L’achat d’un bien immobilier est souvent financé par un prêt bancaire, et l’une des premières étapes avant de s’engager est d’évaluer sa capacité d’endettement. Pour garantir un équilibre financier, les banques appliquent une règle stricte : le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets.
Grâce au simulateur d’Immofinances.net (disponible ici), il est possible d’estimer précisément ce que vous pouvez emprunter sans mettre en péril votre budget.
Qu’est-ce que la capacité d’endettement ?
La capacité d’endettement correspond au montant maximal qu’un ménage peut consacrer au remboursement de ses crédits (immobilier, consommation, prêt auto…) sans compromettre sa stabilité financière.
Elle est calculée à partir de la formule suivante :
Taux d’endettement=Total des charges de remboursementRevenus nets mensuels×100Taux\ d’endettement = \frac{\text{Total des charges de remboursement}}{\text{Revenus nets mensuels}} \times 100Taux d’endettement=Revenus nets mensuelsTotal des charges de remboursement×100
✅ Le seuil recommandé par les banques est de 35 % des revenus nets.
✅ Au-delà de ce seuil, obtenir un prêt devient plus difficile, sauf en cas de revenus élevés ou d’apport personnel conséquent.
Pourquoi ne pas dépasser 35 % d’endettement ?
Les banques appliquent cette limite pour éviter le surendettement et s’assurer que les emprunteurs puissent gérer leurs autres dépenses (loyer, alimentation, factures, loisirs, imprévus…).
Voici quelques risques d’un endettement trop élevé :
❌ Difficultés financières en cas de baisse de revenus ou de dépenses imprévues.
❌ Refus de financement par les banques si le seuil est dépassé.
❌ Impact sur le reste à vivre, c’est-à-dire l’argent disponible après paiement des charges fixes.
Comment calculer sa capacité d’endettement ?
Prenons un exemple :
- Revenus nets mensuels : 3 500 €
- Seuil d’endettement maximal (35 %) : 3 500 € × 35 % = 1 225 €
- Mensualité de crédit envisageable : Jusqu’à 1 225 € par mois
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Comment optimiser sa capacité d’emprunt ?
Si votre projet dépasse votre capacité d’endettement, voici quelques solutions pour améliorer votre dossier :
✅ Augmenter votre apport personnel : plus vous injectez d’épargne dans le projet, moins le montant du prêt est élevé.
✅ Allonger la durée du crédit : un prêt sur 25 ans plutôt que 20 ans réduit les mensualités et respecte le taux d’endettement.
✅ Réduire les autres crédits en cours : rembourser des prêts conso avant d’emprunter pour un bien immobilier.
✅ Négocier le taux d’assurance emprunteur : une assurance moins chère peut améliorer votre capacité d’emprunt.
Conclusion : Anticipez et simulez votre endettement
Avant de se lancer dans un achat immobilier, il est essentiel de connaître sa capacité d’endettement pour éviter le surendettement et obtenir le meilleur financement.
Grâce au simulateur d’Immofinances.net (accessible ici), vous pouvez rapidement évaluer le montant que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus.
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