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Index du forum Conseils Comment bien choisir son assurance de prêt ? Quelles sont les règles de l'assurance de prêt ?

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Problème de santé et assurance de prêt immobilier

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L’acceptation d’un prêt immobilier lorsque l’on est considéré comme une personne à risque aggravé de santé relève du parcours du combattant. Heureusement, la convention AERAS oblige les organismes à étudier minutieusement votre dossier, quitte à adjoindre à l’offre d’assurance des exclusions ou des surprimes pour se couvrir. Pour comparer les propositions et déterminer votre couverture optimale, faire appel à un courtier en crédit immobilier s’avère une opération définitivement gagnante – que ce soit pour pousser à l’acceptation du dossier, ou pour la négociation de tous les points clés.

Qu’est-ce que le questionnaire de risque de santé ?

Conformément à l’article L113-2 du Code de l’Assurance, l’assuré est obligé « de répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l’assureur l’interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l’assureur les risques qu’il prend en charge ».

De fait, les compagnies d’assurance réclament des éléments pour apprécier le profil santé de ou des emprunteur(s). Concrètement, cela se traduit par la transmission d’un questionnaire, qui leur permettra d’évaluer votre état de santé et le niveau de risque que vous représentez.

Si ces formulaires sont relativement similaires, ils peuvent présenter des petites différences, d’un organisme à l’autre. Mais dans tous les cas, les données inscrites sont confidentielles, conservées par la Commission Nationale Informatique et Liberté (CNIL).

Conseil : Il est préférable de ne rien cacher – au risque de rendre le contrat nul et de perdre les primes déjà versées (Article L113-8). Mieux, si le questionnaire ne vous permet pas de tout écrire, accompagnez votre dossier d’un courrier complémentaire.

Quels éléments pèsent dans l’acceptation de votre assurance de prêt ?

Toutes les banques conditionnent l’acceptation du prêt immobilier sur trois éléments :

  • La capacité à rembourser de l’emprunteur (suivant la règle des 33 % d’endettement)
  • Sa garantie (hypothèque, caution…)
  • Son assurance emprunteur

Or, pour déterminer ce dernier point, la banque ou l’assureur externe s’appuient sur des données statistiques et sa grille d’acceptation médicale.

Dans un premier temps, elle fixe ses tarifs sur une base statistique relative aux cas de décès, d’invalidité et d’arrêt de travail. Puis, elle affine ce prix en fonction de l’âge, du type de profession, de votre statut de fumeur ou non, mais aussi de la durée du prêt.

Parallèlement, elle étudiera la grille d’acceptation médicale établie pour la souscription à un crédit immobilier. Cette dernière identifie les pathologies, leur « gravité, les traitements et les cas de complications et rechutes.

Que faire si vous présentez un “risque aggravé de santé” ?

Chaque compagnie d’assurance se réfère à sa propre grille médicale, établie avec ses propres études. Voilà pourquoi si vous êtes considéré(e) comme un “risque aggravé de santé” chez l’une, vous pourriez ne pas l’être auprès d’une autre.

De fait, cette expression renvoie à une notion “assurantielle”. Par exemple, dans le cadre de l’assurance décès, lorsqu’une personne présente une espérance de vie plus réduite que la population de référence.

“Au cours de l’année 2015, les sociétés d’assurances ont instruit 3,9 millions de demandes d’assurance de prêts au titre des crédits immobiliers et professionnels. 15 % de ces demandes émanaient d’une personne présentant un risque aggravé de santé, soit 586 900 demandes” relaie la Fédération Française de l’Assurance, dans un communiqué du 25 octobre 2016.

Ce type de profil empêchant d’obtenir une couverture d’assurance avec les conditions standards, il existe une convention, baptisée AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) pour leur faciliter l’accès à l’assurance.

Qu’est-ce que la convention AERAS ? Permet-elle l’accès au crédit ?

Signée par les pouvoirs publics, les assureurs, les banquiers et les associations de malades et de consommateurs, la convention AERAS s’adresse aux personnes ne pouvant souscrire une assurance classique. Son but est d’offrir aux emprunteurs une lecture plus approfondie de leur dossier de la part des professionnels.

Concrètement, cela se traduit par trois temps :

  • Le dossier de demande de prêt est étudié par l’assureur. À ce stade, soit il émet une proposition sans surcoût et sans exclusion (conditions standard), soit il recommande une étude plus poussée.
  • Le dossier est complété par un questionnaire de santé plus détaillé, réclamant des résultats d’examens récents, voire en imposant de nouveaux. Si le dossier n’est pas encore accepté, il entame la troisième phase…
  • Le dossier est étudié par les assureurs des assureurs, chargés de trouver une solution, notamment pour les personnes présentant “un risque aggravé de santé.

Cette procédure doit impérativement être réalisée dans un délai de 3 semaines, à compter de la réception de toutes les informations médicales par le médecin-conseil de l’organisme d’assurance. Les banques, ont, quant à elles, 2 semaines pour répondre à la demande de prêt.

Quelles conditions d’emprunt sont prévues ?

L’étude d’une demande de prêt immobilier, via la convention AERAS, nécessite de répondre à deux critères :

  • Ne pas emprunter plus de 320 000 euros.
  • Ne pas emprunter au-delà de son 71ème anniversaire.

À noter que si le dossier de crédits n’est pas accepté au premier niveau, les 2ème et 3ème niveaux peuvent être associés à des surprimes ou des exclusions de garantie.

Quel surcoût pour un ancien cancéreux ?

La loi du 26 janvier 2016, relative à la modernisation de notre système de santé a permis d’instaurer un « droit à l’oubli »  de 10 ans. Autrement dit, toutes personnes guéries, dont le traitement est terminé, et sans rechute depuis 10 ans, ne sont pas tenues de le signaler à l’assurance au moment de la souscription à un crédit immobilier. À noter que les personnes diagnostiquées avant leurs 18 ans bénéficient d’un droit à l’oubli de 5 ans.

Il existe une grille de référence qui fixe précisément les délais d’accès aux conditions normales des assurances, allant de 48 semaines à 10 ans. Elle devra être réactualisée chaque année, pour intégrer les progrès thérapeutiques et les études épidémiologiques parues.

Si vous ne pouvez prétendre à ce droit, vous risquez de subir des exclusions de garantie, des surprimes, voire un refus d’assurance.

Que faire en cas d’exclusion, de surcoût trop important ou de refus ?

Quels sont les cas d’exclusion de garantie inacceptables ?

Assimilée comme une personne présentant un risque aggravé de santé, la proposition d’assurance peut être assortie de plusieurs cas d’exclusions de garantie. Une manœuvre classique de protection des organismes prêteurs.

Par exemple, si vous avez été opéré d’une rupture des ligaments croisés du genou, l’assureur risque d’exclure les suites et conséquences des affections du genou, car vous présentez un risque plus élevé que la moyenne sur ce point. Mais, avec cette ‘réserve’, vous bénéficiez ‘à nouveau’ d’une couverture standard.

Mais toutes les exclusions ne sont pas ‘anodines’ : par exemple, si vous souffrez d’un diabète, vous ne pourrez pas accepter la formulation ‘les suites et conséquences du diabète’ dans la mesure où cette affection en compte beaucoup (pathologies oculaires, articulaires, système nerveux…) Autrement dit, cette garantie risque de ne jamais fonctionner : vous la payerez donc inutilement.

Enfin, il est impératif de n’autoriser aucune exclusion médicale sur la garantie décès. Un ancien cancéreux ne peut accepter d’exclusions relatives à une éventuelle rechute.

Les surprimes, même plafonnées, sont trop élevées ?

Si les assureurs acceptent de couvrir les risques aggravés sans exclusion, ils se protègent en ajoutant une surprime à la proposition d’assurance.

À noter qu’il existe quelques cas qui mêlent les deux dispositifs. Par exemple, l’exclusion concerne les garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) et IPT (Invalidité Permanente Totale) et le surcoût s’applique sur la garantie décès. En d’autres termes, cela signifie que le risque d’arrêt de travail est plus élevé que la moyenne, mais que celui relatif au décès prématuré est plus faible.

La convention AERAS a tout de même plafonné ces surprimes, pour qu’elles ne puissent pas dépasser 1,4 point du Taux Effectif Global (TEG). Par exemple, si le taux d’intérêt du prêt est normalement à 3 %, il ne peut dépasser 4,4 % avec surprime.

Le refus de l’assureur peut-il compromettre votre projet d’acquisition ?

Il est également possible que les organismes refusent purement et simplement de vous assurer. Reste à déterminer si cela concerne uniquement les garanties complémentaires ou si cela concerne l’ensemble des garanties.

Dans tous les cas, cela vous poussera à rechercher des garanties complémentaires ou alternatives pour ne pas compromettre votre projet immobilier :

  • La caution offerte par un organisme spécialisé ou par un proche
  • La combinaison d’une assurance adaptée et d’une hypothèque (garantie sur le bien)
  • Toute garantie permettant la prise en charge des remboursements périodiques, le cas échéant : hypothèque sur un autre bien, nantissement de portefeuille de valeurs mobilières, contrat d’assurance vie…

Quelles sont les questions à se poser pour être bien couvert ?

Quelle quotité d’assurance faut-il choisir ?

La quotité d’assurance renvoie à la répartition de la couverture entre les emprunteurs. Naturellement, cette problématique ne concerne que les crédits qui sont souscrits à plusieurs puisque seul, la garantie est obligatoirement à 100 %.

Lorsqu’il y a deux emprunteurs, la répartition peut être de 30-70, de 40-60, de 50/50, voire de 100-100 %. L’idée étant que la somme des deux quotités se situe impérativement entre 100 et 200 %.

La couverture optimale (et par conséquent, la plus chère) étant de souscrire à 100 % par emprunteur. Une couverture qui permet le solde intégral du prêt en cas de décès d’un des deux emprunteurs, par exemple, offrant au survivant une exemption de toutes les autres échéances à payer.

Quelle est la nature de votre projet immobilier ?

Pour déterminer quelle est la quotité adéquate, il faut considérer le projet immobilier :

  • S’agit-il de votre future résidence principale ? Auquel cas, une couverture à 200 % est à considérer.
  • S’agit-il de l’achat d’une résidence secondaire ? Auquel cas, en cas de difficulté financière, accepteriez-vous de le vendre ? Une démarche qui permettrait d’envisager une quotité moins importante.
  • S’agit-il d’un investissement locatif ? Auquel cas, est-ce que les loyers peuvent couvrir les mensualités, vous permettant de réduire la quotité à son minimum ?

Enfin, la répartition doit tenir compte des revenus du couple d’emprunteurs : s’il existe des disparités de salaires, il est essentiel que la quotité les reflète.

Comment obtenir la meilleure assurance tout en présentant un risque aggravé de santé ?

Optez pour la délégation d’assurance

Comme pour la demande de crédit immobilier elle-même, il faut solliciter un grand nombre d’assureurs. N’ayant pas tous les mêmes critères sur les risques de santé, ils peuvent émettre des offres radicalement différentes. Dès lors, il serait dommage de passer à côté d’une belle opportunité.

‘Nous développons, depuis longtemps, une approche des risques hors normes, appuyée par des services de sélection médicale de très bon niveau et sur une expérience enrichie, grâce aux réassureurs’ souligne Bruno Hardy, le directeur de Metlife France, organisme réputé pour assurer les personnes présentant des problèmes de santé.

Sans compter que la hauteur des surprimes n’est pas forcément la même sur une pathologie donnée. Certains organismes s’appuyant sur des données statistiques relativement anciennes, pour construire leur offre, alors que d’autres les ont fait évoluer en fonction des progrès de la médecine, ainsi que des traitements.

La plupart du temps, les personnes présentant un risque aggravé de santé optent pour la délégation d’assurance, pour bénéficier d’une couverture pertinente.

Travaillez avec un courtier en crédit immobilier

Pour mener à bien toutes ces démarches, il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel : les courtiers gratuits en crédit immobilier d’immofinances.net connaissent aussi bien les banques que les assureurs. Pour ces derniers, ils savent lesquels sont les plus susceptibles d’accepter telle ou telle pathologie.

Experts de la négociation, maîtrisant parfaitement leur sujet, ils jouent avec les niveaux de franchises, pour assurer au mieux leur client. Par exemple, ils étudient la durée de maintien du salaire, en cas d’incapacité de travail, prévue dans les accords de votre entreprise ou de votre branche, pour caler la franchise et inciter l’assureur, par sa simple présence, à accepter ce risque ou réduire les surprimes. 

Dans le même esprit, ils travaillent sur des solutions de protection alternatives, en cas de refus de l'assureur, pour influencer la proposition finale : la caution d’un proche, une hypothèque, un nantissement, etc. sont autant de manœuvres destinées à vous faire réaliser des économies substantielles.

En conclusion, si vous présentez un risque aggravé de santé, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel, pour vous aider à trouver une solution assurancielle optimale. Seul un spécialiste en crédit immobilier est susceptible de bien négocier les petites lignes du contrat, pour vous assurer une couverture adaptée à votre profil santé et à votre situation, tout en vous évitant de payer le prix fort.



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