Loueur en meublé professionnel : un investissement valable ?

[Invité]

Alors même que la location meublée non-professionnelle (LMNP) montre ses limites sur le plan de l’imposition des plus-values immobilières, le statut de LMP, loueur en meublé professionnel, semble plus avantageux sur ce critère. Qui peut se lancer dans un tel projet ? Que faut-il savoir avant d’investir ?

Comment devenir loueur en meublé professionnel ?

Les conditions pour entrer dans la catégorie des loueurs en meublé professionnels (LMP) sont strictes. On en dénombre trois au total :

-L’inscription obligatoire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;

-Des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 € TTC ;

-Des revenus locatifs représentant plus de 50 % des ressources du foyer fiscal.

En bref, la location meublée professionnelle doit prendre le rôle d’occupation à part entière et assurer une grande partie des revenus de la famille.

Loueur en meublé professionnel : les atouts du régime

En tant que loueur en meublé professionnel (LMP), l’investisseur a le droit de déduire plus de charges de son revenu global que s’il réalisait une simple location nue. Tous les frais, à l’image des dépenses pour l’entretien, de l’amortissement et des réparations, peuvent être imputés sur les revenus et, ainsi, participer à la diminution de l’impôt. Les intérêts d’emprunt font également partie du déficit foncier à imputer sur le revenu.

Dans le cadre d’une revente, on mobilise le régime des plus-values professionnelles, plus avantageux que celui des particuliers. Sous certaines conditions (activité exercée depuis plus de 5 ans, recettes annuelles inférieures à 90 000 € HT), les taxes ne sont pas applicables — en cas de dépassement du plafond, ces dernières sont susceptibles d’être allégées. En outre, le patrimoine du LMP entre dans la catégorie des biens professionnels. En ce sens, il ne relève pas de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).

Des inconvénients à connaître

Si l’imputation du déficit est théoriquement possible pour le loueur en meublé professionnel, elle reste complexe. En effet, la majorité du déficit provient de l’amortissement. Ce dernier permet de déduire 2 à 3 % de la valeur du bien chaque année, sans pour autant offrir une importante économie d’impôt.

En outre, si les plus-values immobilières ne sont pas soumises à l’impôt, elles peuvent impliquer des cotisations RSI. D’une façon générale, le régime des plus-values professionnelles peut être avantageux à condition de bien le maîtriser car, dans certains cas, des taxes parfois élevées peuvent générer des mauvaises surprises.

Devenir LMP ou LMNP ?

Les investisseurs souhaitant agrandir leur patrimoine et louer des logements meublés peuvent se poser la question du choix du statut. Concrètement, il est pertinent de devenir LMP quand on désire s’investir pleinement dans cette activité, y consacrer un maximum de temps et d’énergie. Dans ce cas de figure, pour optimiser ses finances, il faut pouvoir compter sur de solides connaissances dans l’univers de l’immobilier locatif.

Pour se lancer dans l’investissement immobilier locatif et générer des recettes locatives plus modestes, le statut de LMNP (loueur en meublé non-professionnel) semble plus adapté, car il demeure moins risqué.