Méthode simple et exemples

Dans un marché chahuté, beaucoup se demandent quel salaire pour emprunter 250 000 euros. Voici la méthode claire pour estimer votre capacité d’emprunt, comprendre la règle des 35 % de taux d’endettement (assurance comprise), le rôle des revenus locatifs (souvent retenus à 70 %) et l’impact de la durée du prêt.

Quel salaire pour emprunter 250 000 € ?

Pour savoir quel salaire pour emprunter 250 000, il faut additionner les revenus réellement pris en compte par les banques, appliquer le taux d’endettement à 35 % (assurance incluse) et simuler la mensualité selon la durée du prêt. Vous verrez ci-dessous des exemples chiffrés à 20 et 25 ans avec des taux indicatifs récents, plus des astuces pour augmenter votre capacité d’emprunt.

Revenus pris en compte dans votre capacité d’emprunt

Les banques retiennent avant tout des revenus stables et pérennes. Selon votre statut (salarié, indépendant, bailleur, etc.), tout n’est pas compté de la même façon.

Salariés, primes, heures sup, 13e mois

• Salaires nets (avant impôt) sur une base annuelle moyenne.
• 13e mois : intégré s’il est contractuel ou habituel.
• Primes / heures supplémentaires : retenues si récurrentes et prévues par le contrat de travail (ou visibles de façon stable sur les bulletins).
• CDD / intérim : rarement pris en compte, sauf historique continu d’au moins 24 mois.

Indépendants et TNS : quels justificatifs ?

Pour les travailleurs non-salariés, la banque calcule généralement une moyenne des revenus sur les 2 à 3 derniers exercices (BIC/BNC/BA). En-dessous de 2 ans d’activité, le dossier est souvent refusé faute d’historique suffisant.

Allocations, pensions, prestations

Selon l’établissement, certaines allocations familiales et pensions alimentaires perçues peuvent être retenues si elles se maintiennent sur une partie significative de la durée du crédit. Les règles varient d’une banque à l’autre.

Revenus locatifs : pourquoi 70 % retenus ?

Les revenus locatifs sont souvent pris en compte à 70 % pour couvrir vacance locative, charges et impayés. Concrètement, si vous percevez 1 000 € de loyers, la banque retiendra 700 € dans votre calcul de capacité.

Taux d’endettement à 35 % et durée : les règles clés

Le taux d’endettement (ou taux d’effort) est plafonné à 35 % des revenus nets, assurance de prêt comprise. La durée maximale d’un prêt immobilier standard est de 25 ans (avec des marges spécifiques jusqu’à 27 ans pour certains projets neufs ou avec gros travaux). C’est ce cadre qui détermine le revenu minimum à viser.

Quel salaire pour emprunter 250 000 : calculs concrets

Pour répondre à la question « quel salaire pour emprunter 250 000 », on part d’une mensualité calculée au taux du moment et à la durée voulue, puis on vérifie que la mensualité assurance incluse ne dépasse pas 35 % des revenus.

Exemples à 20 et 25 ans (3,20 % – 3,40 %)

Exemples indicatifs (hors modulation et frais) :

• 250 000 € sur 25 ans à 3,40 % (hors assurance) : mensualité ≈ 1 238 €. Pour respecter les 35 %, viser un revenu d’au moins ≈ 3 750 € si vous n’avez pas d’autres crédits.
• 250 000 € sur 20 ans à 3,20 % (hors assurance) : mensualité ≈ 1 412 €. Revenu cible ≈ 4 300 € sans autres prêts.

Ces montants hors assurance montrent déjà l’ordre de grandeur. Il faut ajouter l’assurance emprunteur pour être conforme aux 35 %.

Assurance emprunteur : l’oubli qui fausse le 35 %

L’assurance (souvent entre 0,20 % et 0,36 % du capital initial par an selon l’âge et le profil) s’ajoute à la mensualité. Par exemple, à 0,25 % sur 250 000 €, cela représente environ 52 €/mois en plus. C’est cette mensualité assurance incluse qui doit rester ≤ 35 % de vos revenus.

Tableau repère — 250 000 €, assurance 0,25 % incluse

Le tableau ci-dessous illustre, à titre pédagogique, des mensualités et un revenu minimum théorique afin de rester sous 35 %, pour différentes durées et taux courants :

Durée	Taux	Mensualité hors ass.	Assurance (≈/mois)	Total à 35 %	Revenu min. estimé
15 ans	3,00 %	1 726 €	≈ 52 €	≈ 1 779 €	≈ 5 082 €/mois
15 ans	3,20 %	1 751 €	≈ 52 €	≈ 1 803 €	≈ 5 151 €/mois
15 ans	3,40 %	1 775 €	≈ 52 €	≈ 1 827 €	≈ 5 220 €/mois
15 ans	4,00 %	1 849 €	≈ 52 €	≈ 1 901 €	≈ 5 432 €/mois
20 ans	3,00 %	1 386 €	≈ 52 €	≈ 1 439 €	≈ 4 110 €/mois
20 ans	3,20 %	1 412 €	≈ 52 €	≈ 1 464 €	≈ 4 184 €/mois
20 ans	3,40 %	1 438 €	≈ 52 €	≈ 1 490 €	≈ 4 257 €/mois
20 ans	4,00 %	1 515 €	≈ 52 €	≈ 1 567 €	≈ 4 477 €/mois
25 ans	3,00 %	1 186 €	≈ 52 €	≈ 1 238 €	≈ 3 537 €/mois
25 ans	3,20 %	1 211 €	≈ 52 €	≈ 1 263 €	≈ 3 608 €/mois
25 ans	3,40 %	1 238 €	≈ 52 €	≈ 1 290 €	≈ 3 687 €/mois
25 ans	4,00 %	1 319 €	≈ 52 €	≈ 1 371 €	≈ 3 917 €/mois

Remarques : (1) chiffres arrondis, (2) l’assurance varie selon âge, garanties et délégation, (3) la présence d’autres crédits ou d’un loyer baisse la capacité, (4) votre banque peut appliquer sa propre méthode pour les loyers (ajout au revenu ou déduction des charges).

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

• Allonger la durée (de 20 à 25 ans) pour réduire la mensualité et rester sous 35 %.
• Optimiser l’assurance emprunteur (délégation) pour diminuer la mensualité assurance et gagner quelques points de capacité.
• Racheter / solder de petits crédits conso afin d’abaisser le taux d’endettement.
• Présenter des revenus locatifs stables et taxés de façon lisible ; viser des biens avec bonne rentabilité et faible vacance.
• Augmenter l’apport personnel pour réduire le capital emprunté (frais de notaire restent à part).
• Stabiliser un CDD ou intérim (≥ 24 mois) ou passer en CDI avant le dépôt de dossier.

FAQ – Quel salaire pour emprunter 250 000 € ?

Quel salaire pour emprunter 250 000 sur 25 ans à ~3,4 % avec assurance ? Comptez une mensualité totale autour de 1 290 € : visez ~3 700 € nets/mois sans autres prêts.

Les revenus locatifs sont-ils pris à 100 % ? Non, en pratique la banque retient souvent 70 % des loyers pour couvrir charges/risques. Méthode exacte selon l’établissement.

Le taux d’endettement de 35 % inclut-il l’assurance ? Oui, l’assurance emprunteur est comptée dans les 35 %.

Quelle durée maximale ? En règle générale 25 ans (jusqu’à 27 ans dans certains cas : VEFA, gros travaux).

Conclusion : quel salaire pour emprunter 250 000 – passez à l’action

Vous savez désormais quel salaire pour emprunter 250 000 et comment le vérifier avec la règle des 35 %, la durée du prêt et l’assurance. Pour obtenir une étude personnalisée (prise en compte de vos revenus, loyers, dettes, apport) et maximiser vos chances d’accord, contactez un expert crédit IMMOFINANCES.NET. Nous ajustons la durée, optimisons l’assurance et structurons votre dossier pour respecter les critères bancaires et accélérer la réponse.