Déjà propriétaire et vous souhaitez acheter un nouveau bien avant de vendre. Vous avez trouvé un nouveau bien dont vous rêviez et vous tardez de vendre votre bien actuel. La solution ? Elle existe : le prêt relais. Ce financement immobilier à court terme facilite la transition entre les deux biens immobiliers. Qu’est-ce qu’un prêt relais immobilier et comment fonctionne-t-il ? Quels sont les risques majeurs de souscrire un prêt relais ? Que se passe-t-il si le bien n’est pas vendu à temps ? Principe, fonctionnement et cout du prêt relais : tout ce qu’il faut savoir sur ce financement un peu particulier.
Le prêt relais, c’est quoi ?
Comme son nom l’indique, le prêt relais « prend le relais ». Il s’agit d’un prêt à court terme de 12 à 24 mois. La vente de votre bien ne coïncidant jamais avec l’achat de votre nouveau bien le prêt relais permet de résoudre ce décalage de trésorerie entre l’achat et la vente. Le montant du prêt correspond au montant estimé de la vente future après une décote de 30%. Cette « avance de trésorerie » sera remboursée par la vente du bien. Durant ce délai qui est généralement de 24 mois, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts. Le prêt relais fonctionne donc avec un différé de remboursement.
Prenons un exemple. Vous souhaitez vendre votre bien 300 000 euros afin d’acheter une nouvelle maison à 500 000 euros. Le prêt relais sera de 300 000 * 70 % = 210 000. Ce montant constituera votre apport pour votre nouvelle acquisition Votre prêt principal sera de 500 000 – 210 000 = 290 000 euros. Lors de la vente de votre bien à 300 000 euros, il vous restera 90 000 euros après remboursement du prêt relais. Vous avez la possibilité de faire un remboursement partiel de votre prêt principal de 290 000 euros afin de diminuer soit les échéances soit la durée de votre prêt.
Principe, fonctionnement du prêt relais
Il est fréquent de dire qu’un bon prêt relais commence par un bien correctement évalué. Apres estimation de la valeur du bien pour une ou deux agences immobilières, la banque appliquera une décote 30% sur le montant de cette estimation afin d’anticiper un retournement du marché immobilier. Certaines enseignes bancaires exigent même la signature d’un compromis de vente avant de valider le montage. Il est primordial de pouvoir vendre le bien avant la fin des 24 mois.
En effet, dans le contexte actuel de hausse des taux d’emprunt et de ralentissement du marché immobilier, certains emprunteurs ayant souscrit un prêt relais éprouvent du mal à trouver des acheteurs malgré des baisses successives de prix de leur bien. Le prêt arrivant à échéance et le bien n’ayant toujours pas d’acquéreurs, comment cela se passe-t-il ? Première chose à faire si le terme du prêt est proche : prendre rdv avec votre banquier. La banque au terme des 24 mois est en droit d’exiger le remboursement du capital mais dans la pratique il vous sera possible de négocier un rallongement de votre prêt relais ou de le racheter par un prêt classique.
Le cout du prêt relais
Comme toute solution financière parfaite, il y a l’envers de la médaille. L’inconvénient majeur du prêt relais se réside dans son cout. Cela est encore amplifié si le bien de se vend pas rapidement. Le taux d’intérêt d’un prêt relais est supérieur à un prêt classique et ce conjugué à des frais de dossier et à l’assurance emprunteur. Le prêt relais permet de fluidifier une opération immobilière d’achat conjugué à une revente mais attention à bien estimé votre bien en amont.
