Quelle fiscalité immobilière en location nue ?

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Grâce à un investissement locatif, le particulier encaisse des loyers lui assurant des ressources financières complémentaires. Un revenu, qui en location vide, est soumis à l’impôt foncier. Mais, en fonction du statut fiscal dont il relève et des dispositifs de défiscalisation en cours, il est possible d’alléger cette facture.

Qu’est-ce qu’une location nue ?

La location nue – ou vide, ou bien immobilier non meublé — est soumise à la loi du 6 juillet 1989, offrant au moins une douche, un évier et des sanitaires. Régie par un bail d’une durée minimum de 3 ans (reconduit tacitement), la location fait état du montant du loyer à honorer. Une somme fixée librement par le propriétaire, sauf dans les 38 agglomérations où il est encadré.

Lorsque cet investissement locatif est placé sous le régime forfaitaire ou micro-foncier, le bailleur n’a aucune déclaration comptable spécifique à réaliser. Par contre, dans le cadre du régime réel, les contribuables doivent présenter une annexe à la déclaration n° 2042, présentant précisément les montants encaissés et les charges effectivement payées. Le résultat de cette déclaration étant reporté au niveau des revenus fonciers du déclarant.

Quelle somme faut-il déclarer ?

Le régime du micro-foncier

Avec moins de 15 000 € de revenus locatifs par an, le bailleur est automatiquement placé sous le régime micro-foncier, ouvrant à un abattement de 30 % sur les loyers, sans possibilité de déduire les dépenses inhérentes, comme les travaux, les intérêts de l’emprunt, etc. Autrement dit, sur 100 € de loyer déclarés, le calcul de l’impôt se fait sur 70 €. À noter que si les charges sont supérieures à l’abattement de ce régime, il est recommandé d’opter pour le régime réel. Un changement engageant le propriétaire pour 3 ans de location.

Le régime réel

Si le recours au régime réel est un choix, sous 15 000 € de revenus locatifs par an, il est automatiquement appliqué au-delà. Contrairement au régime micro-foncier, il n’offre pas d’abattement, mais permet de déduire un certain nombre de dépenses : frais de gestion, diagnostics, réparations, entretien, primes d’assurance, intérêts d’emprunt, provisions de charges de copropriété, etc. À l’issue de ce calcul, soit le bailleur dégage un bénéfice (qui constituera sa base foncière imposable), soit il accuse un déficit, réduisant de fait son revenu global jusqu’à 10 700 € par an.

Comment faire baisser vos impôts ?

Au-delà des règles inhérentes à ces statuts fiscaux, la location nue peut également bénéficier des dispositifs de défiscalisation suivant :

-Le « Cosse Ancien » peut offrir jusqu’à 85 % de déduction fiscale.

-La loi Pinel peut permettre au bailleur d’atteindre 21 % du prix du revient du bien en 12 ans.

 

Si la location vide n’offre pas la même rentabilité qu’une location meublée, le turn-over des locataires est moins important, réduisant les risques de vacances et le coût d’entretien. Le mieux étant de bien étudier votre situation pour déterminer qu’elle est la forme de location la plus adaptée : n’hésitez pas à demander le conseil avisé d’un courtier immofinances.net pour éclaircir ces points.