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Quelle fiscalité immobilière en achat neuf ?

COSTUME FINANCES photo
Monsieur A. COSTUME
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Investir dans l’immobilier neuf présente de nombreux avantages pour le propriétaire, qu’il soit l’occupant du lieu et son loueur. Retour sur les différentes réductions fiscales encore possibles en 2017 !

Quels sont les avantages fiscaux liés à l’acquisition ?

Des frais de notaire à 2 – 3 %

Contrairement à une acquisition immobilière dans l’ancien, pour laquelle les frais de notaire sont d’environ 7 %, dans le neuf, ils ne s’élèvent qu’à 2 à 3 %. Ces derniers intègrent :

-La taxe de publicité foncière (0,715 % du prix HT du logement)

-La contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix du logement)

-La rémunération du notaire

-Les émoluments autour de 1000 €

Une exonération de taxes foncières pendant 2 ans

Cette exonération de taxe foncière pendant 2 ans est soumise à plusieurs conditions impératives :

-L’appréciation (positive) du maire de la commune du bien, qui peut décider arbitrairement de l’annuler.

-La déclaration à faire 90 jours après l’achèvement du logement.

Une TVA à 5,5 % en zone ANRU et QPV

Investir dans l’immobilier neuf en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville), permet d’obtenir une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %. Une réduction notable qu’il n’est possible d’avoir que sous conditions de ressources, avec un prix de vente plafonné et pour une durée d’occupation minimum de 8 mois par an, pour au moins 10 ans, avant de pouvoir le revendre. En deçà, le vendeur perd l’avantage fiscal.

Comment défiscaliser par la location d’un bien neuf ? 

Si la taxe foncière reste à la charge du propriétaire (après les 2 premières années), la taxe d’habitation incombe au locataire, dans la mesure où elle s’adresse aux occupants du logement. Par ailleurs, en le mettant en location, le bailleur peut faire jouer quelques dispositifs de défiscalisation intéressants…

La loi Pinel

Reconduite jusqu’au 31 décembre 2017, la loi Pinel soutient les investissements locatifs dans le neuf, essentiellement dans les zones A, A bis et B1. Pour en bénéficier, le propriétaire doit respecter certaines conditions pour la location, qui, si elles sont réunies, peuvent conduire jusqu’à 63 000 € de réductions fiscales.

La loi Censi-Bouvard

Avec la loi Censi-Bouvard, visant les achats neufs utilisés, offerts en location meublée, le propriétaire peut bénéficier d’une réduction de 11 % du prix HT du logement, dans la limite de 300 000 € d’investissement, soit jusqu’à 33 000 €.

 

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel, que l’on peut combiner avec une défiscalisation Pinel (mais pas avec la loi Censi-Bouvard), peut également être profitable au bailleur. En effet, dans la mesure où il permet de déduire les charges classiques, ainsi que la valeur de l’immobilier (hors terrain) et le mobilier acquis des revenus locatifs, il est intéressant de faire réaliser le calcul de l’amortissement par un expert-comptable. Dans tous les cas, pour ce genre d’opérations, mieux vaut se faire accompagner par un professionnel, pour évaluer correctement la situation dans son ensemble.



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