Résidence services : définition, avantages et fiscalité

L’investissement en résidence services séduit de plus en plus d’épargnants souhaitant allier rentabilité immobilière et sécurité. En 2025, ce type de placement continue d’offrir des avantages fiscaux attractifs, notamment via le statut LMNP ou le dispositif Censi-Bouvard. Mais de quoi s’agit-il exactement et comment réussir son investissement ? Cet article vous explique tout.

Qu’est-ce qu’une résidence services ?

Une résidence services est un ensemble immobilier proposant des logements meublés assortis de prestations de services à destination de catégories spécifiques de locataires. Elle se distingue par trois composantes essentielles :

• le bâti comme dans une location classique ;
• les meubles et équipements nécessaires à la vie quotidienne ;
• des services additionnels comme le ménage, la restauration ou la blanchisserie.

Ces résidences sont gérées par un exploitant professionnel qui signe un bail commercial avec les investisseurs. En contrepartie, l’investisseur perçoit un loyer fixe et régulier.

Les différents types de résidences services

Selon la cible et les services proposés, on distingue plusieurs formes de résidences services :

• Les résidences étudiantes : conçues pour les étudiants avec des services adaptés (wifi, laverie, espaces communs).
• Les résidences seniors : destinées aux personnes âgées autonomes, offrant confort, sécurité et convivialité.
• Les EHPAD : établissements médicalisés accueillant des personnes âgées dépendantes.
• Les résidences de tourisme : hébergements meublés pour vacanciers, situés en zones touristiques.
• Les résidences d’affaires : destinées aux professionnels en déplacement, souvent proches des grands centres urbains.

Pourquoi investir dans une résidence services ?

L’investissement en résidence services offre un excellent compromis entre performance, sécurité et gestion simplifiée. Il convient particulièrement aux investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine locatif sans s’occuper de la gestion courante du bien.

Les principaux avantages

• Récupération de la TVA : en investissant dans une résidence services neuve gérée, il est possible de récupérer 20 % de TVA sur le prix d’achat, sous certaines conditions.
• Avantages fiscaux importants : selon le régime choisi (LMNP ou Censi-Bouvard), l’investisseur peut amortir le bien, déduire les charges et réduire son imposition.
• Loyers garantis : les revenus locatifs sont sécurisés par un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence.
• Gestion déléguée : aucun souci de gestion, d’entretien ou de recherche de locataire, tout est pris en charge par l’exploitant.
• Patrimoine diversifié : les résidences services permettent d’investir dans différents secteurs (étudiants, seniors, tourisme…).

Les inconvénients à connaître

Malgré ses nombreux avantages, l’investissement en résidence services comporte aussi quelques limites :

• Les travaux et rénovations restent à la charge du propriétaire.
• La dépendance à l’exploitant : si la société gestionnaire rencontre des difficultés financières, le versement des loyers peut être impacté.
• La liquidité limitée : la revente d’un bien en résidence services peut s’avérer plus complexe que celle d’un logement classique.

Quelle fiscalité pour une résidence services ?

La fiscalité des résidences services repose sur deux régimes principaux : le dispositif Censi-Bouvard et le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Le choix entre les deux dépendra de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard s’applique aux investissements réalisés dans des résidences neuves ou rénovées gérées par un exploitant professionnel. Il permet de bénéficier de :

• une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du bien (plafonné à 300 000 €) ;
• un engagement de location de 9 ans minimum ;
• la récupération de la TVA sur l’achat, sous conditions d’exploitation.

Ce régime est particulièrement intéressant pour les investisseurs recherchant une réduction immédiate de leur imposition.

Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le statut LMNP s’adresse aux investisseurs souhaitant percevoir des revenus réguliers tout en bénéficiant d’un cadre fiscal allégé. Il permet de :

• amortir le bien immobilier et les meubles sur plusieurs années ;
• déduire les charges (intérêts d’emprunt, frais de notaire, gestion, etc.) ;
• échapper à l’impôt sur le revenu en cas de déficit ;
• ne pas être soumis aux prélèvements sociaux sur une partie des revenus locatifs.

Le régime LMNP s’avère plus souple et durable que le dispositif Censi-Bouvard, surtout pour un investissement long terme.

Comment bien investir dans une résidence services ?

Avant d’investir, il est essentiel d’analyser plusieurs critères pour maximiser la rentabilité et sécuriser votre investissement :

• La solidité de l’exploitant : renseignez-vous sur sa santé financière et son expérience dans la gestion de résidences.
• L’emplacement : privilégiez les zones à forte demande locative (proximité universités, hôpitaux, zones touristiques, etc.).
• Le type de résidence : chaque catégorie (étudiante, senior, EHPAD…) a son propre rendement et niveau de risque.
• Le bail commercial : vérifiez les clauses de renouvellement, les garanties de loyers et les obligations du bailleur.

Conclusion : un investissement rentable et sécurisé

En résumé, investir dans une résidence services en 2025 permet de profiter d’un rendement locatif stable, de revenus garantis et d’avantages fiscaux attractifs. Que vous optiez pour le régime LMNP ou le Censi-Bouvard, ce placement constitue une solution intéressante pour diversifier votre patrimoine tout en bénéficiant d’une gestion simplifiée.

Avant de vous lancer, il reste toutefois recommandé de comparer les exploitants, les zones géographiques et les régimes fiscaux afin d’optimiser votre investissement en résidence services.

FAQ – Investir en résidence services

Quelle est la différence entre LMNP et Censi-Bouvard ?

Le LMNP permet d’amortir le bien et de réduire durablement l’impôt, tandis que le Censi-Bouvard offre une réduction immédiate de 11 % sur 9 ans.

Peut-on revendre une résidence services ?

Oui, mais la revente dépend du marché secondaire et du bail en cours. Il est conseillé de choisir un gestionnaire solide dès le départ.

La TVA est-elle toujours récupérable ?

Oui, si la résidence propose au moins 3 services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, réception) et si le bail commercial respecte les conditions fiscales.

Quel rendement espérer ?

Selon le type de résidence (étudiante, senior, EHPAD…), le rendement moyen se situe entre 3,5 % et 5,5 % net.

Faut-il passer par une société de gestion ?

Oui, c’est obligatoire. L’exploitant signe un bail commercial et assure la gestion complète de la résidence.