Investissement en loi Pinel : comment louer le bien ?

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L’investissement dans un bien immobilier, par l’intermédiaire de la loi Pinel, permet de défiscaliser. Suite à l’achat, le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôts, dont le montant varie en fonction de plusieurs critères (prix de revient du bien, durée de mise en location). Pour profiter de cet avantage, il est impératif de louer. Et pour respecter le dispositif, plusieurs règles doivent être appliquées, concernant les ressources des occupants ou encore le loyer pratiqué.

La location en loi Pinel : des règles à respecter

Si le contribuable profitant de l’avantage Pinel ne respecte pas toutes les règles, il peut être dans l’obligation de rembourser son économie fiscale : avant de se lancer, il faut tout savoir du dispositif ! Concrètement, le bien doit être loué dans les 12 mois suivant l’achat, à titre de résidence principale, en non-meublé. Par ailleurs, le propriétaire, au moment de l’investissement, s’engage à louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée est longue, plus la réduction fiscale est importante. Par la suite, on exige naturellement le respect de ce délai : avant de vendre ou d’habiter dans le logement, il faut attendre 6, 9 ou 12 ans, selon les dispositions prises à l’achat.

D’une façon générale, tous les biens immobiliers éligibles à la loi Pinel répondent systématiquement à des normes énergétiques bien précises : au minimum, ils sont conformes à la Réglementation Thermique 2012 ou labellisés BBC (Bâtiment Basse Consommation). Enfin, la situation géographique joue un rôle déterminant, puisque tout habitat loué en Pinel est forcément implanté en zone A, A bis ou B1 (B2 sous certaines conditions).

Des plafonds de loyer à respecter

En proposant un avantage fiscal aux propriétaires de biens immobiliers neufs, l’État souhaite mieux encadrer les loyers au sein de ces villes réputées tendues sur le marché. Ainsi, la loi Pinel impose des plafonds de loyers variables d’une zone à l’autre. Ils sont exprimés en euros par mètre carré, hors charges (plafonds 2017) :

-16,83 € par m² en zone A bis ;

-12,50 € par m² en zone A ;

-10,07 € par m² en zone B1 ;

-8,75 € par m² en zone B2.

Les ressources encadrées des locataires

Comme la loi Duflot à son époque, la loi Pinel est conçue pour favoriser l’accès à un habitat de qualité quand on a des revenus modestes. Ainsi, au moment de la mise en location, il faut obligatoirement demander l’avis d’impôt de l’année N-2, afin de s’assurer que les revenus du ou des candidat(s) à la location ne dépassent pas les plafonds préétablis. Ces derniers sont définis par zone et par composition de famille (plafonds 2017) :

-Pour une personne seule, 37 126 € en zones A et A bis, 30 260 € en zone B1 et 27 234 € en zone B2.

-Pour un couple, 55 486 € en zones A et A bis, 40 410 € en zone B1, 36 368 € en zone B2.

-Avec deux enfants à charge, 86 843 € en zone A bis, 79 893 € en zone A, 58 666 € en zone B1 et 52 800 € en zone B2.

Pour s’assurer que la famille répond bien aux critères de la loi Pinel, il faut utiliser le revenu fiscal de référence comme indicateur.

Avant de louer un logement, il est aussi nécessaire de se protéger des impayés : certaines garanties locatives couvrent bien les propriétaires, alors même que d’autres alternatives (à l’image de la caution) sont efficaces pour éviter tout problème.