Dispositif Loc’Avantages : réduction d’impôt pour les propriétaires bailleurs

Augmenter sa rentabilité locative tout en louant son bien à un loyer inférieur au marché : c’est désormais possible grâce au dispositif Loc’Avantages, mis en place depuis mars 2022. Ce programme, prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, permet aux propriétaires bailleurs de profiter d’une réduction d’impôt significative en contrepartie d’un engagement social et solidaire.

Découvrez dans cet article complet le fonctionnement du dispositif Loc’Avantages, ses conditions d’éligibilité, ses taux de réduction et les avantages concrets qu’il offre.

Qu’est-ce que le dispositif Loc’Avantages ?

Le dispositif Loc’Avantages a remplacé le dispositif « Louer Abordable » (dit dispositif Cosse) arrivé à échéance fin 2022. Son objectif : favoriser la location à loyer modéré tout en aidant les bailleurs à améliorer la rentabilité nette de leur investissement grâce à une réduction d’impôt sur les revenus fonciers.

Il s’agit d’un engagement volontaire : le propriétaire accepte de louer son bien en dessous du prix du marché, à un locataire dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds fixés par l’État. En échange, il bénéficie d’un abattement fiscal calculé selon le niveau de loyer pratiqué.

Conditions d’éligibilité au dispositif Loc’Avantages

Pour profiter de cette réduction d’impôt, plusieurs conditions sont imposées par l’État :

• Le logement doit être loué non meublé à usage de résidence principale.
• La durée minimale de location est de 6 ans.
• Le locataire ne doit pas appartenir à la famille du bailleur.
• Les revenus du locataire doivent respecter un plafond fixé selon la localisation du bien et la composition du foyer.
• Le loyer pratiqué doit être inférieur à celui du marché local (15, 30 ou 45 % en dessous selon le niveau choisi).
• Le diagnostic énergétique (DPE) du logement ne doit pas être classé E ou F.

Les loyers plafonds par commune peuvent être facilement consultés grâce au simulateur officiel de l’Anah, l’Agence nationale de l’habitat.

Les niveaux de loyer et de réduction d’impôt Loc’Avantages

Trois niveaux de loyers sont définis par le dispositif :

• Loc 1 : loyer inférieur de 15 % au marché → réduction d’impôt de 15 % (ou 20 % avec intermédiation locative)
• Loc 2 : loyer inférieur de 30 % → réduction d’impôt de 35 % (ou 40 % avec intermédiation locative)
• Loc 3 : loyer inférieur de 45 % → réduction d’impôt de 65 % (intermédiation locative obligatoire)

Le choix du niveau de loyer dépend donc de votre stratégie d’investissement et de votre souhait de maximiser la réduction d’impôt ou la rentabilité locative.

Qu’est-ce que l’intermédiation locative ?

L’intermédiation locative consiste à confier la gestion de votre bien à une agence immobilière à vocation sociale (AIVS) ou à un organisme agréé par l’État. Cette gestion favorise la location à des ménages modestes, tout en sécurisant le bailleur contre les risques d’impayés. En contrepartie, la réduction d’impôt Loc’Avantages est majorée de 5 à 30 points selon le niveau de loyer.

Exemple concret de réduction d’impôt avec Loc’Avantages

Prenons un exemple simple : Un propriétaire met en location un logement de 60 m² à Nantes, en 2022, au niveau Loc 1 avec un loyer mensuel de 606 €.

Le calcul de la réduction d’impôt est le suivant :

(606 € × 12 mois) × 0,15 = 1 090,8 €

Ainsi, la réduction d’impôt s’élève à environ 1 091 € sur les revenus fonciers de l’année, tout en favorisant l’accès au logement pour des foyers à revenus modestes.

Pourquoi choisir le dispositif Loc’Avantages ?

Ce dispositif offre un équilibre intéressant entre avantage fiscal, solidarité sociale et sécurisation du placement immobilier. Voici ses principaux atouts :

• Réduction d’impôt attractive jusqu’à 65 % des loyers bruts.
• Encadrement légal clair via l’Anah et un contrat sécurisé.
• Valorisation de votre bien dans un cadre socialement responsable.
• Possibilité d’accompagnement par un professionnel agréé pour la gestion du logement.

Comment demander le dispositif Loc’Avantages ?

La démarche se fait en ligne sur la plateforme de l’Anah (monprojet.anah.gouv.fr), en suivant ces étapes :

1. Vérifier l’éligibilité du logement et le niveau de loyer applicable.
2. Simuler la réduction d’impôt selon le type de location souhaité.
3. Signer la convention Loc’Avantages avec l’Anah (durée de 6 ou 9 ans).
4. Déclarer le dispositif lors de votre déclaration de revenus fonciers.

FAQ – Questions fréquentes sur le dispositif Loc’Avantages

Peut-on cumuler Loc’Avantages avec d’autres dispositifs fiscaux ?

Non, il n’est pas cumulable avec d’autres avantages comme le dispositif Pinel ou Denormandie. Il s’agit d’un régime spécifique aux loyers abordables.

Faut-il passer par un professionnel pour bénéficier de l’intermédiation locative ?

Oui. Seules les agences à vocation sociale agréées par l’État ou les associations partenaires peuvent assurer l’intermédiation locative et permettre la bonification du taux de réduction.

Le dispositif est-il prolongé après 2024 ?

À ce jour, le dispositif est prévu jusqu’au 31 décembre 2024. Une reconduction ou un dispositif équivalent pourrait être envisagé dans les prochaines lois de finances.

Conclusion : Loc’Avantages, un choix gagnant pour bailleurs et locataires

En résumé, le dispositif Loc’Avantages s’impose comme une opportunité fiscale et sociale unique : il réduit l’impôt des propriétaires bailleurs tout en facilitant l’accès au logement pour les ménages modestes. Accessible, encadré et rentable, il constitue une alternative intéressante aux anciens régimes fiscaux comme le Cosse ou le Pinel.

Pour tout projet de location à loyer modéré, pensez à simuler votre avantage sur le site de l’Anah et à vérifier vos plafonds Loc’Avantages .