Comprendre l’assurance dommage ouvrage

Lorsque l’on fait construire ou rénover un logement, certaines assurances sont obligatoires pour se protéger contre les risques de malfaçons. Parmi elles, l’assurance dommage ouvrage (DO) occupe une place centrale. Instaurée par la loi Spinetta, elle garantit au propriétaire une réparation rapide des dommages graves, sans attendre une longue procédure judiciaire. Mais à quoi sert-elle vraiment ? Qui doit la souscrire ? Et combien coûte-t-elle ? Voici un guide complet pour tout comprendre sur l’assurance dommage ouvrage.

Définition de l’assurance dommage ouvrage

L’assurance dommage ouvrage est une assurance obligatoire instaurée par la loi Spinetta du 4 janvier 1978. Son objectif est de préfinancer la réparation des dommages affectant la solidité ou l’habitabilité du bâtiment, sans attendre qu’un tribunal détermine la responsabilité des intervenants. Elle couvre, pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, les désordres graves relevant de la garantie décennale (fissures structurelles, affaissements, infiltrations majeures, etc.).

La DO s’applique aussi bien pour une construction neuve que pour une rénovation lourde (extension, surélévation, restructuration).

Assurance dommage ouvrage : est-elle obligatoire ?

Oui. La souscription d’une assurance dommage ouvrage est obligatoire avant l’ouverture du chantier. Cette obligation concerne les particuliers maîtres d’ouvrage, les promoteurs, les entreprises qui construisent pour leur propre compte et les vendeurs d’immeubles neufs.

L’article L.242-1 du Code des assurances précise : « Toute personne physique ou morale, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, doit souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche de responsabilités, le paiement des travaux de réparation. »

En pratique, les banques exigent très souvent une attestation de DO pour débloquer un prêt immobilier.

Qui doit souscrire l’assurance dommage ouvrage ?

La souscription incombe au maître d’ouvrage, c’est-à-dire la personne qui fait réaliser les travaux :

• particulier qui fait construire une maison individuelle ;
• promoteur pour un programme collectif ;
• syndicat de copropriété pour une réhabilitation ;
• vendeur d’immeuble à construire.

La police doit être souscrite avant le démarrage des travaux. À défaut, la souscription est très difficile (voire impossible) en cours de chantier.

Assurance dommage ouvrage vs assurance décennale

Ces deux assurances sont souvent confondues. Elles sont pourtant distinctes et complémentaires :

Assurance dommage ouvrage (DO)	Assurance décennale
Souscrite par le maître d’ouvrage (propriétaire)	Souscrite par les constructeurs et artisans
Préfinance les réparations sans recherche préalable de responsabilité	Couvre la responsabilité du professionnel pendant 10 ans
Obligatoire avant l’ouverture du chantier	Obligatoire pour tout professionnel du bâtiment
Protège en priorité le propriétaire	Protège le maître d’ouvrage contre les défauts d’exécution

Quels dommages sont couverts par la DO ?

L’assurance dommage ouvrage intervient pour les désordres graves compromettant :

• la solidité du bâtiment : effondrement, fissures importantes, affaissement ;
• l’habitabilité ou la destination : infiltrations, défauts d’étanchéité, isolation ou chauffage rendant l’ouvrage impropre à sa destination ;
• les équipements indissociables (canalisations encastrées, charpente, planchers chauffants, etc.).

Ne sont pas couverts : les dommages purement esthétiques, le mauvais entretien ou les sinistres avant réception de l’ouvrage.

Quel est le coût d’une assurance dommage ouvrage ?

Le prix d’une DO varie selon la nature du projet, le montant des travaux, l’expérience du maître d’ouvrage et les justificatifs techniques fournis (étude de sol, plans, etc.). À titre indicatif :

• Fourchette : entre 1 % et 5 % du coût total du chantier ;
• Exemple : pour 250 000 € de travaux, une DO peut coûter entre 2 500 € et 12 500 € ;
• Point de repère : un prix moyen constaté autour de 3 800 € pour une maison individuelle standard.

Bon à savoir : les particuliers peuvent rencontrer des difficultés pour trouver un assureur acceptant de couvrir une première construction. Passer par un courtier spécialisé augmente souvent les chances d’acceptation.

Pourquoi souscrire une assurance dommage ouvrage ?

1. Indemnisation rapide : la DO avance les fonds pour réparer sans attendre la fin des expertises et recours entre professionnels.
2. Conformité légale : vous respectez la loi Spinetta.
3. Sécurité financière : en cas de sinistre grave, l’impact budgétaire est limité.
4. Facilite la revente : le futur acquéreur bénéficie de la garantie jusqu’à la 10^e année.

Comment obtenir une assurance dommage ouvrage ?

Étapes clés :

• Constituer le dossier technique : devis détaillés, plans, permis, étude de sol, attestations de conformité.
• Réunir les attestations décennales de tous les intervenants (entreprises, artisans).
• Solliciter plusieurs devis auprès d’assureurs/courtiers spécialisés.
• Souscrire avant le début du chantier et obtenir l’attestation DO.
• Transmettre l’attestation à la banque en cas de financement.

Que risque-t-on sans assurance dommage ouvrage ?

• Refus ou retard de prêt immobilier ;
• Difficulté de revente dans les 10 ans suivant la réception ;
• Absence d’indemnisation rapide en cas de sinistre grave ;
• Perte de valeur ou contentieux longs et coûteux.

Pour un particulier, l’absence de DO n’est pas pénalement sanctionnée, mais les conséquences financières peuvent être lourdes. Pour les professionnels (promoteurs, vendeurs), des sanctions civiles et financières sont possibles.

Conclusion : une assurance incontournable pour tout projet

L’assurance dommage ouvrage n’est pas une simple formalité : c’est une protection essentielle pour tout maître d’ouvrage. Elle sécurise votre investissement et accélère la réparation des malfaçons graves. Même si son coût peut paraître élevé, elle évite des dépenses bien supérieures en cas de sinistre. Avant de lancer le chantier, comparez les offres et choisissez un assureur DO fiable.

FAQ – Assurance dommage ouvrage

L’assurance dommage ouvrage est-elle obligatoire pour une rénovation ?

Oui, si la rénovation touche à la structure (fondations, murs porteurs, charpente) ou rend l’ouvrage impropre à sa destination en cas de défaut.

Peut-on souscrire une DO après le début des travaux ?

En pratique, non. Les assureurs exigent une souscription avant l’ouverture du chantier.

Quelle différence avec la garantie biennale ?

La biennale couvre pendant 2 ans les éléments dissociables (volets, chaudière, robinetterie). La DO vise les gros ouvrages sur 10 ans.

La banque peut-elle exiger la DO pour le prêt ?

Oui. De nombreuses banques demandent une attestation DO comme condition de financement.

La DO couvre-t-elle les défauts esthétiques ?

Non. Les microfissures ou défauts d’aspect non structurels ne sont pas couverts.