Servitudes : quelles implications pour le propriétaire ?

[Invité]

Les servitudes concernent aussi bien sur une construction déjà bâtie qu’un terrain : elles sont mises en place quand il existe deux propriétés pour un même espace. Comment s’appliquent-elles ? Quelles sont leurs conséquences ? Retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur une règle qui est sollicitée dans de nombreux cas.

Quels sont les types de servitudes ?

Il n’existe pas une seule servitude, mais plusieurs cas différents dans lesquels on en parle. Concrètement, quand elle n’a pas une origine légale, elle résulte de la configuration naturelle des lieux — ou encore d’une convention signée par deux propriétaires.

Les servitudes d’utilité publique

Les autorités administratives peuvent imposer une servitude dans l’intérêt général. Par exemple, il s’agit fréquemment d’une servitude de halage ou de marchepied, permettant aux piétons de border le littoral sans interrompre leur randonnée. Certaines concernent également les pistes de ski, sachant que d’autres sont tout simplement liées aux services de base, comme l’eau ou l’électricité.

Les servitudes pour les particuliers

Pour le bien-être des propriétaires qui vivent sur un même secteur, des servitudes spécifiques sont parfois imposées. Par exemple, on peut concevoir un droit de passage pour cause d’enclave. En outre, on identifie aussi des servitudes de vue, afin de laisser à chacun son intimité, même quand il y a un vis-à-vis. Des distances réglementées sont souvent évoquées pour les plantations, en vue d’éviter qu’elles n’envahissent l’espace privé du voisin.

Les servitudes conventionnelles

Contrairement aux servitudes pour les particuliers ou pour l’utilité publique, celles qui sont conventionnelles peuvent être décidées entre les propriétaires : elles ne relèvent pas d’une initiative de l’administration. Cependant, afin d’entériner cette démarche, on conseille vivement aux signataires de demander un acte notarié et une publicité foncière. À titre d’exemple, même si le terrain n’est pas enclavé, on peut laisser un droit de passage au voisin.

Comment applique-t-on cette règle ?

Quand un terrain est lié à une servitude, il faut respecter trois conditions pour que l’acquéreur doive en tenir compte :

-Une publication au service de publicité foncière (ou au livre foncier en Haut-Rhin, Bas-Rhin et Moselle) est requise ;

-La mention de la servitude doit être intégrée à l’acte d’acquisition ;

-Au moment de l’achat, le futur propriétaire doit être informé de la servitude.

Dès lors qu’elle est établie, elle est valable pendant 30 ans. Pour autant, on estime souvent qu’il s’agit d’une décision illimitée parce qu’au terme de ce délai, le propriétaire peut remettre la règle en question uniquement s’il peut prouver qu’elle n’a plus aucune utilité (par exemple, s’il y a eu des travaux de désenclavement sur un terrain).

Dans certains cas, si la servitude implique un préjudice important, le propriétaire du fonds est en droit de demander une indemnisation. Malgré tout, il faut savoir qu’il est très complexe de chiffrer son montant, puisque de nombreux critères sont pris en compte pour le déterminer (emprise de la servitude, évaluation des nuisances réelles ou des éventuels dommages).

Avant de devenir propriétaire, retenez qu’il est impératif de s’informer pour identifier la présence d’une servitude, puisqu’elle peut avoir un impact sur votre vie quotidienne. Pour acheter en toute sérénité et n’omettre aucun détail, n’hésitez pas à demander l’accompagnement d’un expert Immofinances !