Défiscaliser dans l’ancien attire de plus en plus d’investisseurs souhaitant conjuguer patrimoine, rendement et réduction d’impôt. En effet, investir dans un logement ancien peut s’avérer aussi avantageux qu’un investissement dans le neuf, à condition de connaître les bons dispositifs fiscaux. Voici un tour d’horizon complet des principales solutions pour bénéficier d’avantages fiscaux grâce à un investissement locatif dans l’ancien.

Pourquoi défiscaliser dans l’ancien ?

Investir dans l’immobilier ancien, c’est souvent l’assurance de réaliser une opération rentable : les prix d’achat sont plus abordables, les emplacements plus centraux, et les biens à fort potentiel de valorisation après travaux. En plus de ces avantages patrimoniaux, l’État encourage la rénovation et la mise en location de logements anciens à travers plusieurs dispositifs de défiscalisation.

Trois lois principales permettent de défiscaliser dans l’ancien : la loi Pinel, le dispositif Cosse ancien et la loi Malraux. Ces régimes fiscaux offrent des réductions d’impôt substantielles en échange de la mise en location du bien dans des conditions encadrées.

La loi Pinel dans l’ancien : investir et rénover pour louer

Le dispositif Pinel est historiquement connu pour favoriser l’investissement locatif dans le neuf. Toutefois, il s’applique aussi à l’ancien sous certaines conditions. Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel dans l’ancien, le bien doit être :

• Ancien et nécessitant une rénovation complète le rendant équivalent à un logement neuf ;
• Ou un local non destiné à l’habitation (comme un entrepôt, un commerce ou un garage) transformé en logement ;
• Situé dans une zone Pinel éligible (zones A, A bis, B1) ;
• Loué en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans ;
• Loué à un locataire respectant les plafonds de revenus et de loyer fixés par décret.

Grâce à la loi Pinel, il est possible d’obtenir jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur le prix du bien dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m². Autrement dit, un investissement de 250 000 € peut permettre une économie d’impôt allant jusqu’à 52 500 €.

Pour connaître la zone de votre bien et les plafonds de loyers applicables, vous pouvez consulter les simulateurs de zonage Pinel ou contacter un expert immofinances.net pour un accompagnement personnalisé.

Les avantages de la loi Pinel ancien

• Une forte réduction d’impôt jusqu’à 21 % ;
• Un bien rénové et valorisé ;
• Un investissement dans des zones à forte demande locative ;
• Un levier pour constituer un patrimoine durable.

Le dispositif Cosse ancien : louer à des loyers maîtrisés

Le dispositif Cosse ancien, aussi appelé « Louer abordable », succède aux anciens régimes Besson et Borloo. Ce dispositif vise à encourager la location à des ménages modestes, tout en offrant des avantages fiscaux aux propriétaires.

Pour défiscaliser dans l’ancien via le Cosse, le propriétaire doit :

• Louer un logement vide à usage de résidence principale ;
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires ;
• Signer une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) ;
• S’engager à louer le bien pendant 6 à 9 ans.

Le taux d’abattement fiscal dépend du type de convention et de la localisation du bien. Il varie de 15 % à 85 % des revenus fonciers selon la zone et la formule choisie. Si le bien est loué à travers une intermédiation locative (via une association agréée ou un organisme social), le taux maximal de 85 % s’applique.

Pourquoi choisir le dispositif Cosse ancien ?

• Une fiscalité avantageuse jusqu’à 85 % d’abattement ;
• Une aide à la rénovation possible via l’ANAH ;
• Une garantie locative en cas d’intermédiation ;
• Un investissement responsable, accessible et socialement utile.

La loi Malraux : pour les biens à caractère patrimonial

La loi Malraux est un dispositif prestigieux destiné aux investisseurs souhaitant participer à la restauration du patrimoine immobilier français. Elle s’adresse à ceux qui acquièrent un immeuble ancien situé dans :

• Un site patrimonial remarquable ;
• Un quartier ancien dégradé ;
• Ou un quartier à forte attractivité historique.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Malraux, les travaux doivent être validés et suivis par un architecte des Bâtiments de France. Le logement doit ensuite être loué nu à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans.

Ce dispositif permet de déduire 22 % à 30 % du montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans (soit jusqu’à 120 000 € de réduction totale). Ces travaux doivent concerner la restauration complète du bien et non de simples rénovations.

Avantages de la loi Malraux

• Un fort avantage fiscal (jusqu’à 30 % des travaux) ;
• Une valorisation d’un bien patrimonial unique ;
• Un investissement durable et prestigieux ;
• Un levier de transmission de patrimoine efficace.

Quel dispositif choisir pour défiscaliser dans l’ancien ?

Le choix du dispositif dépendra de votre profil, de votre budget et de votre objectif patrimonial :

• Loi Pinel ancien : idéale pour un projet de rénovation locative en zone tendue ;
• Cosse ancien : parfait pour une location à loyer abordable avec forte réduction d’impôt ;
• Loi Malraux : adaptée aux investisseurs fortunés souhaitant restaurer un bien d’exception.

Avant de vous lancer, il est recommandé de faire une simulation de défiscalisation avec un professionnel ou un courtier en immobilier pour évaluer les avantages réels selon votre situation.

FAQ – Défiscaliser dans l’ancien

Quels sont les dispositifs pour défiscaliser dans l’ancien ?

Les principaux dispositifs sont la loi Pinel (pour les logements anciens à rénover), le dispositif Cosse (pour la location abordable) et la loi Malraux (pour les immeubles patrimoniaux).

Peut-on cumuler plusieurs dispositifs de défiscalisation ?

Non, il est généralement interdit de cumuler plusieurs régimes sur un même bien immobilier. En revanche, vous pouvez investir dans plusieurs biens différents avec des dispositifs distincts.

Quel est le dispositif le plus rentable ?

Le dispositif Cosse ancien offre jusqu’à 85 % d’abattement fiscal, ce qui en fait une solution très attractive pour les investisseurs locatifs à long terme.

Conclusion : défiscaliser dans l’ancien, une stratégie gagnante

En résumé, défiscaliser dans l’ancien reste une excellente stratégie pour réduire vos impôts tout en valorisant votre patrimoine. Que vous choisissiez la loi Pinel, la loi Malraux ou le dispositif Cosse ancien, chaque solution offre des avantages adaptés à des profils différents. En combinant rénovation, location et optimisation fiscale, vous contribuez aussi à la revalorisation du parc immobilier français. Pour aller plus loin, n’hésitez pas à contacter les experts d’immofinances.net pour un accompagnement sur mesure.