Crédit immobilier et effet de levier ?

[immofinances.net]

En France, augmenter son patrimoine passe bien souvent par un investissement dans la pierre. Une initiative d’autant plus prisée qu’à l’heure actuelle, les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent très bas, et cela, malgré la légère remontée de ces derniers mois. Par la maîtrise totale du dispositif de l’effet de levier, il est même possible de l’optimiser, tout en conservant une démarche d’investissement sécuritaire. Explications.

Qu’est-ce que le dispositif de l’effet de levier en crédit immobilier ?

Le but de l’effet de levier d’un crédit est de « doper » le patrimoine de l’investisseur, par le biais d’un financement, en valorisant ses fonds propres. Maîtrisé, ce dispositif permet ici de s’enrichir, sans devoir supporter l’intégralité des mensualités du prêt associé à cet investissement locatif.

Concrètement, l’effet de levier se mesure par la différence entre la rentabilité économique d’un bien et la rentabilité financière. La première renvoie à la différence entre les bénéfices nets et la somme des capitaux propres et des emprunts ; la seconde se calcule par la soustraction des bénéfices nets, avant et après impôts et la somme des intérêts et des capitaux propres.

Il est intéressant de recourir à un crédit lorsque l’effet de levier est considéré comme positif, à savoir quand le taux de rentabilité économique est supérieur au taux d’intérêt de l’emprunt. Dans ce cas-là, l’emprunteur se porte acquéreur d’un bien et les mensualités de remboursement du prêt sont supportées par le locataire. À noter qu’avec un apport personnel, supérieur ou égal à 35 % de l’opération totale, les échéances mensuelles sont entièrement couvertes par le locataire.

Comment utiliser cet outil financier ?

Imaginons le cas d’un couple détenant 50 000 € d’épargne, avec des revenus mensuels de 4 000 € et remboursant déjà un premier crédit immobilier, construit autour de leur résidence principale.

Si l’investissement locatif est uniquement construit sur la base de leur épargne, ce couple ne pourra acquérir qu’un bien à faible potentiel (surface limité, mauvaise situation géographique…). Par contre, si le couple souscrit, chacun, un nouveau crédit à hauteur de 110 000 €, dont il ne mobilise, de leur épargne, que le coût des frais, soit 2 x 10 000 €, l’opération peut être nettement plus intéressante.

Face à un bien immobilier bien situé, avec un loyer à la hauteur, l’effort mensuel du couple peut être réduit à son maximum (différence entre le loyer perçu et les mensualités de remboursement), tout en leur permettant de conserver une épargne sécurisante (30 000 €).

Quels profils emprunteurs concerne-t-il ? 

Naturellement, le dispositif de l’effet de levier d’un crédit concerne exclusivement les profils d’emprunteur ayant de solides revenus et un minimum d’épargne à valoriser. Il faut également tenir compte de son niveau de fiscalité.

Sans compter qu’il faut pouvoir analyser l’impact d’autres variables à cette opération, pour déterminer sa viabilité, comme la situation du bien immobilier, sa rentabilité, le marché local, le poids de l’assurance emprunteur, etc.

Pourquoi faire à appel à un expert en crédit ?

Vous l’aurez compris, l’opération nécessite des conseils patrimoniaux. Autant d’éléments qui requièrent l’expertise d’un professionnel, pour statuer si l’opération est opportune ou non pour l’emprunteur. Le principe étant de ne surtout pas « asphyxier » financièrement » ce dernier, mais au contraire, lui donner une impulsion réelle, afin de dynamiser son patrimoine. Le réseau Immofinances.NET étant gratuit et sans honoraires pour les résidences principales, secondaires et 1er investissement locatif, l’investisseur que vous êtes, aura à cœur de diminuer la charge de son opération, même si cette dernière est complètement déductible de son revenu foncier.