L’investissement locatif est une excellente stratégie pour se constituer un patrimoine immobilier tout en générant des revenus complémentaires.
Mais il ne faut pas oublier que ces revenus locatifs sont soumis à une fiscalité particulière.
Entre les différents régimes d’imposition et les nombreux dispositifs de défiscalisation existants, il est parfois difficile de s’y retrouver.
Voici un guide complet pour comprendre la fiscalité d’un investissement locatif.

Les régimes micro pour les revenus locatifs

Les régimes dits « micro » s’appliquent aux propriétaires percevant des loyers sans dépasser un certain plafond annuel. Ils simplifient la déclaration fiscale en offrant un abattement automatique sur les revenus locatifs.

Le régime micro-foncier pour la location vide

Si vous louez un bien non meublé, vous relevez du régime micro-foncier si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 € (hors charges). Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 % pour couvrir les charges. Les 70 % restants sont soumis à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition. Ce régime est simple à appliquer, mais il n’autorise pas la déduction réelle des charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.).

Le régime micro-BIC pour la location meublée

Pour la location meublée, on applique le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le seuil de recettes est fixé à 70 000 € par an, et l’abattement passe à 50 %. Cela signifie que seule la moitié de vos revenus locatifs est imposable. Toutefois, comme pour le micro-foncier, il n’est pas possible de déduire les charges réelles. Ce régime est donc avantageux pour les biens nécessitant peu de frais.

Le régime réel des revenus fonciers

Le régime réel est une alternative plus précise et souvent plus avantageuse si vous avez engagé des dépenses importantes. Il permet de déduire vos charges réelles des loyers perçus. Si vos charges dépassent 30 % des loyers, il est recommandé d’opter pour ce régime.

Les charges déductibles dans le régime réel

• Les travaux de réparation ou d’amélioration (hors construction et agrandissement) ;
• Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
• Les frais de gestion ou de gérance ;
• Les assurances (loyer impayé, habitation, etc.) ;
• La taxe foncière ;
• Les intérêts d’emprunt et frais liés au crédit immobilier.

Comment choisir entre micro-foncier et régime réel ?

Le choix dépend essentiellement du niveau de vos charges. Si vos dépenses (travaux, intérêts d’emprunt, taxes) dépassent le seuil de 30 %, le régime réel devient plus intéressant. Dans le cas contraire, le micro-foncier ou le micro-BIC reste le plus simple.

La taxe foncière pour les propriétaires

Tout propriétaire d’un bien immobilier est soumis à la taxe foncière. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par les taux votés par les collectivités locales. Pour un logement bâti, la base d’imposition peut atteindre 50 % de la valeur locative ; pour un terrain non bâti, elle peut grimper à 80 %.

Bon à savoir : si vous venez de construire une maison, vous pouvez bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant les deux premières années suivant la fin des travaux. Une démarche à ne pas négliger pour réduire la fiscalité de votre investissement locatif.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Pour encourager l’investissement immobilier, l’État a mis en place plusieurs dispositifs permettant de réduire vos impôts. Ils peuvent concerner aussi bien le neuf que l’ancien rénové.

La loi Pinel pour le neuf

La loi Pinel s’applique aux logements neufs ou réhabilités mis en location. Elle permet une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant investi, étalée sur une période maximale de 12 ans. Pour en bénéficier, le bien doit respecter certains plafonds de loyer et être situé dans une zone éligible. Pour simuler votre avantage fiscal, contactez nos experts à simulateurpinel@immofinances.net.

Les dispositifs Denormandie, Malraux et Monuments Historiques

Les investisseurs dans l’ancien peuvent aussi profiter d’avantages fiscaux :

• La loi Denormandie : pour les logements anciens rénovés situés dans certaines villes moyennes ;
• La loi Malraux : pour la restauration d’immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ;
• Le dispositif Monuments Historiques : pour les biens classés nécessitant d’importants travaux de préservation.

Chacun de ces dispositifs offre une réduction d’impôt spécifique, à condition de respecter des critères précis de rénovation et de location.

Conclusion : optimiser la fiscalité de votre investissement locatif

La fiscalité d’un investissement locatif peut paraître complexe, mais elle offre de réelles opportunités pour réduire vos impôts et maximiser la rentabilité de votre bien. Prenez le temps d’évaluer vos revenus, vos charges et vos objectifs patrimoniaux avant de choisir entre régime micro et régime réel. Enfin, pensez à étudier les dispositifs de défiscalisation adaptés à votre situation. Chez immofinances.net, nos experts peuvent vous accompagner pas à pas dans cette démarche.

FAQ sur la fiscalité d’un investissement locatif

Quelle fiscalité pour un investissement locatif meublé ?

La location meublée relève du régime micro-BIC ou du régime réel BIC selon le montant de vos recettes et vos charges.

Peut-on cumuler plusieurs dispositifs fiscaux ?

Non, la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière ne sont pas cumulables. Il faut choisir celui qui correspond le mieux à votre profil et à votre projet.

Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles ?

Oui, uniquement dans le régime réel. Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt et certains frais de gestion pour réduire votre base imposable.

Comment déclarer ses revenus locatifs ?

Les revenus issus de la location nue se déclarent dans la catégorie des revenus fonciers, et ceux d’une location meublée dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).