Divorce : que devient le crédit immobilier du couple ?
Lorsqu’un couple vit une séparation ou un divorce, la question du logement et du crédit immobilier contracté pendant la vie commune surgit rapidement : que devient le crédit immobilier du couple ?
Le bien immobilier et le prêt qui y est attaché ne s’évaporent pas ; tout au contraire, ils nécessitent des choix clairs, une mise à plat des responsabilités et souvent un nouveau montage financier, car il reste aussi la question du rachat de soulte !
Chez immofinances.net, nous accompagnons de nombreux clients confrontés à ces situations complexes. Cet article vous explique :
- les options qui s’offrent aux ex-époux concernant le bien et le prêt ;
- comment est évalué le bien pour déterminer la soulte ;
- comment financer le rachat de soulte et intégrer le solde du prêt immobilier via un prêt hypothécaire.
Le bien immobilier et le crédit du couple : que faut-il savoir ?
Lorsque le couple acquiert un bien immobilier pendant le mariage (dans le cadre d’un régime de communauté, ce qui est souvent le cas), ce bien fait partie du patrimoine commun. Il est donc nécessaire, lors du divorce, de décider s’il sera vendu ou conservé par l’un des ex-époux. En parallèle, le crédit immobilier contracté pour l’acquisition reste en cours et devient un enjeu : qui rembourse ? Comment sécuriser l’opération ?
Vente du bien
La vente est la solution la plus simple et souvent la plus rapide pour régler la question. En cas de vente :
- le produit de la vente sert à rembourser le capital restant dû sur le crédit immobilier ;
- l’éventuel surplus est ensuite partagé entre les ex-époux selon les modalités définies dans le jugement de divorce ou dans la convention homologuée.
Dans ce cas, chacun sort du bien et de la dette liée à ce bien.
Conservation du bien (rachat de part)
Si l’un des conjoints souhaite conserver le logement (souvent parce que les enfants y vivent ou pour d’autres raisons personnelles), il faut envisager le rachat de la part de l’autre, c’est-à-dire la soulte. Le crédit immobilier initial pose alors plusieurs questions :
- l’un des ex-époux peut-il se substituer seul à l’emprunt ?
- faut-il solder le prêt existant et en contracter un nouveau ?
- la banque acceptera-t-elle ce changement de situation ?
Dans la majorité des cas, un refinancement complet s’impose.
Comment est évalué le bien immobilier pour déterminer la soulte ?
La détermination de la soulte passe par une évaluation rigoureuse de la valeur du bien. Cette étape est cruciale, car elle conditionne le montant que l’un des ex-époux devra verser à l’autre pour devenir seul propriétaire.
Estimation de la valeur du bien
Pour établir la valeur du logement, plusieurs méthodes peuvent être utilisées :
- faire appel à un expert immobilier agréé ou à un notaire pour établir une expertise officielle ;
- solliciter plusieurs agences immobilières pour obtenir des estimations comparées ;
- analyser les transactions récentes de biens similaires dans le même secteur.
Cette estimation doit être objective. En cas de désaccord, une expertise notariale ou judiciaire peut être demandée afin d’éviter tout litige.
Calcul de la soulte
Une fois la valeur du bien déterminée, la soulte se calcule selon la formule suivante :
Soulte = (Valeur estimée du bien – Capital restant dû du prêt immobilier) / 2
Prenons un exemple :
Un bien est estimé à 300 000 €, avec un capital restant dû de 100 000 €.
La valeur nette du bien est donc de 200 000 €.
Si les ex-époux détiennent chacun 50 %, la soulte à verser pour racheter la part de l’autre sera de 100 000 €.
Ce calcul peut toutefois varier selon le régime matrimonial, les apports personnels, les travaux financés par l’un ou l’autre, ou encore les accords spécifiques dans le cadre du divorce.
Quand la dette dépasse la valeur
Dans certains cas, le capital restant dû est supérieur à la valeur du bien. On parle alors de valeur nette négative. Le bien ne peut être conservé que si l’un des conjoints accepte de reprendre la totalité de la dette ou de recourir à un financement complémentaire. Sinon, la vente reste la solution la plus raisonnable.
Financer le rachat de soulte et le solde du prêt immobilier via un prêt hypothécaire
Financer le rachat de soulte est souvent un défi. Peu de personnes disposent d’une telle trésorerie. C’est ici que le prêt hypothécaire se révèle particulièrement utile, notamment lorsqu’il s’agit de regrouper à la fois la soulte et le solde du prêt existant.
Pourquoi envisager un prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire permet à un propriétaire d’emprunter en mettant son bien immobilier en garantie. Contrairement à un prêt immobilier classique, il n’impose pas nécessairement de domicilier ses revenus ou de justifier d’un projet d’achat. C’est une solution souple qui peut financer :
- le rachat de la soulte ;
- le remboursement du prêt existant ;
- voire une trésorerie complémentaire pour absorber les coûts du divorce.
Fonctionnement du prêt hypothécaire dans ce contexte
- Évaluation du bien : une expertise immobilière est réalisée pour déterminer la valeur du logement.
- Montant empruntable : selon les établissements, jusqu’à 60 % à 70 % de la valeur du bien peut être prêté.
- Affectation des fonds : le prêt hypothécaire couvre le rachat de soulte, le remboursement du prêt initial et, si besoin, un complément pour travaux ou dépenses annexes.
- Garanties : la banque prend une hypothèque sur le bien, ce qui sécurise le financement.
- Souplesse : pas d’obligation de domiciliation de revenus ni d’assurance emprunteur imposée selon les partenaires.
Exemple concret
Reprenons l’exemple d’un bien estimé à 300 000 € avec 100 000 € de capital restant dû.
L’ex-époux qui souhaite conserver le bien doit verser 100 000 € à l’autre au titre de la soulte, soit un besoin de 200 000 € au total.
Si la banque accepte un financement hypothécaire jusqu’à 70 % de la valeur du bien (soit 210 000 €), alors le projet est réalisable : le prêt couvre à la fois la soulte et le remboursement du prêt initial.
Avantages du prêt hypothécaire
- Souplesse d’utilisation : le prêt peut couvrir plusieurs besoins liés à la séparation.
- Durées longues : jusqu’à 25 ans selon les partenaires bancaires.
- Éligible à différents profils : salariés, indépendants, retraités.
- Aucune contrainte de taux d’endettement classique, car la décision repose davantage sur la valeur du bien que sur le revenu.
Chez immofinances.net, nous collaborons avec plusieurs banques spécialisées capables de financer ce type d’opération, même pour des profils atypiques ou des situations patrimoniales complexes.
Pourquoi faire appel à immofinances.net ?
Le rachat de soulte est une opération technique, à la croisée du droit de la famille, du crédit et du patrimoine. Passer par un professionnel du financement tel qu’immofinances.net permet de :
- bénéficier d’un accompagnement sur mesure, du calcul de la soulte jusqu’à la mise en place du prêt ;
- accéder à des partenaires bancaires spécialisés en prêts hypothécaires ;
- négocier les meilleures conditions financières ;
- simplifier les démarches avec le notaire et la banque.
Nos courtiers sont formés pour traiter ces dossiers sensibles avec réactivité et confidentialité. Notre objectif : vous permettre de préserver votre patrimoine et de retrouver une stabilité financière après la séparation.
En résumé
Lors d’un divorce, le crédit immobilier du couple ne disparaît pas. Il doit être géré avec rigueur pour éviter les tensions financières. Deux options existent :
- Vendre le bien et rembourser le prêt ;
- Conserver le bien en rachetant la part de l’autre grâce à un financement adapté.
L’évaluation précise du bien immobilier permet de calculer la soulte, et le prêt hypothécaire constitue une excellente solution pour financer à la fois cette soulte et le solde du prêt en cours.
Vous traversez un divorce et souhaitez conserver votre logement ?
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- Crédit immobilier
- Financement rachat de soulte
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- Prêt travaux sur 20 ans
- Prêt-relais senior
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« Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifier vos capacités de remboursement avant de vous engager.”
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