Impôt sur la fortune immobilière IFI : définition, calcul et barème

L’impôt sur la fortune immobilière IFI est un prélèvement fiscal qui concerne les foyers disposant d’un patrimoine immobilier important. Créé en 2018 pour remplacer l’ISF, l’IFI ne vise plus la totalité de la fortune d’un contribuable, mais uniquement la valeur de ses biens immobiliers. En 2025, cet impôt reste un élément essentiel de la fiscalité patrimoniale en France.

Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune immobilière IFI ?

L’impôt sur la fortune immobilière IFI s’applique à toute personne physique dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1ᵉʳ janvier. Cela inclut :

• les immeubles bâtis ou non bâtis ;
• les parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI, OPCI) ;
• les droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété, etc.).

L’objectif de l’impôt sur la fortune immobilière IFI est de taxer la détention d’actifs immobiliers à forte valeur, indépendamment des revenus générés par ces biens.

Calcul de l’IFI : barème et mode de déclaration

Le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière IFI repose sur un barème progressif. Après avoir estimé la valeur de l’ensemble du patrimoine immobilier, le contribuable déduit les dettes admises (crédits, travaux, impôts fonciers). Voici le barème IFI :

Valeur du patrimoine net taxable	Taux IFI
Jusqu’à 800 000 €	0 %
De 800 000 € à 1,3 M€	0,50 %
De 1,3 M€ à 2,57 M€	0,70 %
De 2,57 M€ à 5 M€	1 %
De 5 M€ à 10 M€	1,25 %
Au-delà de 10 M€	1,50 %

Par exemple, un contribuable avec un patrimoine net de 2,2 millions d’euros sera imposé sur la tranche au-delà de 1,3 million. Le montant de l’IFI 2025 sera ensuite ajusté selon les réductions et dons éventuels.

Quels biens sont exonérés de l’IFI ?

Tous les biens immobiliers ne sont pas imposables à l’impôt sur la fortune immobilière IFI. Les principales exonérations IFI concernent :

• les biens professionnels utilisés dans une activité principale ;
• les résidences principales détenues via une SCI ;
• les logements ruraux loués à long terme ;
• les biens opérationnels appartenant à une société exploitante.

Abattement de 30 % sur la résidence principale

La résidence principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur, sauf si elle est détenue via une SCI de gestion. Cet abattement est un avantage majeur pour réduire l’impôt sur la fortune immobilière IFI.

Différences entre IFI et ISF

Avant 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) portait sur l’ensemble des actifs : immobilier, placements, véhicules, objets d’art, etc. L’impôt sur la fortune immobilière IFI ne concerne désormais que les biens immobiliers.

• ISF : concernait tous les actifs du foyer fiscal.
• IFI : ne prend en compte que le patrimoine immobilier taxable.

L’IFI 2025 ne prévoit pas de réduction par personne à charge, mais offre une réduction d’impôt jusqu’à 75 % pour les dons à des organismes d’utilité publique, plafonnée à 50 000 €.

Déclaration IFI : mode d’emploi

La déclaration IFI se fait en même temps que la déclaration de revenus. Les contribuables doivent cocher la case correspondante et mentionner le détail de leurs biens et dettes. Les éléments à fournir :

• valeur estimée des biens au 1ᵉʳ janvier 2025 ;
• titres de propriété ou parts sociales ;
• preuves des dettes déductibles ;
• calcul du patrimoine net taxable.

Pourquoi surveiller son seuil IFI ?

Si votre patrimoine immobilier approche le seuil IFI 2025 de 1,3 million d’euros, il peut être judicieux d’envisager des stratégies d’optimisation : démembrement, SCI familiale, investissements locatifs, ou encore donations. Un bon conseil patrimonial permet de réduire durablement l’impact de l’impôt sur la fortune immobilière IFI.

Conclusion : l’IFI, un impôt ciblé mais stratégique

L’impôt sur la fortune immobilière IFI reste un impôt sélectif qui concerne les patrimoines supérieurs à 1,3 million d’euros. Son calcul repose sur un barème progressif et intègre plusieurs abattements et exonérations. En 2025, il demeure un levier fiscal important pour les contribuables aisés désireux d’optimiser leur patrimoine immobilier taxable. Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine est souvent la meilleure solution pour maîtriser sa fiscalité et préparer sa succession.

FAQ – Questions fréquentes sur l’impôt sur la fortune immobilière IFI

À partir de quel montant paye-t-on l’IFI ?

Vous êtes imposé à l’impôt sur la fortune immobilière IFI dès que votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros.

Comment réduire le montant de l’IFI ?

Vous pouvez réduire l’IFI grâce aux dons à des organismes agréés, à la déduction des dettes ou à la gestion via une SCI.

Quelle est la différence entre l’IFI et l’ISF ?

L’IFI ne concerne que la fortune immobilière, tandis que l’ISF englobait tout le patrimoine, y compris les placements financiers.

Quand déclarer l’IFI 2025 ?

La déclaration IFI 2025 est à effectuer entre avril et juin 2025, en même temps que la déclaration des revenus.