• Montpellier ;
• Grenoble (en discussion) ;
• Toulouse et Marseille (à l’étude).

D’autres communes pourraient être intégrées d’ici 2026, notamment dans les zones périurbaines soumises à forte pression locative.

Quelles sanctions pour les bailleurs en cas de dépassement ?

En cas de non-respect du plafonnement des loyers, le bailleur s’expose à des sanctions financières importantes.

Si le dépassement est constaté, le propriétaire peut être condamné à :

• rembourser au locataire les sommes trop perçues ;
• verser une amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique ;
• et jusqu’à 15 000 € pour une personne morale.

Le locataire dispose d’un délai d’un an après la signature du bail pour contester un loyer excessif auprès de la Commission départementale de conciliation ou du tribunal judiciaire compétent.

Quels sont les avantages et les limites du dispositif ?

L’encadrement des loyers présente des avantages indéniables pour les locataires : il protège contre les hausses injustifiées et contribue à maintenir un équilibre sur le marché locatif.

Cependant, certains bailleurs estiment que ce dispositif réduit la rentabilité de leur investissement locatif et freine la rénovation des logements anciens. Les associations de propriétaires dénoncent également une complexité administrative et une instabilité réglementaire.

Encadrement des loyers : un dispositif appelé à s’étendre

Face aux tensions croissantes du marché locatif, l’État envisage d’étendre ce mécanisme à de nouvelles villes. L’objectif reste clair : garantir un accès équitable au logement tout en évitant les abus.

Si vous êtes bailleur, il est essentiel de vous informer chaque année sur les loyers de référence publiés par votre préfecture afin d’éviter toute sanction. Si vous êtes locataire, vous pouvez vérifier gratuitement sur les plateformes gouvernementales si votre loyer respecte bien les plafonds légaux.

FAQ sur l’encadrement des loyers

1. L’encadrement des loyers s’applique-t-il à toutes les locations ?

Non, seules les communes situées en zones tendues sont concernées. Le dispositif vise principalement les logements à usage de résidence principale, qu’ils soient meublés ou non.

2. Comment savoir si ma commune est en zone tendue ?

Vous pouvez consulter la liste officielle sur le site service-public.fr ou sur le site de votre préfecture.

3. Le propriétaire peut-il dépasser le plafond ?

Oui, mais uniquement s’il justifie un complément de loyer en raison de caractéristiques exceptionnelles du bien. Ce complément doit être précisé dans le bail.

4. Que faire si mon loyer dépasse le plafond autorisé ?

Le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire pour demander une réduction du loyer et un remboursement des montants trop perçus.

Conclusion : un équilibre entre protection et responsabilité

L’encadrement des loyers constitue aujourd’hui un outil essentiel de régulation du marché immobilier. Il protège les locataires tout en incitant les propriétaires à fixer des loyers raisonnables.

Ce dispositif, prolongé jusqu’en 2026, continuera d’évoluer pour s’adapter aux réalités locales. Pour les acteurs du marché, la vigilance et la transparence restent les meilleures garanties d’une location équitable et sereine.