Remboursement anticipé d’un prêt et levée d’hypothèque

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Le remboursement prématuré d’un prêt immobilier occasionne des frais : les pénalités prévues dans le contrat de l’emprunt, mais également, les frais de dossier et les frais de mainlevée de l’hypothèque, si la banque a garanti le crédit par ce biais. Pour autant, certaines situations peuvent rendre cette opération financière avantageuse si l'on calcule le vrai coût d'un prêt. Explications :

Quel est le poids des indemnités de remboursement anticipé (IRA) ?

Une subite rentrée d’argent vous permet de rembourser votre crédit avant son terme. Si cette idée paraît immédiatement séduisante, il faut déjà s’assurer que c’est possible, en étudiant les conditions prévues dans le contrat de prêt. Certains contrats peuvent refuser cette opération, notamment si la somme versée est inférieure ou égale à 10 % de la somme empruntée.

Ensuite, quelles indemnités de remboursement anticipé (IRA) avez-vous négociées à la signature ? Sans intervention sur ce point, elles sont proposées au plafond, à savoir à 1 semestre d’intérêt au taux moyen du crédit hors cotisation d’assurance, dans la limite de 3 % du capital restant dû.

Le remboursement anticipé d’un prêt peut-il être avantageux ?

A cause des frais inhérents à l’opération, le remboursement anticipé du crédit est une démarche coûteuse, qui impose, la plupart du temps, de poursuivre l’emprunt, comme prévu, jusqu’à son terme.

Pour autant, lorsque les taux d’intérêt sont importants, cela mérite d’être étudié de plus près, dans la mesure où le taux de l’inflation est alors nettement inférieur au taux du crédit. À titre indicatif, la différence entre ces deux taux doit être d’au moins 1 % pour que l’opération soit intéressante.

Dans le même ordre d’idée, si la durée restante du prêt est supérieure à celle déjà écoulée, les frais sont susceptibles d’être compensés. 

Par ailleurs, il existe certaines situations où l’exonération de ces pénalités est possible : vente du logement, mutation professionnelle, licenciement, prêt à taux zéro, prêt employeur, crédit à taux variable…

Autrement dit, il faut tenir compte du poids des IRA de votre contrat, mais également des avantages à placer votre argent, tout en continuant à rembourser votre prêt normalement. Ainsi qu’à la fin des réductions d’impôts sur les intérêts, en cas d’anticipation des remboursements.

Quel est le coût d’un acte de mainlevée d’hypothèque ?

Le calcul de cette opération se poursuit par la présence de frais de mainlevée d’hypothèque, si la garantie du prêt repose sur votre bien immobilier. En effet, si l’hypothèque prend automatiquement fin un an après la dernière mensualité du prêt honorée, il est possible de la lever avant ce délai, sous réserve de payer les frais inhérents à cette opération.

Ils couvrent les honoraires du notaire, la contribution de sécurité immobilière, les droits d’enregistrement et les frais administratifs, pour un total oscillant entre 0,7 et 0,8 % du montant de l’emprunt.

À l’amiable, cette levée d’hypothèque se traduit par la réalisation d’un acte authentique chez un notaire, visé par les deux parties. Si la banque refuse cette mainlevée, l’emprunteur peut demander à un tribunal de statuer : il obtiendra gain de cause uniquement si le prêt est déjà remboursé ou si l’hypothèque a déjà été automatiquement levée.

Malgré l’envie, parfois irrépressible de se délivrer d’un prêt immobilier, il est impératif de mener un bilan coûts/bénéfices d’une opération de remboursement anticipé. N’hésitez pas à faire appel au savoir-faire d’un courtier, pour vous aider à bien évaluer la situation.

Votre expert en crédit immobilier, Jean-Marc LECLERC, est un courtier gratuit sur LILLE. A ce titre, il peut vous éclairer, gratuitement, quant à la nature de ces frais et la possibilité de négocier cette clause au moment de la proposition de l’offre de prêt faite par la banque.