Locataire qui n’entretient pas le logement : que faire ?

En tant que propriétaire bailleur, il est parfois difficile de faire face à un locataire qui n’entretient pas le logement. Dégradations, absence d’entretien ou négligence peuvent rapidement détériorer votre bien. Quelles sont vos options ? Pouvez-vous exiger des réparations, organiser une visite, voire engager une procédure d’expulsion ? Voici les règles légales et les étapes à connaître.

L’obligation d’entretien du logement par le locataire

Le bail de location encadre les droits et devoirs de chaque partie. Le locataire doit assurer l’entretien courant du logement qu’il occupe et effectuer les menues réparations nécessaires à son bon usage (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise, à titre indicatif, la liste des réparations à la charge du locataire. Cela comprend notamment :

• Le remplacement des ampoules, interrupteurs, fusibles et joints ;
• Le nettoyage des sols, vitres, sanitaires et équipements ménagers ;
• L’entretien du chauffe-eau et de la chaudière (contrats d’entretien) ;
• La tonte du gazon, la taille des haies, le désherbage du jardin ;
• La maintenance des poignées, plaques de cuisson, robinetteries et petites fixations.

En résumé, le locataire a l’obligation légale de conserver le logement en bon état d’usage et d’en assurer l’entretien régulier.

Visiter le logement : ce que le propriétaire peut (ou non) faire

Même si votre locataire n’entretient pas le logement, vous ne pouvez pas y entrer sans son accord. L’article 226-4 du Code pénal qualifie l’intrusion sans autorisation de violation de domicile, passible d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende.

Vous pouvez prévoir dans le bail de location une clause de visite périodique (par exemple, annuelle) pour vérifier l’état général. Toutefois, le locataire peut refuser la visite ou demander un report. Toute visite doit être convenue à l’avance, sur un créneau raisonnable et respectueux de sa jouissance paisible.

Que faire si le locataire n’entretient pas le logement ? Les étapes

1. Dialogue et rappel écrit : envoyez un courrier (idéalement en recommandé avec AR) rappelant les obligations d’entretien et listant les manquements constatés, avec un délai pour s’exécuter.
2. Mise en demeure : si aucune action n’est entreprise, adressez une mise en demeure formelle de réaliser les réparations et l’entretien nécessaires, dans un délai précis.
3. Constat d’huissier : en cas de dégradations importantes, faites constater l’état du bien par un huissier pour disposer d’une preuve objective.
4. Action judiciaire : si la situation perdure et que le logement se dégrade, saisissez le tribunal judiciaire pour obtenir, selon la gravité, l’exécution des obligations, des dommages et intérêts, la résiliation du bail et, le cas échéant, l’expulsion.

Attention : l’expulsion d’un locataire pour défaut d’entretien ne peut être prononcée que par un juge. Le propriétaire ne peut jamais décider seul de la rupture du bail.

État des lieux : la clé pour engager la responsabilité

L’état des lieux d’entrée et de sortie permet de comparer objectivement l’état du logement au début et à la fin de la location. En cas de dégradations (hors usure normale), la responsabilité du locataire est engagée.

Le dépôt de garantie (souvent équivalent à un mois de loyer pour une location vide) sert à couvrir les remises en état. Si le dépôt ne suffit pas, le bailleur peut réclamer le surplus au locataire, à l’amiable ou en justice, sur présentation de devis et factures.

Cas typiques de mauvais entretien et réponses adaptées

• Absence d’entretien de la chaudière : exigez la réalisation de l’entretien annuel obligatoire, conservez l’attestation.
• Jardin laissé à l’abandon : rappelez par écrit les obligations (tonte/desherbage) et fixez un délai d’exécution.
• Humidité et moisissures liées au défaut d’aération : recommandez les gestes d’usage (aération/ventilation), faites constater si nécessaire.
• Dégradations volontaires ou graves : faites établir un constat d’huissier et envisagez la résiliation judiciaire du bail.

Conseils pratiques pour prévenir les litiges

• Précisez clairement les obligations d’entretien dans le bail et la notice d’information.
• Réalisez un état des lieux d’entrée très détaillé, avec photos datées.
• Conservez les échanges écrits, accusés de réception, devis et factures.
• Proposez une clause de visite périodique convenue à l’avance.
• Privilégiez la conciliation avant toute action en justice.

FAQ — locataire n’entretient pas le logement

Le propriétaire peut-il entrer pour vérifier l’entretien ?

Non, sauf accord explicite du locataire ou clause prévue au bail et acceptée. Sinon, il s’agit d’une violation de domicile (article 226-4 du Code pénal).

Peut-on expulser un locataire pour non-entretien ?

Oui, mais uniquement par décision du juge, après preuve de dégradations importantes (constat d’huissier, rapports, photos, devis). Le propriétaire ne peut pas expulser seul.

Que faire si le dépôt de garantie ne couvre pas les dégâts ?

Le bailleur peut réclamer le surplus au locataire, amiablement ou devant le tribunal, en s’appuyant sur des justificatifs (devis, factures, constat).

Le locataire doit-il entretenir chaudière et chauffe-eau ?

Oui, l’entretien courant et les menues réparations sont à sa charge, conformément au décret n° 87-712 du 26 août 1987 et aux usages (attestation d’entretien à conserver).

Conclusion — agir dans le respect de la loi

Si votre locataire n’entretient pas le logement, respectez scrupuleusement le cadre légal : rappels écrits, mise en demeure, preuves (photos, attestations), constat d’huissier en cas de dégradations et, si nécessaire, saisine du tribunal judiciaire. L’expulsion n’est possible qu’après décision du juge. Une approche graduée, documentée et conforme au bail protège vos intérêts tout en respectant les droits du locataire.