Loi COSSE : outil de défiscalisation immobilière en 2017 ?

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Initié par la ministre du Logement de l’époque, Emmanuelle Cosse, le dispositif « Louer Abordable » (également appelé, Loi Cosse), propose une défiscalisation immobilière aux propriétaires bailleurs de logement à loyer modéré, allant de 15 à 85 %. Zoom sur les avantages et les limites de cette loi, entrée en vigueur le 31 janvier 2017.

Comment fonctionne-t-elle ?

Le principe de la loi Cosse 2017 repose sur le fait que plus le loyer est modéré, plus la défiscalisation est importante. Une incitation d’autant plus forte, si elle est proposée dans une ville où la demande de logement est supérieure à l’offre. À noter que le zonage prévu est identique à celui de la loi Pinel – les zones A, A Bis et B1 étant les plus tendues (Paris, Ile-de-France, Lille, Côte d’Azur…).

Si ce dispositif est applicable sur les logements anciens et récents, donnés en location nue, il implique la signature d’une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), passée pour au moins 6 ans (ou 9 ans en cas de travaux subventionnés), dans laquelle il s’engage à louer son bien tout au long de la durée de validité du document.

Pour bénéficier de cette défiscalisation, le locataire ne doit, ni appartenir au foyer fiscal du propriétaire, ni être un de ses ascendants ou descendants. Si le locataire doit également respecter un plafond de revenus, le propriétaire doit aussi ne pas dépasser les plafonds de loyers, selon le niveau pratiqué (intermédiaire, social ou très social).

Quelles sont les limites du dispositif « Louer Abordable » ?

Avec la loi Cosse 2017, un propriétaire, louant à Lyon (zone tendue) dans les conditions imposées par le dispositif, peut compter sur 30 % d’abattement avec un loyer « intermédiaire » et 70 % avec un « social » ou « très social ». Un pourcentage qui peut passer à 85 %, s’il confie la gestion locative à une association agréée qui privilégiera des locataires en grande précarité.

Comme cette loi favorise la justice sociale et la solidarité avec des plafonds de ressources assez faibles, elle expose davantage les propriétaires aux impayés et aux risques de dégradations (entretien difficile).

Sans compter que dans des zones moins tendues, comme la zone B2 (Narbonne, Béziers, Albi…), la réduction fiscale est moindre : 15 % en loyer intermédiaire et 50 % pour les autres.

Enfin, il ne faut pas oublier que le premier objectif de tout propriétaire bailleur reste l’investissement locatif, l’avantage fiscal devant se placer en second…

D’une manière générale, le rendement de ce dispositif est lourdement impacté par le plafonnement des loyers, dicté par la loi. De fait, son intérêt concerne principalement les contribuables les plus imposés, proposant leur bien dans une zone peu tendue. Mais, même dans ce cas-là, la solution d’une location en meublé non professionnel, peut s’avérer plus lucrative… Dans tous les cas, il convient de bien étudier la situation, en tenant compte des différents paramètres, avant d’adopter ou non ce dispositif. N’hésitez pas à demander l’aide d’un courtier immofinances !