Rachat de soulte après divorce avec reprise du prêt immobilier : quelles solutions de financement ?
Lorsqu’un couple se sépare, la question du logement commun devient centrale.
Si l’un souhaite conserver le bien immobilier, il devra effectuer un rachat de soulte à l’autre pour racheter sa part.
Mais dans bien des cas, ce logement est encore grevé par un crédit immobilier en cours.
- Comment financer alors le rachat de soulte tout en reprenant à son compte le solde du prêt ?
- Est-ce que les banques acceptent ce type de montage ?
- Et quelles solutions existent lorsque le dossier semble trop complexe ?
Divorce et logement : comprendre le mécanisme du rachat de soulte
Lorsqu’un couple marié, pacsé ou en concubinage acquiert un bien immobilier ensemble, chacun détient une part de propriété. En cas de divorce ou de séparation, deux solutions s’offrent aux ex-conjoints :
- Vendre le logement et partager le produit de la vente.
- Conserver le logement en rachetant la part de l’autre.
C’est cette deuxième option qui conduit au rachat de soulte. Le montant de la soulte correspond à la valeur nette du bien, divisée selon la quote-part de chaque copropriétaire.
Exemple concret
Un couple possède une maison estimée à 250 000 € avec un crédit restant dû de 100 000 €. La valeur nette est donc de 150 000 €. Chaque conjoint détient 50 %, soit 75 000 €. Pour conserver le logement, l’un doit verser 75 000 € à l’autre, en plus de prendre à sa charge le remboursement du crédit immobilier existant.
Il a donc besoin de 75.000 € + 100.000 € soit 175.000 € pour un bien d’une valeur de 250.000 €
Financer à la fois la soulte et le prêt en cours : une équation délicate
La difficulté du rachat de soulte avec reprise du prêt réside dans le fait que l’emprunteur doit assumer deux opérations financières :
- Racheter la part de son ex-conjoint.
- Reprendre le crédit immobilier en cours, souvent souscrit à deux.
Concrètement, cela signifie que l’ex-conjoint sortant doit être totalement désolidarisé du prêt. Or, une désolidarisation bancaire ne s’obtient pas automatiquement. La banque doit vérifier si le conjoint restant est capable de supporter seul la mensualité totale, sans mettre en péril son équilibre financier.
Les banques acceptent-elles ce type de projet ?
Oui, les banques acceptent ce type de montage, mais sous conditions strictes. Ce n’est pas un montage rare, car les divorces sont fréquents et de nombreux couples partagent un crédit immobilier. Cependant, la banque se montre particulièrement vigilante.
Les critères étudiés par la banque
- Revenus stables et suffisants : l’emprunteur doit démontrer qu’il peut assumer seul le remboursement.
- Taux d’endettement : la mensualité globale, incluant la reprise du crédit et la soulte, ne doit pas dépasser 35 % des revenus.
- Apport personnel : un apport peut rassurer la banque, surtout si la soulte est élevée.
- Historique bancaire : la gestion du compte, l’absence d’incidents et la régularité des paiements pèsent dans la décision.
Usage courant mais sélectif
Ce type de financement reste relativement courant dans les divorces avec bien immobilier. Toutefois, toutes les banques n’ont pas la même politique d’acceptation. Certaines refusent systématiquement de reprendre un prêt en cours et préfèrent financer un nouveau crédit unique qui couvre à la fois le capital restant dû et la soulte.
Et si la banque refuse le montage ?
Le refus d’une banque ne signifie pas la fin du projet. Plusieurs solutions alternatives existent :
1. Le remboursement anticipé et un nouveau crédit
Si la banque refuse la désolidarisation, l’ex-conjoint peut demander le remboursement anticipé du prêt en cours (même avec indemnités). Ensuite, il contracte un nouveau prêt immobilier qui englobe :
- Le solde du prêt initial.
- Le montant de la soulte.
Ce montage est plus simple à analyser pour la banque, car elle étudie un nouvel emprunt complet, plutôt qu’une reprise partielle.
2. Le regroupement de crédits
Lorsque l’emprunteur a déjà d’autres dettes (crédit auto, prêt personnel, etc.), il peut envisager un rachat de crédits. Cette solution permet de regrouper l’ensemble des dettes, d’ajouter le financement de la soulte et d’obtenir une mensualité adaptée.
3. Le prêt hypothécaire
Pour certains profils atypiques (indépendants, revenus irréguliers, âge plus élevé), la banque traditionnelle peut bloquer. Dans ce cas, un prêt hypothécaire constitue une alternative. L’organisme prêteur se base davantage sur la valeur du bien immobilier que sur le profil de l’emprunteur.
4. Les solutions spécialisées via un courtier
Les banques de réseau traditionnelles ne financent pas toujours ces montages complexes. En revanche, des établissements spécialisés ou partenaires accessibles via un courtier grossiste comme Cibfinance proposent des solutions adaptées.
Le rôle clé d’un courtier pour ces dossiers complexes
Le rachat de soulte avec reprise de prêt immobilier cumule des contraintes juridiques, financières et personnelles. Beaucoup de particuliers se heurtent à des refus après avoir consulté leur banque habituelle.
Le courtier en crédit apporte alors une véritable valeur ajoutée :
- Analyse personnalisée : étude de la situation (revenus, charges, patrimoine, dettes).
- Orientation vers les bons partenaires bancaires : toutes les banques n’ont pas la même approche de ce type de dossier.
- Négociation des conditions : taux, assurance emprunteur, frais annexes.
- Accompagnement juridique : travail en lien avec le notaire pour sécuriser la désolidarisation et le financement.
Chez Immofinances, nous traitons régulièrement ce type de montage. Grâce à nos partenariats bancaires spécialisés, nous pouvons proposer des financements adaptés là où une banque traditionnelle oppose un refus. Notre expertise consiste à trouver une solution viable et durable pour permettre à l’ex-conjoint de conserver son logement sans déséquilibrer sa situation financière.
Ce qu’il faut retenir sur un rachat de soulte plus le prêt immobilier
Le rachat de soulte avec reprise du prêt immobilier en cours n’a rien d’exceptionnel : il fait partie des situations courantes après un divorce. Cependant, son financement reste plus complexe qu’un simple crédit immobilier. Les banques acceptent ce type de projet, mais uniquement si le conjoint restant démontre une capacité financière solide.
En cas de refus, plusieurs alternatives existent : nouveau prêt global, regroupement de crédits, prêt hypothécaire ou solutions spécialisées via un courtier.
Pour les particuliers confrontés à cette situation, Immofinances se positionne comme un partenaire de confiance. Nous analysons chaque dossier avec précision, identifions les solutions adaptées et accompagnons nos clients jusqu’à l’aboutissement de leur projet.
Conserver son logement après un divorce est possible, à condition de s’entourer des bons experts.
Demande
Immofinances.net est un réseau national de courtiers en crédit immobilier, créé en 2009 et implanté sur l’ensemble du territoire.
Nous savons vous écouter et vous trouver une solution pour :
- Crédit immobilier
- Financement rachat de soulte
- Regroupement de Crédits avec et sans garantie hypothécaire
- Prêt hypothécaire de trésorerie.
- Prêt Viager Hypothécaire
- Prêt travaux sur 20 ans
- Prêt-relais senior
- Financer les droits de succession
« Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifier vos capacités de remboursement avant de vous engager.”
Article L321-2 du Code de la consommation : « Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent ».
Conformément à la Loi informatique et liberté du 6 janvier 1978, modifiée en 2004, vous bénéficiez d’un droit d’accès et de rectification aux informations qui vous concernent.
IMMOFINANCES.NET – SARL au capital de 80 000 € – 5 place Jean Payra 66000 Perpignan
Procédure de recours à adresser à : Immofinances.net – Service Réclamation – 5, place Jean Payra 66000 Perpignan ou à : reclamations@immofinances.net
Médiation : Médiation de la consommation et patrimoine – 12 square Desnouettes – 75015 Paris (www.mcpmediation.org). Le médiateur peut être saisi deux mois après l’envoi d’une première réclamation écrite, quel que soit l’interlocuteur ou le service auprès duquel elle a été formulée et qu’il y ait été ou non répondu. Par internet ou par Courrier.
N° ORIAS : 19006107 – Société soumise à l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution – ACPR – 4 place de Budapest – CS92459 – 75436 PARIS Cedex 9.
