Crédit immobilier et rachat de soulte

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Dans le cadre d’un divorce, d’une séparation ou d’une succession, le bien immobilier en indivision peut être au cœur de toutes les discussions. Or, pour qu’un des protagonistes devienne le seul propriétaire des lieux, la solution est, pour lui, de racheter les parts des autres. C’est le principe du rachat de soulte…

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Dans la sphère juridique, le terme « soulte » renvoie à une compensation versée par une partie à une autre, dans le cadre d’un partage ou d‘un échange. Par extension, dans la sphère immobilière, le rachat de soulte renvoie au rachat de la part immobilière du ou des autres propriétaires, afin de permettre à cet acheteur de conserver le bien pour son seul usage.

Dans le cadre d’un divorce, soit l’un des deux récupère la pleine propriété du bien, soit les deux parties décident de le vendre. Pour une succession, le principe est le même – la seule différence étant qu’il peut y avoir davantage de propriétaires à s’insérer dans l’équation des calculs.

Comment s’effectue le calcul des parts ?

Le montant du rachat de soulte est fixé, soit à l’amiable entre les différentes parties, soit par un notaire. Relativement simple, le calcul consiste à déterminer la valeur nette du bien (valeur du bien, moins le capital restant dû sur le prêt) puis à la répartir en fonction de l’apport de chacun au moment de l’achat.

Par exemple, dans le cadre d’un divorce, après un mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, pour une maison d’une valeur de 200 000 €, dont il reste 60 000 € de capital restant dû, le montant de la soulte sera de 70 000 € : (200 000 €/2) – (60 000 €/2) = 70 000 €. Autrement dit, la personne souhaitant conserver la maison devra cette somme à l’autre.

Dans tous les cas, le rachat de soulte est une opération qui nécessite la rédaction d’un acte notarié appelé « état liquidatif ».

En quoi consiste l’opération de financement « rachat de soulte » ?

Une fois le montant de la soulte calculée, le conjoint qui rachète la part de patrimoine devra également s’acquitter du capital restant dû.

Comme toute opération de rachat, il faut ajouter les frais associés : les pénalités de remboursement anticipé, les nouvelles garanties (caution ou hypothèque) et les frais de notaire, variant entre 7 et 8 %, pour un bien ancien.

Cette opération de financement se heurte aux règles d’acceptation du crédit. C’est-à-dire que la capacité de remboursement de l’emprunteur sera étudiée.

Même si de manière générale, les opérations de rachat de soulte sont appréciées par les organismes bancaires : constituée autour d’un apport réel, souvent conséquent, la part de risques reste plus mesurée qu’avec un emprunt classique, il convient de rappeler que le rachat de soulte intervient souvent dans le cadre d’une séparation ou d’un divorce.

Aussi, dans ce contexte de charge émotionnelle, il est vivement conseillé de s’en remettre au bon soin d’un courtier en crédit qui vous éclairera sur le montant de la soulte et qui négociera pour vous auprès de ses partenaires banques les meilleures conditions de financement.