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Achat immobilier: quel est le rôle du certificat d’urbanisme

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Madame S. SZYMANSKI

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Utile dans toute procédure d’achat de terrain ou de maison, le certificat d’urbanisme, bien qu’il ne soit pas obligatoire, reste un document important. Il se présente comme une véritable source d’informations, regroupant différentes règles susceptibles d’impacter directement les projets de construction ou d’aménagement du propriétaire.

Faut-il opter pour un certificat d’urbanisme informatif ou opérationnel ?

Selon la nature de sa démarche, après avoir formulé sa demande à la Mairie dont dépend son terrain, l'acquéreur pourra obtenir l’un de ces deux documents :

-Un certificat d’urbanisme informatif

Il regroupe toutes les règles d’urbanisme liées au terrain et permet de connaître les éventuelles interdictions valables à échelle locale. Il identifie aussi les limites administratives du droit de propriété, qui peuvent s’appliquer dans le cas de servitudes d’utilité publique ou encore sur les terrains situés dans une zone protégée (monument historique). Enfin, cette pièce est mobilisée pour savoir quelles sont les taxes et participations d’urbanismes réclamées au propriétaire.

-Un certificat d’urbanisme opérationnel

Cette pièce contient tous les éléments présents dans un certificat d’urbanisme informatif. Cependant, elle est conçue dans l’optique d’un projet particulier. Ainsi, elle permet de savoir si le projet en question est réalisable sur le terrain. On peut également avoir des renseignements, grâce à ce certificat, sur l’état des équipements publics existants ou prévus.

Dans quels cas cette demande est-elle utile ?

Le certificat d’urbanisme est un document gratuit délivré sur simple demande. Au moment d’acheter un terrain et d’envisager de bâtir une maison, par exemple, l’acquéreur peut trouver des informations déterminantes comme la densité de construction autorisée, le montant de la taxe locale d’équipement ou même les possibilités de raccordement (eau, électricité, gaz). Cette démarche est rarement obligatoire : elle devient impérative seulement dans le cas de certaines divisions de terrains. Pour autant, on la conseille vivement à toutes les personnes qui prévoient d’acheter un terrain ou une maison.

Le certificat d’urbanisme informatif est une première étape utile pour se projeter dans les travaux. Par la suite, il est conseillé de demander un certificat opérationnel, afin de savoir si les constructions souhaitées sont possibles. Malgré tout, un certificat d’urbanisme positif ne garantit pas l’obtention d’un permis de construire.

Comment obtenir un certificat d’urbanisme ?

Pour recevoir un certificat d’urbanisme, il faut remplir un formulaire et compléter un dossier à envoyer à la Mairie. Toutes les pièces doivent être fournies en 2 exemplaires pour les certificats d’information et 4 exemplaires pour les certificats opérationnels. Si le projet est sur une zone protégée au titre des monuments historiques, un exemplaire supplémentaire est exigé. Enfin, pour une demande dans un cœur de parc national, il faut 6 exemplaires en tout.

Suite à la réception de la requête, la Mairie traite le dossier sous 1 à 2 mois. Au terme de cette période, l’absence de réponse vaut pour une délivrance tacite de certificat. Malgré tout, puisque ce document doit regrouper des informations, le donner « tacitement » semble incohérent. Aussi, sans réception d’un certificat, le propriétaire peut considérer que les règles d’urbanisme, limitations administratives et taxes exigibles ne sont pas remises en cause s’il ne reçoit aucune réponse.

Une fois obtenu, le certificat d’urbanisme est valable sur une durée de 18 mois. Dans certains cas, une demande de prolongation d’un an est possible. Pour finir, il faut noter que ce document n’a rien de définitif : certains certificats négatifs débouchent contre toute attente sur l’obtention d’un permis de construire !



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