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Index du forum Conseils Comment monter son dossier de prêt ? Quelles sont les critères d'acceptation de votre banquier ?

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Quels sont les critères d'acceptation d'un dossier de prêt ?

SARL PARIEST FINANCES photo
Mademoiselle M. NEEL

Évalué 5.00/5 (25 avis)
Etre conseillé

Vous déposez votre dossier de crédit à votre banque. Votre banquier vous appelle pour vous indiquer que votre crédit est accepté et que vous pouvez signer l'acte d'achat de votre futur bien immobilier chez votre notaire !
Tout le monde voudrait qu'une acquisition immobilière soit aussi simple et, qu'ainsi, chacun puisse se constituer, tranquillement, son patrimoine ...
Malheureusement, "faire accepter" son dossier de crédit immobilier n'est pas aussi simple que cela.
Et pourtant, les professionnels du crédit vous le diront : "obtenir un accord pour son prêt n'est pas si compliqué !".
Il faut juste choisir, la bonne banque et remplir les critères qui permettront de faire accepter votre dossier de prêt.
Je vous entends déjà me dire : "Mais quels sont donc ces critères d'acceptation ?".
N'ayez crainte, en tant que spécialiste du crédit immobilier, je vais vous les dévoiler ...

Y a-t-il un montant maximum pour mon emprunt ?

Oui , évidemment ! Et c'est là un critère essentiel.
Ainsi, avant même d’aller chez votre banquier pour demander un crédit immobilier, vous allez devoir vous munir d'une calculatrice pour faire un calcul indispensable : celui de votre capacité de remboursement.

Mais comment calcule-t-on une capacité de remboursement ?

Vous allez voir, ce n'est finalement pas si compliqué que cela :

1- Faites la somme de tous vos revenus :

Prenez vos salaires, vos indemnités diverses, vos revenus fonciers, les revenus de vos placements financiers, les allocations que vous encaissez, les dons que vous pourriez recevoir, régulièrement, de vos parents ... Bref, prenez tout ce qui transite, régulièrement, sur votre compte.
Si vous souhaitez gagner un peu de temps, reprenez votre dernier avis d'imposition afin de valider que vous n'avez rien oublié.
Faites l'addition de toutes ces ressources, vous obtiendrez les revenus qui vont servir de base au calcul de cette capacité de remboursement.
A partir de ces revenus annuels, divisez-les par 12 : vous obtiendrez vos revenus mensuels.

2- A ces revenus, appliquez la règle des 33 %.

Une fois que vous aurez calculé vos revenus mensuels, vous pourrez déterminer votre capacité de remboursement en divisant ces revenus par 3.
A titre d'exemple et pour simplifier, si vous gagnez 3000 euros par mois, les futures mensualités de votre emprunt ne doivent pas dépasser les 1000 euros (critère de capacité maximale de remboursement).

A quoi sert cette capacité maximale de remboursement ?

Une fois que vous aurez calculé votre capacité de remboursement, vous pourrez déterminer un autre critère : le montant maximum empruntable.
Pour cela, vous utiliserez un petit logiciel que nous mettons, gracieusement, à votre disposition : un simulateur de crédit.
Ce petit programme va vous permettre de calculer vos futurs mensualités de crédit en fonction :

  • du capital emprunté,
  • de la durée de votre crédit,
  • du taux d'intérêt de votre prêt.

Ainsi, en faisant varier ces trois paramètres, vous pourrez calculer votre capacité maximale d'endettement.

Mais comment connaître le taux d'intérêt de son futur emprunt ?

Il est très difficile, pour un particulier, de connaitre, précisément, le taux d'intérêt qui vous sera proposé par votre banquier pour votre futur crédit immobilier.
Certes, vous pourrez toujours connaître la tendance "actuelle" mais le taux d'intérêt précis de votre futur prêt dépendra :

  • de votre situation personnelle (situation familiale, patrimoine, endettement ...),
  • de votre situation professionnelle (salarié, CDD ou CDI, indépendant, emploi précaire ...),
  • de la durée de votre emprunt (plus cette durée est importante et plus les taux diminuent),
  • de votre relation avec votre banque,
  • des taux d'intérêts pratiqués par la banque, elle-même,
  • de votre capacité à négocier ...

Pour toute ces raisons, je vous conseille de vous rapprocher d'un courtier en crédit car, lui seul, pourra savoir quelle banque correspond la mieux à votre dossier et vous orienter, rapidement, vers les meilleures conditions de prêt.
En plus, n'oubliez pas, Immofinances est un réseau de courtiers "Gratuits" !
Alors, pourquoi vous en priver ?

Dois-je faire un apport personnel ?

Cela dépend, évidemment, de chaque emprunteur. Cependant, lors de l’analyse de votre dossier, le banquier exigera, généralement, un apport personnel d’environ 9 % du capital que vous souhaitez emprunter.

Pourquoi ce pourcentage de 9% d'apport ?

En fait, cet apport est nécessaire pour couvrir vos frais de dossier, ceux du notaire ainsi que les frais affectés aux garanties. La réflexion de votre banquier est la suivante : "si vous n'avez pas réussi à thésauriser cette somme par le passé, alors, vous présentez un risque important pour l'avenir". L'apport personnel est donc un critère d'acceptation indispensable !

Y a-t-il un intérêt à faire un apport personnel supplémentaire à ces 9 % ?

Oui, effectivement !
Vis à vis de votre banquier, un apport supplémentaire pourrait avoir une double conséquence:

  • faciliter l'acceptation de votre dossier,
  • faire légèrement baisser le taux de votre dossier de prêt.

Ma situation patrimoniale peut-elle faciliter l'acceptation de mon dossier ?

Evidemment, si vous disposez d'une épargne, vos chances de "faire accepter" votre dossier seront d'autant plus grandes que cette épargne sera importante et régulière ...
C'est un critère important car, outre l'aspect sécuritaire pour la banque, cela démontrera, aussi, votre capacité à gérer, rigoureusement et sans risque, votre budget quotidien.
Or, ce que vous devez savoir : c'est que les banques détestent les risques ...
Elles ont des services qui traquent, en interne et quotidiennement, les moindres indices de défaillance dans leur comptabilité et dans les comptes bancaires de leur client.
D'ailleurs, lors de la signature de votre prêt, vous devrez souscrire un contrat d'assurance crédit.

Pour l'étude de mon dossier, mon banquier va-t-il prendre en compte ma situation professionnelle ?

Pour faire court, oui !
C’est un autre critère qui permettra à un banquier de connaitre votre stabilité financière. En d’autres termes, plus vous avez aurez de l’ancienneté, plus l'accord de prêt sera obtenu facilement. Il est même indispensable que votre contrat de travail soit en CDI pour "rassurer" votre banquier.

Et si je suis un indépendant, l'analyse de mon dossier sera-t-elle différente ?

Dans le cas des professions libérales et des autres travailleurs indépendants, il est indispensable de fournir vos bilans sur les 3 dernières années. Là encore, l'objectif sera de rassurer le banquier en lui prouvant que votre situation professionnelle est parfaitement stable.

Y a-t-il des choses à savoir pour que mon dossier ne soit pas refusé ?

La première chose à faire, c’est de bien se préparer :

Durant la cette phase de préparation, évitez de mettre votre compte à découvert. La banque fera une analyse approfondie de votre compte entre les 6 à 12 derniers mois qui précèdent votre demande. Si vous avez connu un cas de découvert bancaire durant cette période, il sera difficile pour le responsable de votre dossier de vous accorder votre crédit et son refus sera, malheureusement, indiscutable

Le deuxième point c’est de connaitre, parfaitement, son projet ...

Analysez bien votre projet : sa présentation, sa logique, sa cohérence doivent être irréprochables ...
Posez-vous les bonnes questions :

  • est-il cohérent avec ma  situation professionnelle ? (critère de cohérence)
  • est-il adapté à mon budget ? (critère de stabilité)
  • donne-t-il confiance ? (critère de fiabilité)
  • laisse-t-il percevoir un risque de fragilité, voire, de surendettement ? (critère d'équilibre financier)

En quoi le fait de passer par un courtier facilite-t-il l’acceptation de mon dossier ?

Un courtier vous obtiendra le meilleur taux :

En premier lieu, ce que vous devez savoir, c'est que, lorsque vous faites appel à un courtier, vous faites appel à un spécialiste du crédit. Quand vous contractez avec lui, vous lui confiez une mission : celle de vous trouver, dans la cadre de votre dossier, la meilleure offre de prêt du moment.
A partir du moment où vous signez son mandat, il va, dans la cadre de la mission que vous lui avez confiée, faire jouer la concurrence entre les différents établissements bancaires.
Il repèrera pour vous, le meilleur taux d’intérêt et les meilleures offres avec des frais les plus réduits. Son unique but sera, bien évidemment, pour que vous puissiez faire un maximum d’économie.
Ce que vous devez aussi savoir, c'est que les courtiers peuvent se permettre de négocier, plus facilement, avec les différents banquiers dans la mesure où ils apportent de nombreux dossiers aux établissements bancaires. Ces conditions là, vous ne les aurez que très difficilement, en direct, en tant que client "individuel".

 

Un courtier vous fera gagner du temps :

En second lieu, vous bénéficierez d'un gain de temps considérable en passant par les services des courtiers. Ce sont des professionnels qui maitrisent parfaitement les procédures et les circuits bancaires.
Ils savent quelle banque pratique les meilleurs taux du moment mais aussi quelle banque acceptera, le mieux votre profil d'emprunteur.

 

Un courtier vous aidera à constituer un dossier plus facilement "acceptable" :

Enfin, un courtier joue également le rôle de conseiller. Il ne cherche pas seulement à vous fournir une prestation "brute" pour vous trouver la meilleure banque pratiquant le meilleur taux, il vous orientera, aussi, vers les solutions qui s'adaptent parfaitement à vos besoins, qu'il s'agisse de souscription d'un nouvel emprunt, de renégociation d'un prêt ou de regroupement de crédits ... Il vous aidera à organiser votre dossier afin de simplifier sa lecture, éclairer sa compréhension et faciliter son acceptation.

 

En somme, un courtier en crédit fera "presque" tout, à votre place, pour faire accepter votre dossier :

  • recherche du meilleur taux,
  • aide au montage de votre dossier de crédit,
  • suivi de ce dossier ...

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