Hausse des taux et taux d’usure : pourquoi la banque refuse plus de crédits immobiliers
Depuis plusieurs mois, de nombreux emprunteurs font face à une situation difficile à comprendre. Les taux augmentent, mais dans le même temps, les banques deviennent plus sélectives et refusent davantage de dossiers.
Ce phénomène ne relève pas uniquement d’un choix commercial.
Il s’explique par un mécanisme économique précis qui met les banques sous pression : l’augmentation du coût de l’argent combinée à la contrainte du taux d’usure.
Le coût de l’argent pour les banques : une donnée clé
Une banque ne prête pas uniquement l’argent déposé par ses clients. Pour financer les crédits immobiliers, elle doit se refinancer, notamment sur les marchés financiers ou auprès d’autres institutions.
Ce refinancement a un coût, appelé coût de la ressource. Ce coût dépend directement des taux d’intérêt fixés par les banques centrales et de la situation des marchés.
Lorsque les taux directeurs augmentent pour lutter contre l’inflation, le coût de la ressource augmente immédiatement pour les banques. Autrement dit, l’argent qu’elles empruntent pour prêter devient plus cher.
Le modèle économique du crédit immobilier
Lorsqu’une banque accorde un crédit, elle cherche à dégager une marge. Cette marge correspond à la différence entre le taux auquel elle prête et le coût auquel elle se finance.
Cette marge permet de couvrir les frais de fonctionnement, le risque de défaut et les contraintes réglementaires.
Dans un environnement normal, les banques ajustent leurs taux de crédit pour préserver cette marge.
Le problème en période de hausse rapide des taux
Lorsque les taux augmentent rapidement, le coût de la ressource grimpe immédiatement. En revanche, les taux proposés aux emprunteurs ne peuvent pas suivre au même rythme.
La raison principale est le taux d’usure.
Le taux d’usure : un mécanisme protecteur mais rigide
Le taux d’usure est un plafond légal qui limite le taux maximum auquel une banque peut prêter.
Il est calculé à partir des taux pratiqués au trimestre précédent, auxquels on ajoute un tiers.
Ce mode de calcul fonctionne bien lorsque les taux sont stables. En revanche, en période de hausse rapide, il crée un décalage important entre le marché réel et la réglementation.
L’effet ciseau entre coût de l’argent et taux d’usure
C’est ici que se crée la difficulté pour les banques.
Le coût de la ressource augmente rapidement, parfois de manière brutale. Dans le même temps, le taux d’usure reste basé sur des données passées et évolue plus lentement.
Les banques se retrouvent donc dans une situation où elles ne peuvent pas répercuter pleinement la hausse de leur coût de financement sur les taux qu’elles proposent aux clients.
Dans certains cas, la marge devient très faible, voire inexistante. Il arrive même que certains crédits deviennent non rentables.
Pourquoi toutes les hausses ne peuvent pas être répercutées
Même si une banque souhaite augmenter ses taux, elle est limitée par le taux d’usure.
De plus, le calcul du TAEG inclut non seulement le taux du crédit, mais aussi l’assurance et les frais annexes.
Cela signifie qu’un dossier avec une assurance élevée ou des frais importants peut dépasser le seuil d’usure, même si le taux nominal reste raisonnable.
Dans ces situations, la banque n’a pas d’autre choix que de refuser le dossier, même si l’emprunteur est solvable.
Les conséquences pour les banques
Face à cette contrainte, les banques adaptent leur stratégie.
Elles sélectionnent davantage les dossiers et privilégient les profils les plus solides. Les dossiers jugés plus risqués ou moins rentables sont écartés.
Certaines banques réduisent également leur production de crédit ou suspendent temporairement certains types de financements.
Ce n’est pas uniquement une question de risque, mais bien de rentabilité.
La réponse apportée par la Banque de France
Pour limiter ces blocages, la Banque de France a mis en place en 2023 une mensualisation du calcul du taux d’usure.
L’objectif était de réduire le décalage entre la réalité du marché et le plafond réglementaire.
Le taux d’usure a ainsi été recalculé chaque mois, en s’appuyant sur une moyenne des taux récents, afin de suivre plus rapidement la hausse des taux.
Selon la Banque de France, cette mesure permettait d’éviter une accumulation de crédits bloqués en fin de trimestre et de mieux accompagner la remontée des taux
Une amélioration partielle
La mensualisation a permis de fluidifier le marché du crédit en réduisant les situations de blocage.
Cependant, elle ne supprime pas totalement le problème. Il existe toujours un décalage entre le coût de la ressource et le taux d’usure, surtout en période de forte volatilité des taux.
Les banques restent donc attentives à la rentabilité de chaque dossier.
Ce que cela change pour les emprunteurs
Pour les emprunteurs, cette situation se traduit par des conditions d’accès au crédit plus strictes.
Les banques analysent davantage les dossiers et privilégient ceux qui présentent le moins de risque et le meilleur équilibre économique.
Dans ce contexte, la qualité du montage du dossier devient essentielle.
Crédit immobilier et taux d’usure
La hausse des taux ne pénalise pas uniquement les emprunteurs. Elle met également les banques sous pression en réduisant leur capacité à dégager de la marge.
Le décalage entre le coût de l’argent et le taux d’usure crée un effet ciseau qui explique en grande partie le durcissement des conditions d’octroi.
Dans cet environnement, l’accompagnement par un professionnel du crédit permet d’optimiser le financement et d’identifier les solutions les plus adaptées à chaque situation.
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