Mauvais DPE et prêt immobilier, un critère désormais décisif

Lors d’une visite, la question revient toujours : « et le DPE ? ». Les banques s’y intéressent de près. Un mauvais DPE peut rallonger l’instruction du dossier, imposer un apport plus élevé, intégrer une enveloppe travaux… voire provoquer un refus de prêt. Pourquoi ? Parce que la performance énergétique influence la valeur du bien, le montant des charges et, in fine, le risque de crédit pour l’établissement prêteur.

Alors, une banque peut-elle refuser un financement à cause d’un mauvais DPE ? Existe-t-il une base légale à ce refus ? Quelles solutions pour faire aboutir votre projet malgré un diagnostic défavorable ? Voici un guide clair pour comprendre l’impact du DPE sur le financement et optimiser votre dossier.

Qu’est-ce qu’un mauvais DPE et pourquoi inquiète-t-il les banques ?

Rappels utiles sur le cadre réglementaire

Le diagnostic de performance énergétique classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). Les biens classés F ou G sont souvent qualifiés de « passoires énergétiques ». Depuis 2021, la réforme du DPE a renforcé son rôle et sa fiabilité. Et depuis le 24 août 2022, les logements F et G sont soumis au gel des loyers. Le calendrier d’interdiction de mise en location progresse : les G les plus énergivores dès 2025, les F en 2028, puis les E en 2034. Pour un banquier, c’est un signal de risque : liquidité à la revente potentiellement dégradée, attractivité locative en baisse, incertitudes réglementaires et charges élevées.

Dévalorisation potentielle : un enjeu central pour le risque de crédit

Un mauvais DPE peut entraîner une décote de valeur, plus marquée sur certaines maisons anciennes. Or, le bien immobilier est la garantie principale du prêt. Si sa valeur se déprécie, le ratio prêt/valeur se détériore. Conséquence possible : exigence d’apport supplémentaire, réduction du montant prêté ou refus du dossier.

Pourquoi un mauvais DPE peut déclencher un refus de prêt immobilier ?

1. Risque de revente et de garantie insuffisante

La banque se projette en cas d’impayé : pourra-t-elle revendre facilement ? Avec un mauvais DPE, la demande d’apport augmente fréquemment pour contenir le risque. Beaucoup d’établissements évitent d’aller au-delà de 90 % du coût total du projet sur des biens classés F ou G, surtout si le marché local est peu dynamique.

2. Charges d’énergie élevées : effet direct sur la capacité de remboursement

Les dépenses énergétiques plus importantes grèvent le budget mensuel. Même si le taux d’endettement cible reste autour de 35 % (référence HCSF), les charges réelles de chauffage et d’eau chaude pèsent sur votre reste à vivre. Certains banquiers intègrent un « coussin » de prudence et demandent un apport additionnel pour compenser l’impact d’un mauvais DPE sur la capacité de remboursement.

3. Enveloppe travaux : le piège du taux d’endettement

Pour sécuriser l’opération, l’organisme prêteur peut exiger une enveloppe travaux destinée à améliorer la performance énergétique. Bonne idée sur le papier, mais si cette enveloppe fait grimper votre mensualité, votre taux d’endettement peut dépasser la norme. Dans ce cas, la banque peut refuser le financement, même si le projet reste globalement pertinent.

Base légale : une banque a-t-elle le droit de refuser pour cause de mauvais DPE ?

Oui. Une banque reste libre d’accepter ou de refuser un crédit en fonction de sa politique de risque, sous réserve de ne pas pratiquer de discrimination illégale. Le mauvais DPE n’est pas une discrimination : c’est un critère économique et technique qui influe sur la valeur de la garantie, la liquidité du bien et la solvabilité future de l’emprunteur. L’établissement prêteur n’a pas d’obligation légale d’indiquer un motif détaillé, même si de nombreux conseillers expliquent les grandes raisons du refus (apport insuffisant, reste à vivre trop serré, valeur de revente incertaine, etc.).

Comment faire accepter un dossier malgré un mauvais DPE ?

1. Formaliser un plan de rénovation énergétique crédible

Rédigez un plan travaux clair : liste des postes (isolation, menuiseries, chauffage), devis datés et signés, gains attendus (nouvelle classe DPE estimée), calendrier de réalisation. Privilégiez les travaux à fort impact : isolation de l’enveloppe, remplacement d’un système de chauffage obsolète, ventilation. Un plan techniquement solide peut transformer un mauvais DPE en projet surmontable.

2. Mobiliser les aides publiques et dispositifs utiles

• MaPrimeRénov’ : subvention pour la rénovation énergétique, modulée selon les revenus et les travaux.
• Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie.
• Éco-PTZ : prêt à taux zéro pour financer des travaux éligibles, utile pour lisser l’effort sans alourdir le coût des intérêts.
• TVA réduite et aides locales : selon la nature des travaux et la commune.

Mentionnez ces leviers dans le dossier. Ils réduisent le coût net et accélèrent le passage d’un mauvais DPE vers une classe plus acceptable pour la banque.

3. Renforcer l’apport et optimiser la structure du financement

Si possible, augmentez l’apport pour abaisser le ratio prêt/valeur et rassurer l’établissement. Vous pouvez aussi scinder l’opération : un prêt principal pour l’acquisition et un prêt travaux dédié (éco-PTZ, prêt travaux bancaire). L’important : maintenir un taux d’endettement compatible et conserver un reste à vivre confortable.

4. Prouver la soutenabilité budgétaire

Joignez des simulations de charges d’énergie avant/après travaux, un budget prévisionnel précis, vos relevés de compte soignés et stables, et si vous investissez, une étude locative réaliste (loyer gelé si F ou G, vacance possible pendant travaux). Un dossier chiffré limite les incertitudes liées à un mauvais DPE.

5. Comparer les banques et passer par un courtier

Toutes les banques n’apprécient pas le risque de la même façon. Un courtier connaît les établissements plus ouverts aux projets avec mauvais DPE lorsque le plan de rénovation est solide. Multipliez les pistes : la même opération peut être refusée par une banque et acceptée par une autre.

Cas pratiques : adapter sa stratégie selon le profil

Investisseur locatif

Sur un bien F ou G, anticipez l’impossibilité d’augmenter le loyer et, à terme, le risque d’interdiction de louer. Calibrez un phasing des travaux pour remonter la classe énergétique rapidement. Présentez des chiffres prudents : loyer conservateur, vacance pendant travaux, marge de sécurité sur le cash-flow.

Primo-accédant résidence principale

L’enjeu est votre reste à vivre. Si le mauvais DPE pèse trop sur les charges, réduisez le montant emprunté (apport, différé de travaux, aides) pour rester sous le seuil d’endettement. Mettez en avant la stabilité de l’emploi, la bonne tenue des comptes et un plan de rénovation progressive.

Checklist express pour un dossier qui passe malgré un mauvais DPE

• DPE et audit énergétique : pièces à jour et estimation de la classe après travaux.
• Devis signés : chiffrage précis des postes prioritaires.
• Aides : MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ, aides locales – justificatifs pré-accords si possible.
• Plan de financement : apport renforcé, prêt principal + prêt travaux, mensualités soutenables.
• Budget énergie : simulations avant/après pour démontrer la baisse de charges.
• Relevés bancaires : gestion saine, pas de découvert récurrent, épargne de précaution conservée.

FAQ – Mauvais DPE et prêt immobilier

La banque peut-elle légalement refuser un prêt à cause d’un mauvais DPE ?

Oui. Le crédit n’est pas un droit. La banque évalue votre solvabilité et la qualité de la garantie. Un mauvais DPE augmente le risque : décote potentielle, charges élevées, contraintes réglementaires. L’établissement peut donc refuser.

Que faire si l’on me demande un apport plus élevé ?

Comparez plusieurs banques et voyez si un prêt travaux spécifique (éco-PTZ) peut réduire l’effort d’apport. Optimisez aussi les aides (MaPrimeRénov’, CEE) pour alléger le coût. Un apport plus fort reste l’un des meilleurs signaux de sérieux.

Faut-il inclure l’enveloppe travaux dans le crédit principal ?

Pas forcément. Scinder le financement peut préserver le taux d’endettement. Mais attention à la mensualité globale. L’objectif est de rester soutenable, avant et après travaux.

Un mauvais DPE bloque-t-il toujours un investissement locatif ?

Non, si la stratégie de rénovation est fiable et rapide. Joignez un calendrier réaliste, des devis et un scénario locatif prudent. Certaines banques financent ces opérations si le plan remet le bien à niveau.

Comment prouver la viabilité budgétaire malgré un mauvais DPE ?

Avec des chiffres : simulations de consommation, reste à vivre après mensualité, baisse de charges post-travaux, épargne de sécurité, stabilité professionnelle. Transparence et précision rassurent.

Conclusion : un mauvais DPE n’est pas une fatalité

Peut-on obtenir un prêt avec un mauvais DPE ? Oui, si l’on construit un dossier solide. Démontrer la valeur future du bien grâce aux travaux, chiffrer la baisse des charges, sécuriser le financement avec des aides et, si nécessaire, renforcer l’apport : voilà la stratégie gagnante. En cas de refus, sollicitez d’autres banques ou un courtier habitué à ces situations. Avec une préparation rigoureuse, un mauvais DPE ne condamne pas votre projet immobilier.