Quand passer de LMNP à LMP ?

Beaucoup d’investisseurs immobiliers se demandent quand passer de LMNP à LMP pour optimiser leur fiscalité et développer leur activité locative. Ces deux statuts – loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP) – présentent des différences notables en matière d’impôts, de charges et d’obligations. Comprendre le bon moment pour changer de statut est donc essentiel pour tirer le meilleur parti de votre investissement locatif.

Comprendre le passage de LMNP à LMP

Le passage de LMNP à LMP n’est pas automatique : il dépend de plusieurs critères précis fixés par l’administration fiscale. En général, ce changement intervient quand les revenus de location meublée deviennent suffisamment importants pour être considérés comme une activité principale. Savoir quand passer de LMNP à LMP vous permet donc d’anticiper vos obligations et d’éviter toute erreur de déclaration.

LMNP et LMP : définitions et principes

Avant de déterminer quand passer de LMNP à LMP, il est important de bien comprendre ce que recouvrent ces deux régimes.

Le statut LMNP : pour les investisseurs particuliers

Le régime LMNP s’adresse aux particuliers qui louent un bien meublé sans en faire une activité professionnelle. C’est le choix idéal pour un premier investissement locatif, car il offre une gestion simplifiée et des avantages fiscaux intéressants.

Les revenus perçus relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec deux options :

• Le micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes ;
• Le régime réel : déduction des charges réelles et amortissement du bien.

Le statut LMP : pour les loueurs professionnels

Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) s’adresse à ceux dont les revenus locatifs deviennent une activité à part entière. Ce régime, plus exigeant, ouvre cependant droit à plusieurs avantages :

• Déduction illimitée des déficits sur le revenu global ;
• Exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sous conditions ;
• Exonération partielle ou totale des plus-values après plusieurs années d’activité ;
• Affiliation à la sécurité sociale des indépendants.

LMNP vs LMP : quelles différences fiscales ?

Les deux statuts sont rattachés au régime des BIC, mais les différences fiscales sont importantes. Le tableau ci-dessous illustre les principaux écarts.

Critère	LMNP	LMP
Statut	Non professionnel	Professionnel
Imposition	Micro-BIC ou Réel	Régime réel obligatoire
Déficits	Imputables sur les revenus locatifs	Imputables sur le revenu global
Exonération IFI	Non	Oui, sous conditions
Affiliation sociale	Non obligatoire	Obligatoire (indépendants)

Quand passer de LMNP à LMP ?

Vous devez passer du statut LMNP au statut LMP lorsque votre activité locative devient significative. En d’autres termes, le moment idéal pour passer de LMNP à LMP est celui où vos revenus dépassent certains seuils précis.

Les trois conditions cumulatives à respecter

Pour être reconnu comme loueur en meublé professionnel, il faut remplir les trois conditions suivantes :

• Les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € ;
• Ces recettes représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal ;
• L’investisseur est immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) via le CFE compétent.

Lorsque ces critères sont réunis, le passage de LMNP à LMP devient automatique. Cette évolution peut être déclarée lors de votre prochaine déclaration de revenus.

Comment passer de LMNP à LMP ?

La transition de LMNP à LMP se fait en plusieurs étapes administratives simples :

Vérifier votre éligibilité

Calculez vos revenus locatifs bruts sur l’année. Si vous dépassez 23 000 € et que ces revenus représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer, vous êtes éligible au passage en LMP.

Choisir le bon CFE

Le Centre de Formalités des Entreprises dépend du type d’activité :

• Pour une activité civile (location simple), l’organisme compétent est l’URSSAF ;
• Pour une activité commerciale (avec services), c’est la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI).

Déclarer officiellement le changement

Vous devrez informer l’administration fiscale de votre nouveau statut lors de la déclaration de revenus. Cette étape officialise votre passage de LMNP à LMP pour l’année en cours.

Pourquoi passer de LMNP à LMP ?

Choisir de passer de LMNP à LMP offre plusieurs atouts majeurs pour les investisseurs expérimentés :

• Optimisation fiscale grâce à la déduction des déficits sur le revenu global ;
• Exonération d’IFI sous conditions ;
• Protection sociale via l’affiliation aux indépendants ;
• Transmission facilitée du patrimoine professionnel ;
• Amortissement complet du bien et de ses équipements.

Ce statut convient particulièrement à ceux qui ont plusieurs biens meublés ou dont les revenus locatifs représentent une part importante des revenus globaux. En revanche, il implique davantage d’obligations comptables et sociales.

Foire aux questions (FAQ)

Est-il obligatoire de passer de LMNP à LMP ?

Oui, dès que vous dépassez les seuils fixés par la loi, le passage en LMP devient automatique. Vous devez le signaler lors de votre déclaration annuelle.

Peut-on repasser de LMP à LMNP ?

Oui, si vos revenus locatifs baissent ou si vous cessez votre activité professionnelle, vous pouvez redevenir LMNP.

Quels sont les risques à ne pas déclarer le changement ?

Un oubli ou un refus de passer en LMP peut entraîner un redressement fiscal. Il est donc recommandé d’anticiper le passage dès que les conditions sont remplies.

Quand passer de LMNP à LMP pour optimiser sa fiscalité ?

Le moment idéal pour passer de LMNP à LMP est celui où vos revenus locatifs dépassent durablement le seuil de 23 000 €. Vous profitez alors pleinement des avantages fiscaux du statut professionnel.

Conclusion : quand passer de LMNP à LMP ?

En résumé, savoir quand passer de LMNP à LMP dépend de votre niveau de revenus locatifs et de votre situation fiscale. Dès que vous dépassez 23 000 € de loyers annuels et que cette activité représente plus de la moitié de vos revenus, le passage devient obligatoire. Ce statut plus exigeant ouvre la voie à une optimisation fiscale puissante et à une meilleure gestion patrimoniale, mais il demande une approche plus professionnelle.

Avant de franchir le pas, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable spécialisé en location meublée pour évaluer précisément vos avantages et vos obligations.