Tableau d’amortissement prêt immobilier : tout comprendre en 2025

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, l’organisme prêteur vous remet un document essentiel : le tableau d’amortissement du prêt immobilier. Ce document, exigé par le code de la consommation, est obligatoire pour tout prêt à taux fixe. Il permet à l’emprunteur de visualiser dans le temps la répartition du capital remboursé et des intérêts sur toute la durée du crédit.

Qu’est-ce qu’un tableau d’amortissement ?

Le tableau d’amortissement (ou échéancier de remboursement) est un document qui récapitule le détail des mensualités à verser chaque mois. Il mentionne pour chaque échéance :

• la part du capital remboursé,
• la part des intérêts,
• le capital restant dû,
• et parfois la part de l’assurance emprunteur.

Ce tableau vous permet de comprendre comment évolue votre dette au fil du temps. Au début, la part des intérêts est majoritaire, puis elle diminue progressivement au profit du remboursement du capital.

Une obligation légale pour les banques

L’article L313-8 du Code de la Consommation impose à toute banque de remettre un tableau d’amortissement à l’emprunteur au moment de la signature de l’offre de prêt. Ce document est donc une garantie de transparence : il permet à l’emprunteur de savoir exactement ce qu’il rembourse.

Tableau d’amortissement prévisionnel et définitif : quelle différence ?

Au moment de la signature de l’offre, la banque remet d’abord un tableau d’amortissement prévisionnel. Les fonds n’ayant pas encore été débloqués, ce document repose sur des estimations de dates. Une fois le prêt réellement mis en place et les fonds versés, la banque émet un tableau d’amortissement définitif précisant les dates exactes d’échéance.

La dernière mensualité peut différer légèrement des précédentes, en raison des arrondis appliqués lors du calcul du capital restant dû et des intérêts.

Comment lire un tableau d’amortissement de prêt immobilier ?

Lire un tableau d’amortissement prêt immobilier peut sembler complexe au premier abord. Pourtant, chaque ligne correspond simplement à une échéance mensuelle. Voici comment l’interpréter :

• Échéance : indique le numéro du mois de remboursement.
• Capital remboursé : la portion du prêt que vous avez effectivement remboursée ce mois-là.
• Intérêts : la part correspondant à la rémunération de la banque.
• Capital restant dû : le montant qu’il vous reste à rembourser après chaque échéance.

Grâce à ce tableau, vous pouvez suivre l’évolution de votre dette, vérifier le coût total du crédit et anticiper d’éventuelles opérations de rachat de prêt.

Exemple simplifié d’un tableau d’amortissement

Mois	Capital remboursé (€)	Intérêts (€)	Mensualité (€)	Capital restant dû (€)
1	250	750	1000	179 750
2	252	748	1000	179 498
…	…	…	…	…

Exemple à titre indicatif pour un emprunt de 180 000 € sur 20 ans à taux fixe.

Dans quels cas peut-on vous demander un tableau d’amortissement ?

Le tableau d’amortissement de prêt immobilier peut vous être demandé dans plusieurs situations :

1. En cas de rachat de prêt immobilier

Lors d’un rachat de prêt, la nouvelle banque doit connaître le montant exact du capital restant dû à une date précise. Elle calcule également les indemnités de remboursement anticipé (souvent équivalentes à six mois d’intérêts). Le tableau d’amortissement lui permet donc de déterminer le coût réel du rachat.

2. En cas de changement d’assurance emprunteur

Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt à tout moment, à garanties équivalentes. Le courtier en assurance aura besoin du capital restant dû et de la durée restante du prêt pour établir un devis adapté. C’est pourquoi le tableau d’amortissement reste un document clé même plusieurs années après la signature du crédit.

Comment calculer un tableau d’amortissement soi-même ?

Il est possible de calculer son tableau d’amortissement via des simulateurs en ligne ou un tableur Excel. La formule de calcul d’une mensualité de prêt à taux fixe est la suivante :

Mensualité = [Capital × (taux mensuel)] / [1 - (1 + taux mensuel)^(-nombre total de mensualités)]

Une fois cette mensualité connue, il suffit d’appliquer un calcul d’amortissement linéaire pour répartir capital et intérêts sur la durée totale du prêt.

Quels sont les avantages d’un tableau d’amortissement ?

• Il vous permet de suivre vos remboursements avec précision.
• Il facilite la gestion budgétaire en anticipant les échéances.
• Il est indispensable pour un rachat ou une renégociation de crédit.
• Il aide à vérifier le coût global du prêt immobilier.

FAQ : tout savoir sur le tableau d’amortissement prêt immobilier

Le tableau d’amortissement est-il obligatoire ?

Oui, il est obligatoire pour tout prêt immobilier à taux fixe selon le code de la consommation.

Le tableau d’amortissement inclut-il l’assurance emprunteur ?

Pas toujours. Certaines banques incluent la part d’assurance, d’autres la présentent séparément.

Peut-on demander un nouveau tableau d’amortissement en cours de prêt ?

Oui, il suffit d’en faire la demande à votre banque, notamment après un remboursement partiel anticipé.

Le tableau d’amortissement change-t-il après un rachat de crédit ?

Oui, un nouveau tableau d’amortissement est émis pour le nouveau contrat de prêt.

Conclusion : un outil essentiel pour gérer son crédit immobilier

Le tableau d’amortissement prêt immobilier est bien plus qu’un simple document administratif. Il vous permet de comprendre la mécanique de votre emprunt, de suivre le remboursement du capital restant dû et de préparer sereinement vos décisions futures : rachat, renégociation ou changement d’assurance. Conservez-le précieusement, il est le reflet exact de la vie de votre crédit !