Crédit immobilier : comprendre le tableau d’amortissement

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Rédigée par la banque, l’offre de prêt respecte une formulation imposée par les lois Scrivener et Scrivener 2. Il y figure obligatoirement l’identité des parties et cautions, les informations relatives au crédit, son montant, son coût total et son TAEG, ainsi que les assurances et garanties et la mention permettant d’opter pour une délégation d’assurance. Pour rappel, le coût d’une échéance regroupe le capital et les intérêts. Des données parfaitement identifiées (et identifiables) dans le tableau d’amortissement…

Le tableau d’amortissement : la composante essentielle de l’offre

Également appelé « plan d’amortissement » ou « échéancier », le tableau d’amortissement établit, mensualité après mensualité, la situation de votre emprunt, ce qui sert plusieurs buts :

-Planifier les échéances de prêt : le montant et la répartition de chaque mensualité

-Informer sur le capital restant dû et les intérêts à verser : information importante si vous souhaitez rembourser par anticipation

-Optimiser son crédit : Si vous envisagez le rachat de votre crédit, l’augmentation de vos mensualités ou bien la diminution la durée du prêt, etc.)

-Le cumul des mensualités, des intérêts et de l’assurance vous permet de calculer le coût total de votre opération.

À noter que la loi (L.313-46 Code de la consommation) exige sa remise pour les offres de prêts à taux fixe et à taux variables.

Cependant pour les prêts à taux variables, le tableau d’amortissement est muet sur les évolutions du taux. Par contre, la banque doit communiquer à l’emprunteur une fois par an le capital restant dû.

Si la présentation du tableau d’amortissement peut légèrement varier, la législation autour de la Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE) impose la présence de quelques colonnes…

Quels sont les éléments de sa composition ?

Établi pour chaque emprunt contracté à taux fixe, le tableau d’amortissement est composé, au minimum, d’une colonne :

-Numéro, faisant référence au nombre d’échéances à prévoir

-Capital restant dû, indiquant le montant du crédit encore à rembourser

-Intérêts, précisant la part versée à chaque mensualité ou le taux d’intérêt

-Principal, renvoyant au capital déjà remboursé à l’échéance en question

-Assurance, mentionnant le taux annuel d’assurance décès-invalidité, voire celui de l’assurance chômage

-Mensualité, à savoir la somme à payer.

Si votre crédit est présenté sous la forme d’un prêt gigogne, votre offre compte plusieurs tableaux. Naturellement, la banque peut vous fournir un échéancier unique, englobant les spécificités de chaque crédit.

Quel mode de remboursement présente-t-il ?

Assez logiquement, le plan d’amortissement tient compte du mode de remboursement adopté par le(s) emprunteur(s). Même si l’organisme prêteur peut établir un mode « à la carte », les plus courants sont les suivants :

Le remboursement par amortissement constant

Avec le remboursement par amortissement constant, la part du capital dans la mensualité est identique du début à la fin du prêt. Autrement dit, l’échéance est composée d’un montant fixe du capital et d’une part variable des intérêts : les mensualités seront donc dégressives, suivant la dégressivité des intérêts, de moins en moins importants au fil du crédit (puisque calculés en fonction du capital restant dû).

Le remboursement par annuité constante

Avec le remboursement par annuités constantes, l’emprunteur choisit de rembourser toujours la même somme tout au long de son crédit : dans les faits, la part des intérêts diminuera alors que celle du capital augmentera.

À l’étude de votre situation, que ce soit pour un rachat ou pour un processus de vente/achat, le courtier en crédits est amené à étudier le tableau d’amortissement : grâce à lui, il peut soit estimer la pertinence de cette opération, soit déterminer précisément le capital restant dû et ainsi connaître le capital remboursé détenu par ses clients.